Najem instytucjonalny na fali wzrostu. Fundusz Mieszkań na Wynajem na czele

Zdjęcie: Fundusz Mieszkań na Wynajem
Najem instytucjonalny w Polsce czeka gwałtowny rozwój. Obecnie w rękach inwestorów instytucjonalnych jest niespełna 4 tys. mieszkań na wynajem. Za pięć lat będzie ich co najmniej 37 tys. – prognozują eksperci ThinkCo w raporcie „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce”.

Najem instytucjonalny w naszym kraju dopiero raczkuje. Wynajem mieszkań jest wciąż domeną indywidualnych właścicieli, którzy ulokowali oszczędności w jednym czy kilku mieszkaniach. Przy czym nie wiadomo dokładnie, ile z nich udostępniają oni najemcom. Ekspertka rynku najmu i współautorka raportu Hanna Milewska-Wilk policzyła na podstawie zeznań podatkowych zawierających przychody z najmu lub dzierżawy, że w 2018 r. mieszkania wynajmowało ponad 775,5 tys. podatników.

– W ostatnich pięciu latach ich liczba prawie się podwoiła – zaznacza ekspertka.
I dodaje, że według danych NBP, w Warszawie nawet 40% mieszkań deweloperskich kupowali indywidualni inwestorzy z myślą o wynajmie.

Problem w tym, że podatnicy nie deklarują liczby wynajmowanych mieszkań, a wielu ma ich więcej niż jedno. Poza tym nie wszyscy chcą dzielić się z fiskusem swoim dochodem. Hanna Milewska-Wilk ocenia, m.in. na podstawie badań ankietowych, że na rynku najmu może być lekko licząc 1,2 mln mieszkań, za które najemcy płacą czynsz rynkowy.

– Jest to bardzo ostrożny szacunek. Najprawdopodobniej wynajmowanych mieszkań jest więcej – komentuje Przemysław Chimczak, partner w ThinkCo.

Najem instytucjonalny – co go wyróżnia?

Zwraca on uwagę na nowe zjawisko, jakim jest wejście na nasz rynek najmu inwestorów instytucjonalnych.

opracowanie ThinkCo na podstawie: Getliving, Millennial Living 2018: Insights for the UK ‘build to rent’ sector, 2018

Ekspert wskazuje, że najem instytucjonalny i detaliczny różnią się pod względem profesjonalizmu obsługi najemcy – od momentu poszukiwania lokalu, przez proces rozpoczęcia najmu, okres jego trwania, aż po zakończenie umowy. Fundamentami najmu instytucjonalnego są: profesjonalne zarządzanie, jeden właściciel budynku oraz dedykowana architektura.

– Inwestycja musi należeć formalnie do jednej instytucji i być zarządzana przez podmiot zajmujący się̨ zawodowo najmem. Rolą operatora jest stworzenie optymalnych warunków najmu oraz odpowiadanie na potrzeby użytkowników – wyjaśnia ekspert ThinkCo.

Przynaje, że nie mniej istotny jest trzeci filar, czyli wysokiej jakości architektura i starannie zaplanowana funkcjonalność budynku.

FSMnW pionierem najmu instytucjalnego

Co ciekawe, na rynku instytucjonalnego najmu mieszkań pionierami nie byli zagraniczni inwestorzy. Jako pierwszy – już od 2015 r. – w mieszkania na wynajem zaczął inwestować Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem (FSMnW), który jest komercyjnym przedsięwzięciem Banku Gospodarstwa Krajowego. Obecnie w posiadaniu tego funduszu jest łącznie 2049 mieszkań w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi. 1969 lokali z tej puli trafiło na rynek.

W ślad za FMnW podążył niemiecki fundusz Catella, który w 2016 r. zakupił 72 gotowe apartamenty będące częścią Złotej 44. Niedługo później w posiadanie funduszu wszedł zaprojektowany na wynajem budynek Pereca 11 (193 mieszkania) oraz trzy jeszcze powstające obiekty przy ul. Rakowickiej w Krakowie (156 apartamentów i 139 mieszkań dla studentów).

Według raportu ThinkCo obecnie w rękach wszystkich inwestorów instytucjonalnych jest w całym kraju łącznie niespełna 3,9 tys. mieszkań na wynajem. Np. w Trójmieście autorzy raportu doliczyli się ich 210. Wszystkie należą do Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem! Podobnie w Poznaniu (421 mieszkań) i Katowicach (146). W Krakowie Fundusz ma ponad połowę udziału w rynku instytucjonalnego najmu mieszkań, a w Warszawie – blisko połowę.

Najem instytucjonalny czeka dynamiczny rozwój

Jednak w najbliższych latach mogą zajść na tym rynku duże zmiany. Stał się on bowiem łakomy kąskiem dla funduszy zagranicznych. Autorzy raportu zwracają uwagę, że zainteresowanie sektorem najmu instytucjonalnego wzrosło znacząco po sprzedaży przez Golub GetHouse Grupie LRC niepowstałej jeszcze wieży mieszkalnej na warszawskiej Woli.

– Koncentrujemy się na budowaniu obiektów z mieszkaniami na wynajem i szeroką ofertą udogodnień przy dużych skupiskach biurowych w Warszawie. Uważamy, że właśnie w tych lokalizacjach takie mieszkania są najbardziej potrzebne – mówi Jakub Bartos, Head of Residential w Golub GetHouse.

Gdy niedługo potem kraj obiegła informacja o kupnie spółki mieszkaniowej Vantage Development przez TAG Immobilien, jeden z największych funduszy najmu instytucjonalnego w Niemczech, rok 2020 miał stanąć pod znakiem najmu mieszkaniowego.

Najem instytucjonalny do roku 2025

– Segment prywatnego rynku najmu instytucjonalnego urośnie do ponad 11 tys. w 2023 r. A według zapowiedzi inwestorów, w 2025 będzie już co najmniej 37 tys. lokali na wynajem w rękach instytucji – twierdzi Przemysław Chimczak.

Ambitne plany mają m.in. wspomniany fundusz Catella, firma Resi4Rent, którą utworzyły firma deweloperska Echo Investment oraz Griffin Real Estate (w imieniu globalnego funduszu inwestycyjnego), a także Golub GetHouse, Grupa LRC, Vantage Development, czeski Zeitgeist Asset Management, Resi Capital (Grupa Cavatina), Murapol, Aurec Capital Poland i Eiffage Immobilier Polska. Kolejne inwestycje zapowiada również Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem. Np. na działce między ul. Śniadeckich i Święcickiego w Poznaniu FSMnW zamierza wybudować 5 sześciokondygnacyjnych budynków z 318 mieszkaniami na wynajem.

Eksperci ThinkCo przekonują, że Covid-19 nie tylko nie zahamuje, ale może mieć pozytywny wpływ na rozwój najmu instytucjonalnego. Wprawdzie początkowo pandemia budziła obawy. Jednak już na początku kwietnia Aurec Capital poinformował o finalizacji zakupu od Matexi budynku z mieszkaniami na wynajem na warszawskim Mokotowie. Z kolei Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem sfinalizował transakcję zakupu budynku z 80 mieszkaniami w Łodzi.

– Przewidujemy dalszy wzrost popularności najmu w czasie kryzysu finansowego. Mniejsza przewidywalność przychodów, trudniejszy dostęp do kredytów, przeprowadzka w poszukiwaniu pracy – wszystkie te czynniki osłabiają atrakcyjność własności mieszkaniowej i uwypuklają zalety najmu. Paradoksalnie oznacza to więc, że recesja umocni rynek najmu – komentuje Tomasz Bojęć, partner w ThinkCo

opracowanie ThinkCo na podstawie: M. Rubaszek, Kupić czy wynająć? Ankieta na temat preferencji Polaków
dotyczących formy własnościowej nieruchomości, Warszawa 2016

Pełna wersja raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce“ dostępna jest do pobrania pod linkiem: https://thinkco.pl/budowane-na-wynajem-raport