Kaucja w umowie najmu: ile wynosi i do czego służy kaucja za mieszkanie?

Zdjęcie: Fundusz Mieszkań na Wynajem
Najpewniej każdy wynajmujący mieszkanie uzależnia zawarcie umowy najmu od wpłacenia kaucji przez najemcę. Oto 4 rzeczy na temat kaucji, o których powinieneś wiedzieć, zanim najmiesz mieszkanie – np. kaucja mieszkaniowa zabezpiecza wynajmującego, ale w pewnych sytuacjach może być na rękę najemcy.

Zasady pobierania oraz zwrotu kaucji mieszkaniowej określa ustawa o ochronie praw lokatorów (zobacz jej treść). Konkretnie chodzi o artykuły: 6, 19a i 19f. Z tych przepisów jasno wynika, że zawarcie umowy najmu może, ale nie musi być uzależnione od wpłacenia kaucji za mieszkanie przez najemcę. Jednak raczej nie licz na to, że trafisz na wynajmującego, który z niej zrezygnuje. Kaucja jest bowiem dla niego ważnym zabezpieczeniem na wypadek zniszczeń w mieszkaniu czy niezapłacenia wszystkich opłat, do których zobowiązany jest najemca.

Z naszego artykułu dowiesz się:

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Art. 6. 1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Art. 19a. 4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Art. 19f. 4. Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
5. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Jaka może być wysokość kaucji mieszkaniowej

Zwróć uwagę, że regulacje dotyczące kaucji, w tym jej maksymalnej wysokości, nieco się różnią w zależności od rodzaju zawieranej umowy najmu.

W przypadku zwykłej umowy najmu wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Natomiast w przypadku umowy najmu okazjonalnego i umowy najmu instytucjonalnego właściciel może zażądać o najemcy równowartości co najwyżej sześciu czynszów najmu.

Co ważne, kaucja mieszkaniowa obliczana jest według stawki czynszu najmu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Oznacza to, że jeśli w czasie jej obowiązywania właściciel dokona waloryzacji czynszu lub go podwyższy w inny sposób, nie zmieni to wysokości kaucji do zapłacenia przez najemcę – nie grozi mu żadna dopłata z tego tytułu.

Musisz jednak wiedzieć, że jeśli zdecydujesz się na przedłużenie umowy najmu, to właściciel będzie miał prawo nie tylko podnieść ci czynsz, ale również zażądać dopłatę do podwyższonej kaucji. Przy jej obliczaniu uwzględni on bowiem nową, wyższą stawkę czynszu.

W praktyce rynkowej maksymalne kaucje stosowane są raczej rzadko. Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” podaje, że najczęściej praktykowana jest trzykrotność ustalonego czynszu.

Są też i tacy wynajmujący, którzy zadowalają się równowartością jednomiesięcznej opłaty za najem (czynsz i opłata administracyjna). Więcej życzą sobie zwykle wtedy, gdy ryzyko zniszczenia jest większe niż przeciętne, np. najemca chce się wprowadzić z psem. Podobnie, gdy wysokość opłat licznikowych może się bardzo różnić w zależności od sezonu. Np. gdy mieszkanie ogrzewane jest energią elektryczną lub za pomocą kotła gazowego, więc trudno przewidzieć, jaki rachunek zostanie wystawiony po sezonie grzewczym.

I jeszcze jedno, raczej nie licz na to, że wynajmujący rozłoży kaucję na raty. Z jego punktu widzenia korzystniej jest przyjąć ją w całości, a rozłożyć np. na dwie raty czynsz za pierwszy miesiąc. Najemca skwapliwiej wywiązuje się wtedy z przelania należności.

Kiedy kaucja mieszkaniowa jest zwracana

Co do zasady właściciel powinien zwrócić najemcy kaucję w ciągu miesiąca „od dnia opróżnienia mieszkania”. Innymi słowy miesięczny termin zaczyna się z dniem twojej wyprowadzki, a nie z dniem zakończenia umowy najmu. Taki termin określa ustawa i właściciel nie ma prawa go wydłużyć.

Wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6 ust. 3 zobowiązuje też właściciela do zwrotu zwaloryzowanej kaucji. Do jej obliczenia musi on zastosować czynsz obowiązujący w dniu zwrotu. Co ważne, kwota zwracanej kaucji nie może być niższa od pobranej.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Art. 6. 3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Powyższa klauzula waloryzacyjna dotyczy kaucji we wszystkich umowach najmu, także okazjonalnego i instytucjonalnego.

Przykład. Przy zawieraniu umowy najmu wpłaciłeś 3 tys. zł kaucji – stanowi ona trzykrotność stawki czynszu, która wynosiła w tym czasie 1 tys. zł. Jeśli w trakcie obowiązywania umowy właściciel podwyższył czynsz do 1,2 tys. zł, to po opuszczeniu przez najemcę mieszkania, będzie musiał mu oddać 3,6 tys. zł.

Z taką sytuacją mamy jednak do czynienia tylko wówczas, gdy opuszczane przez najemcę mieszkanie jest w takim samym stanie, w jakim się do niego wprowadził. Innymi słowy, gdy wynajmujący nie ma zastrzeżeń do stanu technicznego mieszkania oraz mebli i sprzętów, które oddał najemcy do dyspozycji. I nie ma on żadnych zaległości w opłatach za mieszkanie.

Lepiej nie próbuj „odzyskać” kaucji wcześniej, np. nie płacąc ostatnich opłat. Może się to skończyć tym, że wynajmujący potraktuje to jako zaległość i obciąży cię odsetkami z tego tytułu. Pamiętaj, że zgodnie z ustawą kaucja rozliczana jest dopiero po zakończeniu umowy najmu.

Oczywiście musisz się liczyć z tym, że właściciel odmówi zwrotu kaucji lub odda ją pomniejszoną, bo stwierdzi, że wyrządziłeś szkody, które wymagają napraw, np. przecieka kran, pękła szyba albo zrobiłeś dziurę w szafie.

Jak się uchronić przed utratą kaucji mieszkaniowej

Przede wszystkim dbaj o mieszkanie i znajdujące się w nim wyposażenie jak o własne. Czasem może to jednak nie wystarczyć. Dlatego kluczowa jest umowa najmu, która określa prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. Dobra umowa powinna przewidywać sposób rozstrzygania ewentualnych problemów, np. kto ponosi koszty napraw, jeśli zepsuje się lodówka lub pralka. Nie daj sobie wcisnąć zapewnień ze strony wynajmującego, że przecież się dogadacie. Wiedz, że będzie miło do pojawienia się pierwszej spornej sytuacji. Zatem im umowa jest obszerniejsza i przewidzi sposoby rozstrzygania potencjalnych problemów, tym mniej będzie niedomówień, jeśli się pojawią.

Absolutnie konieczny jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisany jest stan techniczny mieszkania oraz jego wyposażenia w chwili zawierania umowy najmu i po jej zakończeniem. Do takiego protokołu warto dołożyć dokumentację zdjęciową, która powinna rozwiać ewentualne wątpliwości. Do protokołu koniecznie wpisz informacje o stanie i jakości ścian, podłóg, okien, mebli, wyposażenia itd. Im bardziej szczegółowy będzie to dokument, tym lepiej.

Oczywiście spisz stan liczników, żebyś nie musiał ponosić kosztów, które wygenerowali poprzedni najemcy.

I nie zapomnij o pokwitowaniu wpłaty kaucji, jeśli przekazujesz pieniądze bezpośrednio właścicielowi. Dobrze, jeśli przy wpłacie kaucji gotówką obecna jest osoba trzecia, np. znajomy lub członek rodziny. Natomiast jeśli wpłacasz kaucję przelewem bankowym, to koniecznie zatytułuj go w odpowiedni sposób.

Stowarzyszenie „Mieszkanicznik” zaleca tego typu środki ostrożności na wypadek, gdyby się okazało, że wyegzekwowanie kaucji wymaga pójścia do sądu. W pierwszej kolejności warto jednak skierować do wynajmującego pismo wzywające go do zwrotu kaucji w określonym terminie, np. 14 dni. Dopiero gdy takie pismo nie przyniesie skutku, „Mieszkanicznik” radzi złożenie w sądzie pozwu o zwrot kaucji (pozwu o zapłatę).

Kaucja mieszkaniowa w umowie najmu instytucjonalnego
Osiedle wybudowane przy ul. Puszczyka w Gdyni w ramach programu Mieszkanie dla Rozwoju.

W zależności od rodzaju zawieranej umowy najmu regulacje dotyczące kaucji różnią się nie tylko w kwestii jej maksymalnej wysokości. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący może potrącić z kaucji również ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. To w sytuacji, gdy właściciel mieszkania musi skorzystać z usługi komornika, by pozbyć się najemcy łamiącego warunki umowy. Ponadto wśród prawników powszechne jest przekonanie, że z kaucji właściciel może zaspokoić swoje roszczenie o odszkodowanie za okres, w którym najemca korzystał z mieszkania mimo zakończeniu najmu.

Z kolei w umowach najmu instytucjonalnego właściciel może sięgnąć po kaucję także wówczas, gdy najemca nie zapłaci w terminie opłat za mieszkanie. To rozwiązanie chroni nie tylko wynajmującego, ale może też być na rękę najemcy, który wpadnie w chwilowe tarapaty finansowe, np. z powodu utraty pracy. Daje mu bowiem czas na wykaraskanie się z kłopotów. Rzecz jasna taki najemca po wyjściu na prostą musi uzupełnić kaucję do pełnej wysokości określonej w umowie. Ustawa nie narzuca w jakim czasie najemca ma wypełnić to zobowiązanie. Ta kwestia pozostawiona jest do decyzji wynajmującego.

Szczególną umową najmu jest umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Taką umowę podpisują najemcy mieszkań budowanych przez spółkę PFR Nieruchomości w ramach programu Mieszkanie dla Rozwoju (rynkowej części Mieszkania Plus). Najemcy płacą wtedy wyższy czynsz, bo zawierający ratę za wykupienie mieszkania.

Najem z dojściem do własności może trwać nawet 30 lat. Może się więc zdarzyć, że najemca straci w tym czasie pracę i przestanie płacić za mieszkanie. Co wtedy? Także w tym przypadku wynajmujący w pierwszej kolejności sięgnie po pieniądze z kaucji. A jeśli to nie wystarczy – także po raty wpłacone przez najemcę na poczet ceny lokalu. Jeśli taki najemca szybko znajdzie nowe zatrudnienie, będzie musiał uzupełnić kaucję.

Dodajmy, że gdyby najemca nie płacił za mieszkanie przez 3 miesiące, właściciel mógłby wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Dałby mu jednak jeszcze miesiąc na uregulowanie zaległych i bieżących należności. Co ważne, gdyby  najemca musiał opuścić mieszkanie zwrócona mu zostanie wpłacona przez niego część ceny mieszkania. Oczywiście wynajmujący potrąciłby ewentualne zaległości w opłatach.

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Art. 19k. 7. Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji.
8. W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez wynajmującego z całości lub części kwoty kaucji najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez wynajmującego.

Art. 19l. 5. W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności określa się zasady zaspokajania wierzytelności z zaległego czynszu, z kaucji lub rat wpłaconych na poczet ceny lokalu mieszkalnego, przy czym w pierwszej kolejności zaległy czynsz zaspokaja się z kaucji.

Art. 19o. 1. Wynajmujący, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli najemca:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.

Art. 19q. 1. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący zwraca najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, po potrąceniu zaległych kwot czynszu i innych opłat wynikających z umowy, związanych z korzystaniem z lokalu.
2. Kwota zwracanej najemcy lub jego spadkobiercom części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego nie może być mniejsza niż kwota faktycznie wpłacona przez najemcę, po potrąceniu opłat, o których mowa w ust. 1.