Nająć mieszkanie czy je kupić za kredyt? Odpowiedź już nie taka oczywista

Wprawdzie kredyty hipoteczne są rekordowo tanie, mimo to decyzję o zakupie mieszkania warto podejmować z kalkulatorem w ręku. Może się bowiem okazać, że w niektórych przypadkach koszty najmu mieszkania są niższe.

Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że zakup mieszkania za kredyt generalnie jest opcją tańszą od najmu. Autorzy raportu zwracają przy tym uwagę, że w czerwcu 2020 r. koszty najmu mieszkań były w Toruniu przeciętnie aż o 21% wyższe niż rok wcześniej, a w Katowicach wzrosły przez ostatni rok o 9%. Z innych dużych miastach  czynsz najmu wzrósł przeciętnie o 2-6%.

– Miast, w których najem mieszkań staniał było niewiele i w większości przypadków obniżka była minimalna. Jedynym, o którym warto wspomnieć jest spadek o 10% w przypadku mieszkań w Częstochowie – mówi Anton Bubiel z Rentier.io.

Równocześnie zwraca on jednak uwagę, że z powodu pandemii koronawirusa nastąpił wysyp dużej liczby mieszkań, wcześniej oferowanych na doby na Airbnb i Bookingu. Z drugiej strony ubyło na nie chętnych, gdyż np. studenci powyjeżdżali do rodzimych miast. W efekcie w czerwcu w 11 z 15 analizowanych miast przeciętne ceny najmu zmalały w porównaniu do cen z lutego 2020 r.

Koszty najmu wyższe od raty kredytu

– W przypadku 40-metrowych mieszkań w Sosnowcu, koszt najmu jest aż o ok. 56% wyższy niż rata kredytu zaciąganego na zakup podobnego mieszkania – zauważa Jarosław Sadowski z Expandera.

Przyznaje jednak, że atrakcyjność najmu wzrosła przez ostatni rok. Co prawda koszt najmu zwykle wciąż jest wyższy niż rata kredytu, ale różnica jest mniejsza. W 15 badanych miastach obecnie jest to średnio 21%, podczas gdy przed rokiem było 26%.

W dużej mierze wynika to z tego, że mieszkania znacząco zdrożały, a stawki najmu są średnio o tylko 4% wyższe niż przed rokiem wyjaśnia Jarosław Sadowski.

Mało tego, jak podaje Narodowy Bank Polski w raporcie za IV kw. 2019 r., w największych aglomeracjach inwestycja w mieszkanie na wynajem daje taki zysk, że opłaca się pożyczyć od banku pieniądze na ten cel, bo czynsz spłaca kredyt (zobacz raport NBP Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2019 r. ).

Dodajmy, że – według Expandera i Rentier.io – raty kredytów hipotecznych spadły od lutego o 10%-12% ze względu na niższe oprocentowanie. Problem w tym, że kredyty są obecnie dość trudno dostępne.

– Większość banków wymaga dziś posiadania przynajmniej 20% wkładu własnego. Zaostrzone zostały też kryteria związane z źródłem dochodu – Jarosław Sadowski.

I przyznaje, że takich problemów nie ma w przypadku najmu. Co prawda też trzeba na początku wpłacić dodatkową kwotę (kaucję), ale jest ona wielokrotnie niższa niż wkład własny potrzebny do uzyskania kredytu.

– Nikt też raczej nie odmówi nam wynajęcia mieszkania z powodu tego, że prowadzimy działalność gospodarczą czy uzyskujemy dochody na podstawia umowy cywilnoprawnej. W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu jest to natomiast problem – podkreśla analityk Expandera.

Kiedy koszt najmu jest niższy od zakupu?

Dyrektor biura zarządzania najmem Funduszu Mieszkań na Wynajem Rafał Malik przyznaje, że wymagania banków są barierą nie do przejścia zwłaszcza dla młodych ludzi. W tej sytuacji pozostaje im najem mieszkania. Np. w posiadaniu Funduszu, obecnie największego inwestora instytucjonalnego na rynku wynajmu mieszkań, jest łącznie 2049 lokali w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, z czego 1969 trafiło już na rynek.

Rafał Malik zwraca też uwagę, że rośnie grupa Polaków, którzy nie chcą się zadłużać na 20-30 lat, bo wtedy dużo łatwiej jest podejmować wiele życiowych decyzji, m.in. w kwestii migracji czy zmiany pracy. Ponadto w niektórych przypadkach koszty najmu mogą być niższe od zakupu. Np. ze względu na koszty transakcyjne nie opłaca się kupować mieszkania na dwa, trzy lata, by potem je sprzedać i kupić nowe (większe lub w innym mieście).

– Na zakup mieszkania raczej nie powinni się więc decydować ci, którzy nie mają jeszcze ustabilizowanej sytuacji rodzinnej i zawodowej – radzi Rafał Malik.

Warto przeanalizować koszty najmu i zakupu

O tym, że decyzję o zakupie mieszkania trzeba podejmować z kalkulatorem w ręku może świadczyć przykład dwupokojowego, niespełna 44-metrowego mieszkania przy ul. Powązkowskiej 13 na warszawskim Żoliborzu. Fundusz Mieszkań na Wynajem oferuje je w standardzie „pod klucz”, czyli kuchnia i łazienka są wyposażone w meble i sprzęt AGD, zaś w przedpokoju są szafy ubraniowe. Fundusz oferuje doposażenie mieszkania w meble w przypadku zawarcia umowy najmu na co najmniej 2 lata. Miesięczny czynsz najmu wynosi ok. 2 tys. zł plus koszty eksploatacyjne i tzw. opłaty licznikowe, czyli m.in. za wodę i prąd.

Ale ile może kosztować zakup podobnego mieszkania za kredyt? W jednym z serwisów ogłoszeniowych znaleźliśmy w tej okolicy w ofercie jednego z deweloperów 44-metrowe mieszkanie w cenie 553 tys. zł (niespełna 12,6 tys. zł za m kw.). Żeby dostać w banku kredyt trzeba jednak dysponować kwotą co najmniej 55,3 tys. zł. Miesięczna rata spłaty 25-letniego kredytu w wysokości ok. 497 tys. zł wyniesie ok. 2,5 tys. zł.
Oczywiście część tej raty stanowi spłata kapitału, który buduje majątek nabywcy. Z drugiej jednak strony, jego wydatki na tym się nie kończą. Musi bowiem ponieść przynajmniej część kosztów transakcji oraz wykończyć i wyposażyć mieszkanie. Do tego dochodzą opłaty administracyjne plus opłaty licznikowe.
Dla części kupujących mieszkania argumentem za własnością jest większe poczucie stabilizacji. Ale obecnie daje je już także najem. Np. w mieszkaniach Funduszu Mieszkań na Wynajem najemca może mieszkać tak długo, jak zechce.