Mieszkanie na Start: jaka dopłata do czynszu, kto ją dostaje, na jak długo? Zawsze aktualne!

Zdjęcie: PFR Nieruchomości
Mieszkanie na Start to program dopłat do czynszu, o które mogą się ubiegać najemcy mieszkań budowanych przez inwestorów, także prywatnych, we współpracy z gminami. Od kwietnia 2019 r. – jako pierwsi – dopłatę do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start zaczęli dostawać najemcy w Białej Podlaskiej.

Mieszkanie na Start uruchomiła obowiązująca od stycznia 2019 r. ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, zwana ustawą o dopłatach do czynszu (zobacz treść ustawy o dopłatach do czynszu). Mieszkanie na Start jest programem uzupełniającym inny rządowy program – Mieszkanie Plus. Jest on adresowany do tych, których nie stać na najem lub zakup mieszkania na rynku, a równocześnie mają zbyt wysokie dochody, aby móc ubiegać się o mieszkanie komunalne.

W naszym artykule przeczytasz:
Jakie mieszkania w programie Mieszkanie na Start?

Państwo finansuje dopłaty do czynszu najmu za pośrednictwem Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Z kolei bank zawiera stosowne umowy z gminami, które chcą uczestniczyć w programie Mieszkanie na Start. Aktywność gmin jest więc kluczowa, także dlatego, że tylko w mieszkaniach budowanych we współpracy z nimi, najemcy mogą sięgać po dopłatę do czynszu za mieszkanie.
Na stronie BGK znajduje się wykaz gmin, które zawarły z tym bankiem umowę w sprawie stosowania dopłat do czynszu za mieszkanie. Obecnie w wykazie jest 9 gmin: Biała Podlaska, Wałbrzych, Toruń, Kępno, Gdynia, Kępice, Katowice, Opole oraz Konin.  Obecność gminy w wykazie oznacza, że powstał tu lub powstaje budynek, w którym są mieszkania na wynajem objęte programem Mieszkanie na Start (zobacz jak wygląda taki wykaz gmin).
Wyjaśnijmy, że są to budynki wybudowane przez inwestora, który zawarł z gminą umowę, określającą m.in. strukturę mieszkań i ich wykończenie, dostępność dla osób niepełnosprawnych oraz sposób zagospodarowania powierzchni wspólnych w budynku, a co najważniejsze – kryteria oceny zdolności czynszowej. Przede wszystkim chodzi o wysokość miesięcznego dochodu lub obowiązkowej kaucji zabezpieczającej umowę najmu. Ponadto w takiej umowie określony jest termin rozpoczęcia i zakończenia naboru najemców oraz planowany termin pierwszego zasiedlenia mieszkań.

Uwaga! Mieszkania muszą być po raz pierwszy zasiedlone w okresie 24 miesięcy od dnia zakończenia inwestycji mieszkaniowej, czyli w praktyce najczęściej od dnia uzyskania przez inwestora zezwolenia na użytkowanie budynku.

Mieszkanie na Start uzupełnia program Mieszkanie Plus, w którym preferencje mają rodziny z dziećmi. Fot. PFR Nieruchomości

Dodatkowe warunki, na podstawie których odbywa się nabór najemców, są określone w uchwale rady gminy. Te warunki, nazywane kryteriami pierwszeństwa, mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Radni mogą wybrać spośród ustawowych kryteriów te, które uważają za potrzebne i potraktować je priorytetowo, przyznając im określoną liczbę punktów. W grę wchodzą m.in. takie kryteria jak:

  • w gospodarstwie domowym jest co najmniej jedno dziecko;
  • najemca ukończył 65 lat;
  • osoba powyżej 16. roku życia wchodząca w skład gospodarstwa domowego legitymuje się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności;
  • żadna osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego nie była i nie jest właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, także spółdzielczego;
  • osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego zmienia miejsce zamieszkania w celu podjęcia pracy lub nauki poza miejscem obecnego zamieszkania.

Gmina może też przyjąć własne kryteria, przyznając preferencje np. lekarzom czy nauczycielom. Listę najemców wraz z wnioskami o zawarcie umowy najmu gmina przekazuje inwestorowi. Ten zawiera umowy najmu z tymi najemcami, którzy mają zdolność czynszową (w kolejności wynikającej z listy najemców).

Jaki dochód w programie Mieszkanie na Start?

Zgodnie z obowiązującą od 15 sierpnia 2019 r. nowelizacją ustawy o dopłatach do czynszu, mogą one być udzielone, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego (netto) nie przekracza:

  • w przypadku gospodarstw domowych jednoosobowych – przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ostatnio ogłoszonego przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego,
  • w przypadku pozostałych gospodarstw domowych – powyższy limit (zwiększany jest o dodatkowych 40 punktów procentowych na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym.

Uwaga! Do ustalenia średniego dochodu gospodarstwa domowego wlicza się dochody wszystkich osób stale zamieszkujących w danym lokalu. Definicję dochodu zawiera art. 3 ust. 1 ustawy oświadczeniach rodzinnych: dochodem – po odliczeniu kwot alimentów świadczonych na rzecz innych osób – są przychody pomniejszone o koszty uzyskania przychodu, należny podatek dochodowy PIT, składki na ubezpieczenia społeczne niezaliczone do kosztów uzyskania przychodu oraz składki na ubezpieczenie zdrowotne.

Przykład. W 2019 r. średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej wynosiło ok. 4918 zł brutto. Oznacza to, że miesięczne dochody singla ubiegającego się o dopłatę do czynszu w programie Mieszkanie na Start nie mogą przekraczać tej kwoty, a małżeństwa z dzieckiem – 8852 zł (180% od 4918 zł) Z kolei górna granica miesięcznych dochodów pięcioosobowej rodziny ubiegającej się o dopłatę wynosi 12787 zł (260% od 4918 zł).

Jaka dopłata w programie Mieszkanie na Start?

Przy obliczaniu dopłaty do czynszu w programie Mieszkanie na Start brane są pod uwagę:

  • średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dopłatę (zobacz tabelę ze średnimi wskaźnikami),
  • powierzchnia normatywna mieszkania,
  • współczynnik dopłaty wynoszący 1,8%.

I tak, miesięczna wysokość dopłaty jest równa 1/12 kwoty iloczynu średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw., powierzchni normatywnej mieszkania oraz wspomnianego wyżej współczynnika dopłaty.
Dodajmy, że powierzchnia normatywna wynosi 20 m kw. w przypadku gospodarstw domowych jednoosobowych i zwiększa się o 15 m kw. dla każdej dodatkowej osoby w gospodarstwie domowym.

Uwaga! Powierzchnia normatywna mieszkania nie może być większa od jego powierzchni użytkowej. Oznacza to, że jeżeli dla 3-osobowego gospodarstwa domowego powierzchnia normatywna wynosi 50 m kw. (20 m kw. na pierwszą osobę plus 15 m kw. na drugą osobę plus 15 m kw. na trzecią osobę), a mieszkanie ma powierzchnię 60 m kw., to do ustalenia dopłat zostanie przyjęta wartość 50 m kw.

Przykład. Małżeństwo z trójką dzieci najmie w Katowicach mieszkanie o powierzchni 80 m kw., a więc równe powierzchni normatywnej dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego. Rodzina spełnia kryterium dochodowe, czyli jej miesięczne zarobki nie przekraczają 12787 zł. Do obliczenia dopłaty do czynszu potrzebna jest jeszcze wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw., która w Katowicach wynosi obecnie 4529,5 zł (dane za II kw. 2020 r.). Jeśli pomnożymy 80 (powierzchnia normatywna) przez 4529,5 (koszt 1 m kw.) i 0,018 (współczynnik dopłaty 1,8%), a wynik podzielimy przez 12, wyjdzie nam 543,5 zł. Taką dopłatę do czynszu będzie dostawała co miesiąc nasza przykładowa rodzina.

Uwaga! Dopłata jest przyznawana na 15 lat, ale dochody najemców, którzy z niej korzystają, są co roku weryfikowane. Najpóźniej miesiąc przed rozpoczęciem każdych kolejnych 12 miesięcy, najemca składa w gminie oświadczenia o:

  • liczbie osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego,
  • wysokości dochodów tego gospodarstwa oraz informacją o wysokości dochodów utraconych lub uzyskanych przez te osoby i miesiącu ich utraty lub uzyskania.

Chodzi o to, że na podstawie tych oświadczeń może być skorygowana wysokość dopłaty do czynszu (wzrost dochodów powodujący niewielkie przekroczenie limitu oznacza zmniejszenie dopłaty na zasadzie „złotówka za złotówkę”), albo wypłata może być zawieszona ze względu na znaczne przekroczenie limitu dochodów. Przy czym okres, w którym wypłata dopłaty była wstrzymana, wliczany jest do 15-letniego okresu stosowania tej dopłaty. Innymi słowy, najemcy nie tracą dopłaty bezpowrotnie, ale przez 15 lat co roku poddają się ocenie, czy spełniają warunki programu Mieszkanie na Start.

Wysokość dopłaty może też wzrosnąć, jeśli na świat przyjdzie dziecko, co zwiększy powierzchnię normatywną.

Przykład. Wspomniane małżeństwo z trójką dzieci najmie w Katowicach mieszkanie o powierzchni 90 m kw., a więc przekraczającej o 10 m kw. powierzchnie normatywną. W tym przypadku ta nadwyżka nie zostanie więc uwzględniona przy obliczaniu dopłaty. Wyniesie ona 543,5 zł.
A teraz załóżmy, że na świat przyszło czwarte dziecko, o czym małżonkowie informują urząd gminy tuż przed upływem pierwszego roku trwania umowy najmu. Urzędnicy będą wówczas musieli skorygować wysokość dopłaty do czynszu, bo o 15 m kw. zwiększy się powierzchnia normatywna (doszła kolejna osoba). A ponieważ przekroczy ona powierzchnię mieszkania, więc uwzględniony będzie cały jego metraż, czyli 90 m kw. W efekcie dopłata do czynszu wzrośnie do ok. 611,5 zł.

Co ważne, dopłaty mogą być stosowane maksymalnie przez 20 lat od zakończenia inwestycji. Oznacza to, że jeśli najemca korzystał z dopłaty do czynszu np. przez 12 lat, a potem zrezygnował z mieszkania, to kolejny najemca będzie mógł skorzystać ze wsparcia w programie Mieszkanie na Start przez co najwyżej 8 lat.

Najemcy ubiegający się o dopłatę do czynszu w programie Mieszkanie na Start muszą przede wszystkim spełnić kryterium dochodowe. Fot. PFR Nieruchomości
Jakie procedury w programie Mieszkanie na Start?

Jak wspomnieliśmy na początku, w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy w danej gminie są mieszkania na wynajem z możliwością uzyskania dopłaty do czynszu w programie Mieszkanie na Start. Po zawarciu umowy najmu (lub umowy rezerwacyjnej) najemca musi złożyć w urzędzie gminy pisemny wniosek o dopłatę, do którego dołącza m.in.:

  • kopię umowy najmu albo kopię umowy zobowiązującej do zawarcia umowy najmu,
  • oświadczenie o liczbie osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego,
  • oświadczenie o wysokości dochodów,
  • oświadczenie o nieposiadaniu domu lub mieszkania.

Dokumenty i oświadczenia składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań. Gminni urzędnicy prześlą decyzję w sprawie dopłaty do wiadomości inwestorowi, żeby mógł on odpowiednio skorygować wysokość miesięcznych należności najemcy wynikających z umowy najmu.

Ilu najemców korzysta z programu Mieszkanie na Start

Biała Podlaska, Wałbrzych, Gdynia, Kępno i Kępice – w tych lokalizacjach inwestycje spółki PFR Nieruchomości są objęte programem dopłat do czynszów Mieszkanie na Start. Ze wsparcia korzysta już ok. 240 rodzin. Najniższa dopłata to nieco ponad 100 zł, a najwyższa sięga niemal 420 zł miesięcznie.
Biała Podlaska jest pierwszą gminą, która zawarła z BGK umowę w sprawie dopłat do czynszów w programie Mieszkanie na Start. Jest to tez jedna z pierwszych gmin w Polsce, w których oddano do użytkowania mieszkania w rządowym programie mieszkaniowym. W Białej Podlaskiej przeprowadzono wstępny nabór mieszkańców, wykorzystując zapisany w ustawie katalog kryteriów pierwszeństwa. Przypomnijmy jednak, że ostateczna decyzja o zawarciu umów najmu zależy od inwestora, czyli w tym przypadku spółki PFR Nieruchomości, która zarządza komercyjną częścią programu. To inwestor dokonuje oceny zdolności czynszowej.
W Białej Podlaskiej dopłatę do czynszu dostaje 157 ze 186 rodzin, które dostały klucze do mieszkań. Pozostali – ci, którzy nie zgłosili się jeszcze do programu Mieszkanie na Start – nadal mogą wnioskować o dopłaty.
Z dopłat korzystają także najemcy 192 mieszkań na osiedlu przy ul. Husarskiej w Wałbrzychu oraz w Kępnie przy ul. Przemysłowej. Z programu korzysta w tej miejscowości większość najemców – 25 na 36 rodzin. Dopłaty w ramach programu Mieszkanie na Start zostaną uruchomione także w najnowszej inwestycji w pomorskich Kępicach. Będą nimi objęte 42 mieszkania, do których najemcy odbierają klucze.
Na wsparcie mogą liczyć także mieszkańcy osiedla w Gdyni przy ul. Puszczyka, gdzie powstały 172 lokale.

Jakie zmiany przygotował rząd w programie Mieszkanie na Start

28 lipca 2020 r. rząd zdecydował o skierowaniu do Sejmu projektu ustawy „o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa”, który zakłada m.in. modyfikację programu Mieszkanie na Start.

Po dopłatę do czynszu będą mogli sięgnąć także najemcy mieszkań, które powstaną w wyniku remontu lub przebudowy budynku mieszkalnego w obszarze rewitalizacji (w ramach gminnego programu rewitalizacji) oraz w obszarze działań gminnego programu służącego „wyprowadzaniu obszaru zdegradowanego ze stanu kryzysowego”. W tym drugim przypadku nie byłoby konieczności uchwalania gminnego programu rewitalizacji.

Ponadto zmiany w programie Mieszkanie na Start mają skłonić gminy do wykorzystywania mieszkań czynszowych budowanych przez prywatnych inwestorów. Wynajęliby oni gminie na zasadach rynkowych część lub wszystkie nowe mieszkania, a ta podnajęłaby je swoim mieszkańcom, których zainteresowałaby taka oferta. Najemcy płaciliby wprawdzie czynsz rynkowy, ale równocześnie mogliby skorzystać z dopłaty do czynszu. Co ważne, nie musieliby oni wykazywać zdolności czynszowej, bo ryzyko bieżącego pokrywania opłat czynszowych w całości przejmowałaby gmina (jako bezpośredni najemca). Rada gmina mogłaby uchwałą zezwolić na pobieranie od najemców czynszu w niższej wysokości.

Przeczytaj także: Więcej najemców skorzysta z dopłaty do czynszu w programie Mieszkanie na Start

Dodatek mieszkaniowy i dopłata do dodatku mieszkaniowego

Niezależnie od dopłaty do czynszu w programie Mieszkanie na Start można ubiegać się także o dodatek mieszkaniowy. Warunek: dochód oraz powierzchnia mieszkania nie mogą przekraczać ustawowych norm. Mało tego, Ministerstwo Rozwoju pracuje nad projektem ustawy, która zakłada pomoc najemcom w formie dopłaty do dodatku mieszkaniowego. Na tego typu dopłatę do czynszu będą mogli liczyć najemcy, których zarobki drastycznie spadną z powodu pandemii koronawirusa.

Kalkulator dopłat

Dopłata: