Waloryzacja czynszu: kiedy, jak często i o ile wynajmujący może podwyższyć czynsz

Zdjęcie: Depositphotos
Z waloryzacją czynszu sprawa jest dość prosta. Bardziej skomplikowane są zasady podwyższania czynszu niezależnego od waloryzacji. Co wynajmujący mieszkania i najemcy powinni wiedzieć na ten temat?

Kwestię waloryzacji czynszu o tzw. wskaźnik inflacji oraz podwyżek czynszu niezależnych od waloryzacji reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów i kodeks cywilny.
Według art. 8a ust. 4e ustawy lokatorskiej za uzasadnioną uważana jest podwyżka czynszu i innych opłat za używanie lokalu, jeśli jej wysokość nie przekracza „średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym”. Taki inflacyjny wskaźnik, który służy waloryzacji czynszu najmu ogłasza co roku prezes GUS.

Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych.
Źródło: GUS

Waloryzacja czynszu w umowie najmu

Michał Koralewski z serwisu rynekpierwotny.pl zwraca uwagę, że waloryzacja czynszu nie dokonuje się automatycznie. Aby możliwe było dokonanie zmiany wysokości czynszu o wskaźnik waloryzacyjny, w umowie najmu musi zostać zamieszczona stosowna klauzula waloryzacyjna.

– Bez niej, nawet znaczący wzrost wybranego wskaźnika waloryzacyjnego nie będzie uprawniał wynajmującego do podwyższenia czynszu – mówi Michał Koralewski.

I dodaje, że klauzula waloryzacyjna powinna zawierać szereg informacji, bez których zwyczajnie nie będzie można jej zastosować. Np. w interesie wynajmującego jest, żeby nie dokonywać waloryzacji czynszu, gdy wskaźnik ma wartość ujemną. Wtedy bowiem prowadziłoby to do faktycznego spadku czynszu najmu. Z deflacją mieliśmy do czynienia w latach 2015-2016.

– Rozwiązaniem, które ochroni wynajmującego przed koniecznością takiej waloryzacji ujemnej będzie wprowadzenie do klauzuli waloryzacyjnej zdania: „waloryzacji nie dokonuje się, jeżeli wskaźnik waloryzacyjny, będzie miał wartość ujemną albo równą 0” – radzi Koralewski.

Waloryzacja czynszu w praktyce rynkowej

– Nie stosujemy takiego zastrzeżenia w naszych umowach z najemcami – zapewnia Rafał Malik, dyrektor Biura Najmu Mieszkań na Wynajem.

Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jest komercyjnym projektem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) posiada obecnie 1969 mieszkań na wynajem w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach. Klauzula waloryzacyjna w zawieranych obecnie umowach z najemcami brzmi: „jeżeli średnioroczny wskaźnik cen będzie dodatni czynsz i opłaty eksploatacyjne ulegną podwyższeniu, jeżeli średnioroczny wskaźnik cen będzie ujemny czynsz i opłaty eksploatacyjne ulegną obniżeniu”.

Prezes GUS ogłasza wskaźnik inflacyjny w Monitorze Polskim zwykle w połowie stycznia. Żeby uniknąć niepotrzebnych sporów, klauzula waloryzacyjna powinna przesądzać od kiedy nowa stawka czynszu będzie stosowana. Np. w zawieranych obecnie przez Fundusz Mieszkań na Wynajem umowach zmiana czynszu następuje od kolejnego miesiąca kalendarzowego po ogłoszeniu wskaźnika, czyli od lutego.

Pamiętajmy, że poza czynszem wynajmujący pobierają również opłaty, których wysokość od nich nie zależy, np. za wodę i odbiór ścieków czy śmieci.

Waloryzacja czynszu jest bezpieczna dla najemcy

– Wśród naszych najemców są osoby, którym zależy na stabilizacji, więc zawierają umowy kilkuletnie. Ale np. pewne małżeństwo, które wróciło do Polski po długim pobycie w Szwecji, najęło od nas mieszkanie na 25 lat – opowiada Rafał Malik.

Przez cały okres trwania umowy najemcy mają zagwarantowany stały czynsz i opłaty eksploatacyjne, które podlegają jedynie waloryzacji o wskaźnik inflacji. Ponadto w przypadku zawarcia umowy najmu na co najmniej 2 lata, Fundusz doposaża mieszkanie w meble. W podstawowym standardzie jest stała zabudowa w kuchni, przedpokoju, sypialni i łazience oraz sprzęt AGD.

Długoterminowe umowy najmu to jednak wciąż rzadkość w naszym kraju. Badanie ankietowe wśród członków Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” pokazało, że 6 na 10 z nich zawiera umowy najmu na 1 rok z możliwością jej wydłużenia. Dla tych wynajmujących zakończenie umowy jest okazją do tego, aby podnieść czynsz.

Np. w ostatnich 5 latach przeciętny czynsz najmu w Warszawie wzrósł z 1491 do 1868 zł, czyli o ok. 25%. Gdyby najemca podpisał umowę 5-letnią z inwestorem instytucjonalnym, to wskutek corocznej waloryzacji o GUS-owski wskaźnik inflacji czynsz wzrósłby z 1491 do 1557 zł, czyli tylko o 4,4%.

Kiedy podwyżka nie jest waloryzacją czynszu

Warto też wiedzieć, że niezależnie od klauzuli waloryzacyjnej, właściciel mieszkania będący osobą prywatną może podwyższyć czynsz ze względu na np. pilne wydatki związane z remontem budynku. Art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi jednak, że właściciel musi w takim przypadku zachować co najmniej 3-miesięczny okres wypowiedzenia. To nie wszystko. Podwyżka czynszu najmu nie może być przeprowadzana częściej niż raz na sześć miesięcy. Ponadto wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

– Nie wystarczy zatem wysłanie najemcom sms’a albo mejla z informacją o zmianie czynszu. Rzecz jasna zasada ta dotyczy wyłącznie opłat ustalanych przez właściciela mieszkania – wyjaśnia Michał Koralewski.

W praktyce podwyżki czynszu w tym trybie stosują osoby przejmujące stare kamienice wraz z lokatorami, którzy mają umowy najmu na czas nieoznaczony. Jeśli najemca nie zgłosi sprzeciwu, na co ma dwa miesiące, to w przypadku wypowiedzenia czynszu np. w styczniu, wyższa stawka zacznie obowiązywać od maja.

Brak akceptacji podwyżki oznacza dla lokatora konieczność poszukania innego lokum. Najemca może też zakwestionować podwyżkę, gdyby czynsz przekraczał 3% tzw. wartości odtworzeniowej lokalu, czyli średniego kosztu budowy (wskaźnik ten ustalają wojewodowie). W pierwszej kolejności najemca może zażądać uzasadnienia podwyżki. W terminie 14 dni właściciel musi mu przedstawić stosowną kalkulację, żeby podwyżka zachowała ważność. Jeśli odpowiedź nie zadowoli najemcę, wówczas może on wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.

– W takim wypadku udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu – podkreśla Koralewski.

I wyjaśnia, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów za uzasadnioną uznaje się podwyżkę czynszu lub innych opłat m.in. w następujących przypadkach:

  • jeżeli nie pokrywają one kosztów utrzymania mieszkania,
  • nie zapewniają zwrotu kapitału oraz zysku.

Przy czym zwrot kapitału w skali roku nie może być wyższy niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup mieszkania lub 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową.

Przepisy nie precyzują natomiast, jaki zysk można uznać za godziwy. Decydują o tym sądy.

Przykładowe wyroki: