Nowy Nikiszowiec w Katowicach: czy opłaca się nająć mieszkanie z możliwością wykupu?

Nowy Nikiszowiec to osiedle z ponad 500 mieszkaniami na wynajem, które powstaje w Katowicach w sąsiedztwie starego Nikiszowca. We wrześniu 2020 r. na Nowym Nikiszowcu ma się rozpocząć komercjalizacja  mieszkań. Przyszli najemcy uzyskają możliwość podpisania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Ale czy to się opłaca?

– Najmuję mieszkanie na starym Nikiszowcu, gdzie bardzo dobrze mi się żyje. Zastanawiałem się nad zakupem mieszkania na rynku deweloperskim za kredyt. Jednak, kiedy pojawiła się informacja o możliwości najęcia mieszkania na Nowym Nikiszowcu, natychmiast wypełniłem ankietę. Na razie nie szukam niczego innego – mówi nam Łukasz Włodecki z Katowic.

Przyznaje, że nie porównywał kosztów finansowania zakupu mieszkania kredytem z najmem mieszkania na osiedlu Nowy Nikiszowiec.

– Odnosiłem to raczej do obecnych kosztów najmu. Na Nowym Nikiszowcu przy tym samym koszcie będę mógł mieć mieszkanie większe – wyjaśnia Łukasz Włodecki.

Przypomnijmy, że osiedle Nowy Nikiszowiec z 513 mieszkaniami na wynajem buduje spółka MDR Katowice. Utworzyło ją Katowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (KTBS) i spółka PFR Nieruchomości. KTBS wniósł do spółki celowej działkę. Finansowanie zapewnił zaś Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju FIZAN, którego aktywami zarządza PFR Nieruchomości. Spółka zapowiada, że budowa zakończy się w IV kw. 2020 r. Jednak już we wrześniu ma się rozpocząć komercjalizacja mieszkań. W jej ofercie będą mieszkania 2-, 3- i 4-pokojowe. Najmniejsze „dwójki” mają powierzchnię 36 m kw., zaś 3-pokojowe – 52 m kw.

Uwaga! Kryteria naboru najemców określa uchwała Rady Miasta Katowice. Od liczby przyznanych przez gminę punktów zależy pozycja w kolejce po mieszkanie. Zgodnie z zasadą „kto pierwszy, ten lepszy”, im dalsze miejsce, tym mniejszy wybór dostępnych lokali.

Ile kosztuje dojście do własności?

Najemcy Nowego Nikiszowca mają mieć możliwość zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności przez okres: 15, 20, 25 i 30 lat. Załóżmy, że małżeństwo z dwójką dzieci najmie mieszkanie 3-pokojowe, które ma ok. 52 m kw. , a dojście do własności miałoby trwać 25 lat (na taki okres najczęściej zaciągane są kredyty hipoteczne na zakup mieszkań). Czynsz za korzystanie z mieszkania jest wtedy nieco wyższy, bo są w nim uwzględnione raty za wykupienie mieszkania. Przy czym całkowity kapitał spłacany w ratach czynszu najmu jest równy nakładom inwestycyjnym (m.in. koszt gruntu, budowy, etc.).
Nasza przykładowa rodzina płaciłaby miesięczny czynsz w wysokości 1508 zł (29 zł za m kw.). Wykup mieszkania, przy założeniu niezmienności czynszu, kosztowałaby ją łącznie 452,4 tys. zł (1508 * 12 * 25).

W praktyce czynsz podlega co rok waloryzacji o wskaźnik inflacji. Od najemcy wymagana jest wpłata kaucji, która wynosi 3-krotność miesięcznego czynszu. W przypadku 53-metrowego mieszkania jest to ok. 4,5 tys. zł (w razie rezygnacji z mieszkania najemca odzyska kaucję zwaloryzowaną o wskaźnik inflacyjny). Ponadto najemca dostaje wykończone mieszkanie, ale musi je wyposażyć w meble ruchome oraz sprzęt RTV i AGD.

Ile kosztuje mieszkanie za kredyt?

Tak się składa, że w pobliżu Nowego Nikiszowca powstaje inwestycja deweloperska z mieszkaniami na sprzedaż. Ich ceny w tzw. standardzie deweloperskim – w zależności od powierzchni – oscylują w granicach 5,7-6,8 tys. zł za m kw. Załóżmy, że nasza przykładowa rodzina wybrała z oferty dewelopera mieszkanie 3-pokojowe o powierzchni 53 m kw., które wycenił on na ok. 318 tys. zł (6 tys. zł za m kw.).
Małżonkowie zarabiają 8 tys. zł miesięcznie, więc mogą liczyć na kredyt. Problem w tym, że aby go uzyskać muszą dysponować co najmniej 10% wkładem, czyli wpłacić deweloperowi z własnej kieszeni 31,8 tys. zł. To nie koniec wydatków. Główny analityk firmy Expander Advisors Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że od udzielonego kredytu bank pobierze prowizję – ok. 4,4 tys. zł. Dodatkowe ok. 5,6 tys. zł pochłoną koszty transakcyjne, czyli opłaty notarialne i sądowe za umowę deweloperską, przeniesienie własności i ustanowienie hipoteki.

– W teorii można sfinansować te wydatki kredytem, ale nie w tym przypadku. Kwota kredytu nie może bowiem przekroczyć 90% ceny mieszkania – zastrzega Jarosław Sadowski.

Oznacza to, że już na starcie nasza rodzina musi dysponować kwotą blisko 42 tys. zł. Po otrzymaniu kluczy do mieszkania wyłoży przynajmniej 25-30 tys. zł na jego wykończenie i wyposażenie. Zapłaci też za ubezpieczenie mieszkania – 223 zł rocznie.

A ile kosztować ją będzie obsługa 286,2 tys. zł kredytu? Do naszych obliczeń wybraliśmy kredyt hipoteczny z PKO BP. Oprocentowanie tego kredytu wynosi 4,15%, zaś okres spłaty – 25 lat.
Jarosław Sadowski policzył, że początkowo rata spłaty w systemie annuitetowym (uśredniona) wyniesie 1723 zł, a po ustanowieniu hipoteki –1577 zł. Po ok. 5 latach, gdy LTV spanie poniżej 80% ceny mieszkania, rata spadnie do 1543 zł. Gdyby przez 25 lat oprocentowanie kredytu nie zmieniło się, wówczas raty bankowe pochłoną łącznie ok. 465,6 tys. zł.

Pamiętajmy jednak, że zmienne jest także oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, a obecnie jest ono rekordowo niskie.

Na Nowym Nikiszowcu taniej

Wynika z tego, że najem z dojściem do własności mieszkania może być dużo tańszy od zakupu za kredyt. W dodatku  najem z dojściem do własności nie wymaga posiadania na starcie wysokiego wkładu własnego.  Oczywiście zarówno najemcy, jak i nabywcy mieszkań ponoszą wydatki z tytułu kosztów eksploatacji mieszkania oraz mediów (m.in. wody, ścieków, wywozu śmieci i ogrzewania). Są one porównywalne, dlatego nie uwzględniliśmy ich w naszych wyliczeniach. Np. na Nowym Nikiszowcu opłata eksploatacyjna szacowana jest obecnie na 5,5 zł za m kw.
Uwaga! Dojście do własności będzie kosztowało jeszcze mniej, jeśli najemca skorzysta z dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkania na Start. Taką dopłatę można otrzymywać nawet przez 15 lat. Nasza przykładowa 4-osobowa rodzina z dochodem 8 tys. zł będzie mogła skorzystać z takiej dopłaty. Wówczas miesięczny czynsz spadłby z 1508 do ok. 1171 zł, a koszt dojścia do własności – z 452,4 tys. do 391,7 tys. zł.

Przy założeniu, że najemcy uzyskają taką dopłatę, korzystniejszy od zakupu 53-metrowego mieszkania może być najem z dojściem do własności lokalu większego o 10 m kw.

Dlaczego chcą zamieszkać na Nowym Nikiszowcu?

Karina Chacia: "To idealne rozwiązanie dla młodych na dorobku. Z narzeczonym planujemy ślub, ale mieszkamy jeszcze osobno. Narzeczony mieszka ze swoimi rodzicami, właśnie na Nikiszowcu. Ja też jestem z Katowic i mieszkam w dzielnicy Szopienice razem z mamą i siostrą. Optymalne byłoby dla nas mieszkanie 3-pokojowe, bo chcemy mieć dzieci. Najmu od prywatnych osób nie bierzemy pod uwagę. Koszty są takie, że lepiej byłoby wziąć kredyt na zakup własnego mieszkania. W naszym przypadku problem z wzięciem kredytu jest jednak większy niż ze spłacaniem go. Przede wszystkim trzeba mieć wkład własny. Nie pochodzimy z zamożnych rodzin, więc nie możemy liczyć na ich wsparcie. Z kolei na mieszkanie od gminy nie mamy szans, bo są osoby i rodziny bardziej potrzebujące.

Uwaga! Szczegółowe informacje dotyczące Nowego Nikiszowca znajdziesz na stronie: Katowice.mdr.pl