Nowy Nikiszowiec w Katowicach: czy opłaca się nająć mieszkanie z możliwością wykupu?

Nowy Nikiszowiec to osiedle z ponad 500 mieszkaniami na wynajem, które powstaje w Katowicach w sąsiedztwie starego Nikiszowca. Najemcy uzyskają możliwość podpisania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Czy to się opłaca?

– Najmuję mieszkanie na starym Nikiszowcu, gdzie bardzo dobrze mi się żyje. Zastanawiałem się nad zakupem mieszkania na rynku deweloperskim za kredyt. Jednak, kiedy pojawiła się informacja o możliwości najęcia mieszkania na Nowym Nikiszowcu, natychmiast wypełniłem ankietę. Na razie nie szukam niczego innego – mówi nam Łukasz Włodecki z Katowic.

Przyznaje, że nie porównywał kosztów finansowania zakupu mieszkania kredytem z najmem mieszkania na osiedlu Nowy Nikiszowiec.

– Odnosiłem to raczej do obecnych kosztów najmu. Na Nowym Nikiszowcu przy tym samym koszcie będę mógł mieć mieszkanie większe – wyjaśnia Łukasz Włodecki.

Przypomnijmy, że osiedle Nowy Nikiszowiec z 513 mieszkaniami na wynajem buduje spółka MDR Katowice. Utworzyło ją Katowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (KTBS) i spółka PFR Nieruchomości. KTBS wniósł do spółki celowej działkę. Finansowanie zapewnił zaś Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju FIZAN, którego aktywami zarządza PFR Nieruchomości. Spółka zapowiada, że budowa zakończy się w IV kw. 2020 r. Nieco wcześniej ma się rozpocząć komercjalizacja mieszkań. W jej ofercie będą mieszkania 2-, 3- i 4-pokojowe. Najmniejsze „dwójki” mają powierzchnię 36 m kw., zaś 3-pokojowe – 52 m kw.

• Przeczytaj także: Na osiedlu Nowy Nikiszowiec w Katowicach od września nabór najemców

Uwaga! Kryteria naboru najemców określa uchwała Rady Miasta Katowice. Od liczby przyznanych przez gminę punktów zależy pozycja w kolejce po mieszkanie. Zgodnie z zasadą „kto pierwszy, ten lepszy”, im dalsze miejsce, tym mniejszy wybór dostępnych lokali.

• Zobacz treść uchwały katowickich radnych

Ile kosztuje dojście do własności?

Najemcy Nowego Nikiszowca mają uzyskać możliwość zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Na razie nie wiadomo, jak długi okres dojścia do własności zaproponuje najemcom inwestor (wstępnie deklarował 15, 20, 25 i 30 lat), ani, ile wyniesie stawka czynszu. Tę poznamy dopiero po rozliczeniu kosztów inwestycji.

Załóżmy, że małżeństwo z dwójką dzieci najmie mieszkanie 3-pokojowe, które ma ok. 52 m kw. , a dojście do własności miałoby trwać 25 lat (na taki okres najczęściej zaciągane są kredyty hipoteczne na zakup mieszkań). Czynsz za korzystanie z mieszkania jest wtedy nieco wyższy, bo są w nim uwzględnione raty za wykupienie mieszkania. Przy czym całkowity kapitał spłacany w ratach czynszu najmu jest równy nakładom inwestycyjnym (m.in. koszt gruntu, budowy, etc.).
Przyjęliśmy, że nasza przykładowa rodzina płaciłaby miesięczny czynsz w wysokości 1508 zł (w momencie rozpoczęcia budowy w 2018 r. inwestor oceniał, że w takim przypadku stawka czynszu może wynieść ok. 29 zł za m kw.). Wykup mieszkania, przy założeniu niezmienności czynszu, kosztowałaby tę rodzinę łącznie 452,4 tys. zł (1508 * 12 * 25).

W praktyce czynsz podlega co rok waloryzacji o wskaźnik inflacji. Od najemcy wymagana jest wpłata kaucji, która wynosi 3-krotność miesięcznego czynszu. W przypadku 53-metrowego mieszkania jest to ok. 4,5 tys. zł (w razie rezygnacji z mieszkania najemca odzyska kaucję zwaloryzowaną o wskaźnik inflacyjny). Ponadto najemca dostaje wykończone mieszkanie, ale musi je wyposażyć w meble ruchome oraz sprzęt RTV i AGD.

Ile kosztuje mieszkanie za kredyt?

Tak się składa, że w pobliżu Nowego Nikiszowca powstaje inwestycja deweloperska z mieszkaniami na sprzedaż. Ich ceny w tzw. standardzie deweloperskim – w zależności od powierzchni – oscylują w granicach 5,7-6,8 tys. zł za m kw. Załóżmy, że nasza przykładowa rodzina wybrała z oferty dewelopera mieszkanie 3-pokojowe o powierzchni 53 m kw., które wycenił on na ok. 318 tys. zł (6 tys. zł za m kw.).
Małżonkowie zarabiają 8 tys. zł miesięcznie, więc mogą liczyć na kredyt. Problem w tym, że aby go uzyskać muszą dysponować co najmniej 10% wkładem, czyli wpłacić deweloperowi z własnej kieszeni 31,8 tys. zł. To nie koniec wydatków. Główny analityk firmy Expander Advisors Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że od udzielonego kredytu bank pobierze prowizję – ok. 5,7 tys. zł. Dodatkowe ok. 5,6 tys. zł pochłoną koszty transakcyjne, czyli opłaty notarialne i sądowe za umowę deweloperską, przeniesienie własności i ustanowienie hipoteki.

– W teorii można sfinansować te wydatki kredytem, ale nie w tym przypadku. Kwota kredytu nie może bowiem przekroczyć 90% ceny mieszkania – zastrzega Jarosław Sadowski.

Oznacza to, że już na starcie nasza rodzina musi dysponować kwotą blisko 43,1 tys. zł. Po otrzymaniu kluczy do mieszkania wyłoży przynajmniej 25-30 tys. zł na jego wykończenie i wyposażenie. Zapłaci też za ubezpieczenie mieszkania – 223 zł rocznie.

A ile kosztować ją będzie obsługa 286,2 tys. zł kredytu? Do naszych obliczeń wybraliśmy kredyt hipoteczny, którego oprocentowanie wynosi 3,37%, zaś okres spłaty – 25 lat.
Jarosław Sadowski policzył, że przez kilka miesięcy rata spłaty w systemie annuitetowym (uśredniona) wyniesie 1821 zł, a po ustanowieniu hipoteki –1419 zł. Gdyby przez 25 lat oprocentowanie kredytu nie zmieniło się, wówczas raty bankowe pochłoną łącznie ok. 427,9 tys. zł.

• Przeczytaj także: Raport o cenach mieszkań i sytuacji na rynku hipotecznym w lutym 2020 r.

Na Nowym Nikiszowcu taniej

Wynika z tego, że zakup mieszkania za kredyt jest droższy niż najem z dojściem do własności. A pamiętajmy, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest obecnie ono rekordowo niskie. W dodatku najem z dojściem do własności nie wymaga posiadania na starcie wysokiego wkładu własnego.  Oczywiście zarówno najemcy, jak i nabywcy mieszkań ponoszą wydatki z tytułu kosztów eksploatacji mieszkania oraz mediów (m.in. wody, ścieków, wywozu śmieci i ogrzewania). Są one porównywalne, dlatego nie uwzględniliśmy ich w naszych wyliczeniach.

Dojście do własności będzie kosztowało jeszcze mniej, jeśli najemca skorzysta z dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkania na Start. Taką dopłatę można otrzymywać nawet przez 15 lat. Nasza przykładowa 4-osobowa rodzina z dochodem 8 tys. zł będzie mogła skorzystać z takiej dopłaty. Wówczas hipotetyczny miesięczny czynsz spadłby z 1508 do ok. 1171 zł, a koszt dojścia do własności – z 452,4 tys. do 391,7 tys. zł.

Dlaczego chcą zamieszkać na Nowym Nikiszowcu?

Zobacz galerię zdjęć

Uwaga! Szczegółowe informacje dotyczące Nowego Nikiszowca znajdziesz na stronie: Katowice.mdr.pl