Nowy Nikiszowiec w Katowicach: czy opłaca się nająć mieszkanie z możliwością wykupu?

Nowy Nikiszowiec to osiedle z ponad 500 mieszkaniami na wynajem, które powstaje w Katowicach w sąsiedztwie starego Nikiszowca. Najemcy uzyskają możliwość podpisania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Czy to się opłaca?

– Najmuję mieszkanie na starym Nikiszowcu, gdzie bardzo dobrze mi się żyje. Zastanawiałem się nad zakupem mieszkania na rynku deweloperskim za kredyt. Jednak, kiedy pojawiła się informacja o możliwości najęcia mieszkania na Nowym Nikiszowcu, natychmiast wypełniłem ankietę. Na razie nie szukam niczego innego – mówi nam Łukasz Włodecki z Katowic.

Przyznaje, że nie porównywał kosztów finansowania zakupu mieszkania kredytem z najmem mieszkania na osiedlu Nowy Nikiszowiec.

– Odnosiłem to raczej do obecnych kosztów najmu. Na Nowym Nikiszowcu przy tym samym koszcie będę mógł mieć mieszkanie większe – wyjaśnia Łukasz Włodecki.

Przypomnijmy, że osiedle Nowy Nikiszowiec z 513 mieszkaniami na wynajem buduje spółka MDR Katowice. Utworzyło ją Katowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (KTBS) i spółka PFR Nieruchomości. KTBS wniósł do spółki celowej działkę. Finansowanie zapewnił zaś Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju FIZAN, którego aktywami zarządza PFR Nieruchomości. Spółka zapowiada, że budowa zakończy się w IV kw. 2020 r. Nieco wcześniej ma się rozpocząć komercjalizacja mieszkań. W jej ofercie będą mieszkania 2-, 3- i 4-pokojowe. Najmniejsze „dwójki” mają powierzchnię 36 m kw., zaś 3-pokojowe – 52 m kw.

Uwaga! Kryteria naboru najemców określa uchwała Rady Miasta Katowice. Od liczby przyznanych przez gminę punktów zależy pozycja w kolejce po mieszkanie. Zgodnie z zasadą „kto pierwszy, ten lepszy”, im dalsze miejsce, tym mniejszy wybór dostępnych lokali.

Ile kosztuje dojście do własności?

Najemcy Nowego Nikiszowca mają uzyskać możliwość zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Na razie nie wiadomo, jak długi okres dojścia do własności zaproponuje najemcom inwestor (wstępnie deklarował 15, 20, 25 i 30 lat), ani, ile wyniesie stawka czynszu. Tę poznamy dopiero po rozliczeniu kosztów inwestycji.

Załóżmy, że małżeństwo z dwójką dzieci najmie mieszkanie 3-pokojowe, które ma ok. 52 m kw. , a dojście do własności miałoby trwać 25 lat (na taki okres najczęściej zaciągane są kredyty hipoteczne na zakup mieszkań). Czynsz za korzystanie z mieszkania jest wtedy nieco wyższy, bo są w nim uwzględnione raty za wykupienie mieszkania. Przy czym całkowity kapitał spłacany w ratach czynszu najmu jest równy nakładom inwestycyjnym (m.in. koszt gruntu, budowy, etc.).
Przyjęliśmy, że nasza przykładowa rodzina płaciłaby miesięczny czynsz w wysokości 1508 zł (w momencie rozpoczęcia budowy w 2018 r. inwestor oceniał, że w takim przypadku stawka czynszu może wynieść ok. 29 zł za m kw.). Wykup mieszkania, przy założeniu niezmienności czynszu, kosztowałaby tę rodzinę łącznie 452,4 tys. zł (1508 * 12 * 25).

W praktyce czynsz podlega co rok waloryzacji o wskaźnik inflacji. Od najemcy wymagana jest wpłata kaucji, która wynosi 3-krotność miesięcznego czynszu. W przypadku 53-metrowego mieszkania jest to ok. 4,5 tys. zł (w razie rezygnacji z mieszkania najemca odzyska kaucję zwaloryzowaną o wskaźnik inflacyjny). Ponadto najemca dostaje wykończone mieszkanie, ale musi je wyposażyć w meble ruchome oraz sprzęt RTV i AGD.

Ile kosztuje mieszkanie za kredyt?

Tak się składa, że w pobliżu Nowego Nikiszowca powstaje inwestycja deweloperska z mieszkaniami na sprzedaż. Ich ceny w tzw. standardzie deweloperskim – w zależności od powierzchni – oscylują w granicach 5,7-6,8 tys. zł za m kw. Załóżmy, że nasza przykładowa rodzina wybrała z oferty dewelopera mieszkanie 3-pokojowe o powierzchni 53 m kw., które wycenił on na ok. 318 tys. zł (6 tys. zł za m kw.).
Małżonkowie zarabiają 8 tys. zł miesięcznie, więc mogą liczyć na kredyt. Problem w tym, że aby go uzyskać muszą dysponować co najmniej 10% wkładem, czyli wpłacić deweloperowi z własnej kieszeni 31,8 tys. zł. To nie koniec wydatków. Główny analityk firmy Expander Advisors Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że od udzielonego kredytu bank pobierze prowizję – ok. 5,7 tys. zł. Dodatkowe ok. 5,6 tys. zł pochłoną koszty transakcyjne, czyli opłaty notarialne i sądowe za umowę deweloperską, przeniesienie własności i ustanowienie hipoteki.

– W teorii można sfinansować te wydatki kredytem, ale nie w tym przypadku. Kwota kredytu nie może bowiem przekroczyć 90% ceny mieszkania – zastrzega Jarosław Sadowski.

Oznacza to, że już na starcie nasza rodzina musi dysponować kwotą blisko 43,1 tys. zł. Po otrzymaniu kluczy do mieszkania wyłoży przynajmniej 25-30 tys. zł na jego wykończenie i wyposażenie. Zapłaci też za ubezpieczenie mieszkania – 223 zł rocznie.

A ile kosztować ją będzie obsługa 286,2 tys. zł kredytu? Do naszych obliczeń wybraliśmy kredyt hipoteczny, którego oprocentowanie wynosi 3,37%, zaś okres spłaty – 25 lat.
Jarosław Sadowski policzył, że przez kilka miesięcy rata spłaty w systemie annuitetowym (uśredniona) wyniesie 1821 zł, a po ustanowieniu hipoteki –1419 zł. Gdyby przez 25 lat oprocentowanie kredytu nie zmieniło się, wówczas raty bankowe pochłoną łącznie ok. 427,9 tys. zł.

Metraż mieszkania 53 mkw.
Cena za mkw. 6 tys. zł
Cena mieszkania 318 tys. zł
Wkład własny 31,8 tys. zł
Prowizja banku i koszty transakcyjne 11,3 tys. zł
Kwota kredytu 286,2 tys. zł
Miesięczna rata 1419 zł
Suma rat (25 lat) 427,9 tys. zł
Wykończenie mieszkania 30 tys. zł
Łączny koszt 501 tys. zł

Na Nowym Nikiszowcu taniej

Wynika z tego, że zakup mieszkania za kredyt jest droższy niż najem z dojściem do własności. A pamiętajmy, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest obecnie ono rekordowo niskie. W dodatku najem z dojściem do własności nie wymaga posiadania na starcie wysokiego wkładu własnego.  Oczywiście zarówno najemcy, jak i nabywcy mieszkań ponoszą wydatki z tytułu kosztów eksploatacji mieszkania oraz mediów (m.in. wody, ścieków, wywozu śmieci i ogrzewania). Są one porównywalne, dlatego nie uwzględniliśmy ich w naszych wyliczeniach.

Dojście do własności będzie kosztowało jeszcze mniej, jeśli najemca skorzysta z dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkania na Start. Taką dopłatę można otrzymywać nawet przez 15 lat. Nasza przykładowa 4-osobowa rodzina z dochodem 8 tys. zł będzie mogła skorzystać z takiej dopłaty. Wówczas hipotetyczny miesięczny czynsz spadłby z 1508 do ok. 1171 zł, a koszt dojścia do własności – z 452,4 tys. do 391,7 tys. zł.

Dlaczego chcą zamieszkać na Nowym Nikiszowcu?

Karina Chacia: "To idealne rozwiązanie dla młodych na dorobku. Z narzeczonym planujemy ślub, ale mieszkamy jeszcze osobno. Narzeczony mieszka ze swoimi rodzicami, właśnie na Nikiszowcu. Ja też jestem z Katowic i mieszkam w dzielnicy Szopienice razem z mamą i siostrą. Optymalne byłoby dla nas mieszkanie 3-pokojowe, bo chcemy mieć dzieci. Najmu od prywatnych osób nie bierzemy pod uwagę. Koszty są takie, że lepiej byłoby wziąć kredyt na zakup własnego mieszkania. W naszym przypadku problem z wzięciem kredytu jest jednak większy niż ze spłacaniem go. Przede wszystkim trzeba mieć wkład własny. Nie pochodzimy z zamożnych rodzin, więc nie możemy liczyć na ich wsparcie. Z kolei na mieszkanie od gminy nie mamy szans, bo są osoby i rodziny bardziej potrzebujące.

Uwaga! Szczegółowe informacje dotyczące Nowego Nikiszowca znajdziesz na stronie: Katowice.mdr.pl