Rynek najmu 2020 r.: ceny mieszkań, czynsze, stopy zwrotu z inwestycji? Co prognozują eksperci rynku najmu

Zdjęcie: Depositphotos
Jakich zmian na rynku najmu mogą spodziewać się inwestorzy i najemcy w 2020 r.? Prognozę dotyczącą zmiany czynszów oraz opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem przedstawiła firma Mzuri, która zarządza 6 tys. mieszkań na wynajem.

Na rynku najmu firma Mzuri działa od 2000 r. Obecnie nie tylko zarządza ona mieszkaniami na wynajem w imieniu ich właścicieli, ale także organizuje inwestorów w ramach spółek inwestowania grupowego na rynku najmu.

– W 2020 nie przewidujemy załamania się trendu wzrostowego czynszów na rynku najmu – mówi prezes Mzuri Artur Bartnicki.

Równocześnie przyznaje, że na rynku najmu w Trójmieście, Warszawie i Łodzi tempo wzrostu czynszów spadnie z poziomu 5-6% rok do roku do 3-4%, a więc takiego, jaki w 2019 r. notowały miasta takie jak Wrocław, Poznań i Katowice.

Na rynku najmu coraz więcej obcokrajowców

– To, że za najęcie mieszkania trzeba będzie zapłacić więcej, nie powinno odstraszyć zainteresowanych. Wręcz przeciwnie, spodziewamy się wzrostu popytu na najem za sprawą imigrantów, a dotyczy to zarówno lokali w segmencie ekonomicznym, jak i podwyższonym standardzie – komentuje Artur Bartnicki.

Zwraca uwagę, że dokumenty uprawniające do legalnego pobytu w Polsce otrzymało w 2019 r. prawie 100 tys. obcokrajowców spoza Unii Europejskiej.

– Obcokrajowcy, w tym głównie spoza Unii Europejskiej, między innymi Ukrainy, Indii i Pakistanu, stanowią już jedną czwartą najemców w portfelu zarządzanych przez nas 6 tys. mieszkań – wylicza wiceprezes Mzuri Maria Dąbrowska.

I dodaje, że w 2020 r. ten odsetek wzrośnie najprawdopodobniej do ok. 30%. Według szefów Mzuri, na rynku najmu zauważalny jest też wpływ powrotów Polaków z Wielkiej Brytanii na skutek Brexitu.

– Tylko 38% Polaków na Wyspach Brytyjskich wystąpiło o prawo do pobytu po Brexicie. Większość myśli o powrocie – uważa Maria Dąbrowska.

Na rynku najmu wciąż opłaca się inwestować

Artur Bartnicki podkreśla, że inwestorzy, który mają już mieszkanie i wynajmą je w 2020 r. najpewniej zarobią więcej, niż w poprzednich latach.

– Rentowność zrealizowanych wcześniej inwestycji będzie rosła dzięki wzrostowi czynszów – wyjaśnia prezes Bartnicki.

Prezes Mzuri Investments Jan Dziekoński przekonuje, że wciąż opłaca się kupić mieszkanie na wynajem, choć zarobek będzie najprawdopodobniej nieco mniejszy, niż gdyby uczynić to kilka lat wcześniej.

– Nieznaczna erozja stóp zwrotu z najmu jest spowodowana wzrostem cen nieruchomości, szybszym od dynamiki wzrostu czynszów w większości miast – mówi Jan Dziekoński.

Z danych Mzuri wynika, że w okresie ostatnich 2 lat stopa zwrotu z okazyjnie kupionego małego mieszkania w dużym mieście spadła z 6-9% do poziomu 5-8%.

– Jednak jest to to nadal zwrot kilkukrotnie przewyższający zysk z lokaty bankowej – zauważa prezes Dziekoński.

I dodaje, że według najnowszych danych NBP, oprocentowanie lokat spadło do najniższego poziomu w historii – 1,34%. Mimo to prezes Mzuri Investments zaleca dużą ostrożność w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.

Na rynku najmu też są pustostany

Generalnie w naszym kraju brakuje mieszkań. Żeby osiągnąć średni dla Unii Europejskiej wskaźnik liczby mieszkań na tysiąc osób musiałoby powstać ok. 2,3 mln mieszkań. Okazuje się jednak, że na rynku najmu jest okres tzw. wyprowadzek (maj-czerwiec), gdy nawet co 10 mieszkanie stoi puste. W kolejnych miesiącach szybko się zapełniają. Pod koniec 2019 r. w portfelu 6 tys. mieszkań zarządzanych przez Mzuri tylko 4% z nich było wolne i czekało na najemców. W Mzuri oceniają, że w 2020 r. uśredniony wskaźnik pustostanów utrzyma się na zbliżonym poziomie.

Rynek najmu według Indeksu Mzuri

Mzuri informuje, że swoje prognozy na 2020 r. przygotowała na podstawie analiz danych o gospodarce i rynku nieruchomości, opinii ekspertów, a także wyników zarządzanego portfela mieszkań, jak i mieszkań i kamienic nabywanych do portfela spółek inwestowania grupowego Mzuri CFI. Do zobrazowania i podsumowania zebranych informacji użyty został Indeks Mzuri – autorski wskaźnik, oceniający perspektywy zachowania cen mieszkań oraz rynku najmu.

Indeks Mzuri dla rynku najmu w 2020 r.
Indeks Mzuri dla rynku najmu w 2020 r.

W 2020 r. Indeks Mzuri prawdopodobnie spadnie z poziomu ok. 4,2-4,4 w 2019 (oznaczało to szybki wzrost cen mieszkań) do ok. 3,6 (spowolniony wzrost cen).
Z kolei wskaźnik zachowania stopy kapitalizacji dla przyszłych zakupów będzie się utrzymywał na poziomie 2. Oznacza to inwestowanie w mieszkania na wynajem będzie stawało się mniej opłacalne.