Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem już topnieje. A co będzie za 30 lat?

Zdjęcie: Fundusz Mieszkań na Wynajem
Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem może być nawet trzykrotnie wyższa od odsetek na lokacie bankowej. Pytanie, jak długo utrzyma się taki stan rzeczy?

Dyrektor Biura Najmu Mieszkań na Wynajem Rafał Malik przyznaje, że sytuacja jest wyjątkowa ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe w naszym kraju.

– To sprawia, że zamiast trzymać pieniądze w banku, wiele osób woli zainwestować je w mieszkanie z myślą o wynajmowaniu – mówi dyr. Malik.

I dodaje, że stopa zwrotu z takiej inwestycji jest dużo wyższa niż na lokacie bankowej. Na dłuższą metę można zarobić na niej ok. 2% w skali roku. Natomiast na wynajmie mieszkania – przeciętnie 4-8%.

Gdzie stopa zwrotu z inwestycji jest najwyższa

Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najwyższą rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem – przeciętnie ponad 8% – można uzyskać w Sosnowcu i Częstochowie. W Warszawie stopa zwrotu z inwestycji wynosi 6,7%, a najniższą – 5,6% – Expander i Rentier.io odnotowały w Toruniu. Dodajmy, że w ostatnich latach ceny mieszkań rosły szybciej niż czynsze. W efekcie spodziewana stopa zwrotu z inwestycji nieco się obniżyła. Na początku 2019 r. serwisy podały, że rentowność wynajmu wahała się w przedziale 6-8,3%.

Autorzy raportu przyznają, że w swoich wyliczeniach stopy zwrotu z inwestycji (ROI) przyjęli ofertowe ceny najmu oraz sprzedaży mieszkań. Ponadto założono, że mieszkanie jest wynajmowane przez cały rok, a kupiono je w całości za gotówkę. Analitycy Expandera i Rentier.io nie uwzględnili m.in. podatków, w tym dochodowego, a także kosztów ewentualnego kredytu oraz napraw i remontów.

– Rzeczywista stopa zwrotu z inwestycji jest więc niższa. Poza tym uśredniane wartości nie zawsze pokazują potencjał zysku w przyszłości, m.in. z powodów demograficznych – zauważa Rafał Malik.

Wpływ demografii na stopę zwrotu z inwestycji

I dodaje, że coraz więcej ekspertów rynku nieruchomości zwraca uwagę właśnie na ryzyko demograficzne. Prognozy GUS wskazują, że za 30 lat liczba ludności w naszym kraju zmniejszy się o 4-5 mln.

Temu zjawisko towarzyszyć ma proces starzenia się społeczeństwa. Ponadto – jak wskazuje GUS – liczba gospodarstw domowych, będzie rosnąć jeszcze tylko przez 10 lat. Gdy osiągnie wartość 15,4 mln, zacznie się kurczyć – do 13,5 mln w 2050 r.

W praktyce oznaczałoby to spadek popytu na mieszkania. Jednak w czasie niedawnego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych prof. Przemysław Śleszyński z Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania Polskiej Akademii Nauk podkreślał, że wyludnianie nie grozi aglomeracjom, które określił mianem „wielkiej piątki”. Chodzi o Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto oraz Poznań. Aglomeracje te – ze względu na atrakcyjność rynków pracy – wchłaniać będą mieszkańców innych rejonów kraju.

Źródło: „Demograficzne uwarunkowania rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce” – Przemysław Śleszyński, Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN.

– Te dane potwierdzają słuszność przyjętej przez nas strategii inwestycyjnej – komentuje dyr. Malik.

Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jest komercyjnym projektem Banku Gospodarstwa Krajowego, inwestuje wyłącznie w największych aglomeracjach: w Warszawie (ma tu 698 mieszkań), Krakowie (249), Wrocławiu (245), Katowicach (146), Poznaniu (421) i Gdańsku (210 mieszkań).

– Na dłuższą metę nie spodziewamy się spadku popytu ze strony potencjalnych najemców. Ponadto liczymy na wzrost wartości naszych nieruchomości – wyjaśnia szef Biura Najmu Mieszkań na Wynajem.

Fundusz Mieszkań na Wynajem jest pierwszym i obecnie największym inwestorem instytucjonalnym na rynku najmu w Polsce. W jego posiadaniu jest obecnie 1969 mieszkań. Ich obłożenie wynosi 96%. Fundusz prowadzi aktualnie postępowanie na wybór generalnego wykonawcy inwestycji w Poznaniu. Na działce między ul. Śniadeckich i Święcickiego powstanie 5 sześciokondygnacyjnych budynków z 318 mieszkaniami. Ponadto Fundusz prowadzi komercjalizację 148 mieszkań przy ul. Bóżniczej w Poznaniu.