Fundusz Mieszkań na Wynajem ma 5 lat i pozycję lidera na rynku

5 lat temu Fundusz Mieszkań na Wynajem kupił w Poznaniu swój pierwszy budynek ze 123 mieszkaniami. Na początku 2015 r. trafiły one na wolny rynek. A jak ten państwowy fundusz radził sobie na nim w kolejnych latach?

– W posiadaniu Funduszu Mieszkań na Wynajem jest obecnie 1969 mieszkań, w tym 148 w Poznaniu przy ul. Bóżniczej, których komercjalizację właśnie zaczynamy. Pozostałe są wynajęte niemal w całości – mówi Rafał Malik, dyrektor Biura Najmu Mieszkań na Wynajem.

I precyzuje, że obłożenie mieszkań Funduszu Mieszkań na Wynajem wynosi aż 96%! Zwalniane przez najemców mieszkania nie czekają długo na najemców.

– Może dlatego, że lubimy miłośników zwierząt? Nie wszyscy właściciele chcą wynająć mieszkanie posiadaczowi psa lub kota. Dla nas nie jest to problemem – śmieje się dyr. Malik. – Jednak naszym największym atutem jest to, że zapewniamy najemcom poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji – dodaje z powagą.

Wyjaśnia, że najemcy otrzymują gwarancję umowy i wysokości stawki opłaty waloryzowanej o wskaźnik inflacji. Najemca może więc być pewny, że nie zaskoczy go zmiana czynszu, czy nagłe skrócenie okresu najmu. W sytuacjach awaryjnych lokatorzy mogą liczyć na wsparcie centrum obsługi klienta.

Fundusz Mieszkań na Wynajem wypełnia cele

Jednak kiedy w 2014 r. Fundusz Mieszkań na Wynajem rozpoczynał działalność nie wszyscy wróżyli mu sukces. Krytycy nie wierzyli np. w efektywność ekonomiczną państwowego funduszu. Fundusz Mieszkań na Wynajem jest bowiem komercyjnym projektem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Do tej pory Fundusz kupował od firm deweloperskich gotowe budynki, w których mieszkania są wynajmowane na zasadach czysto komercyjnych, czyli dla zysku. Bank deklarował, że liczy na stopą zwrotu z inwestycji (ROI) na poziomie 4-5%. Rafał Malik zapewnia, że Funduszu Mieszkań na Wynajem osiągnął nie tylko zakładany cel finansowy, ale także społeczny, jakim jest poprawa mobilności zawodowej Polaków.

– Wśród naszych klientów jest wiele osób, które przenoszą się z miasta do miasta, bo tego wymaga od nich rynek pracy. Np. jedna z najemczyń mieszkała przez rok w naszym budynku w Poznaniu, bo realizowała tu jakiś projekt. Potem wynajęła od nas mieszkanie w Gdańsku – opowiada dyr. Malik.

Najdłużej w posiadaniu Funduszu Mieszkań na Wynajem jest budynek ze 123 mieszkaniami przy ul. Saperskiej w Poznaniu. Na rynek trafiły one w marcu 2015 r.

Fundusz Mieszkań na Wynajem tylko w aglomeracjach

Najdłużej, bo od listopada 2014 r. w posiadaniu Fundusz Mieszkań na Wynajem jest budynek ze 123 mieszkaniami na wynajem na Osiedlu pod Platanami w poznańskiej dzielnicy Wilda. W następnych latach Fundusz kupował kolejne czynszówki w największych aglomeracjach: Warszawie (698 mieszkań w 6 lokalizacjach), Krakowie (249 w 2 lokalizacjach), Wrocławiu (245 w 2 lokalizacjach), Katowicach (146 w 1 lokalizacji), Poznaniu (421 w 3 lokalizacjach) i Gdańsku (210 w 2 lokalizacjach).

Najnowszym nabytkiem Funduszu Mieszkań na Wynajem jest 6-kondygnacyjny budynek ze 148 mieszkaniami przy ul. Bóżniczej 3 w Poznaniu, czyli praktycznie w centrum miasta. Jest to lokalizacja bardzo dobrze skomunikowana. W pobliżu są linie tramwajowe i autobusowe oraz dworzec PKP Garbary. Z Bóżniczej do Starego Rynku jest tylko 500 metrów.

Fundusz zacznie wkrótce komercjalizację tych mieszkań – 57 kawalerek o powierzchni od 27 do 39 m kw., 56 mieszkań dwupokojowych (31-48 m kw.) oraz 36 trzypokojowych (49-62 m kw.).
Mieszkania mają stałą zabudowę w kuchni, przedpokoju, sypialni i łazience oraz są wyposażone w sprzęt AGD. Fundusz oferuje doposażenie mieszkania w meble w przypadku zawarcia umowy najmu na co najmniej 2 lata. Ponadto przyszli najemcy mają do dyspozycji 120 miejsc parkingowych w garażu podziemnym oraz 14 naziemnych (plus miejsca postojowe dla niepełnosprawnych).

Fundusz Mieszkań na Wynajem zamierza się rozwijać

Dyr. Rafał Malik zwraca uwagę, że Funduszu Mieszkań na Wynajem jest pierwszym i obecnie największym inwestorem instytucjonalnym na rynku najmu. Zanim Fundusz powstał, najem na warunkach rynkowych oferowali tylko indywidualni właściciele mieszkań. Nie gwarantują oni jednak najemcom takiego poczucia stabilizacji, jaki zapewnia duży inwestor instytucjonalny. A właśnie tego oczekują najbardziej najemcy, co wykazało badanie naukowców ze Szkoły Głównej Handlowej, Michała Rubaszka i Adama Czerniaka. W raporcie „Preferencje Polaków dotyczące struktury własnościowej mieszkań” wskazują oni, że choć Polacy zdecydowanie preferują własność, to nawet co trzeci jest skłonny nająć mieszkanie, zamiast je kupować. Oczekują tylko lepszego standardu oraz większego poczucia bezpieczeństwa najmu.
W Funduszu Mieszkań na Wynajem przyznają, że pierwotny plan inwestycyjny zakładał szybszy rozwój. Problem w tym, że oczekiwania Funduszu, zwłaszcza jeśli chodzi o lokalizacje budynków, spełniały nieliczne oferty deweloperskie. A w ostatnich trzech latach deweloperzy przeżywają okres prosperity, więc wolą sprzedawać mieszkania indywidualnym nabywcom, z których część przeznacza je pod wynajem. W tej sytuacji Fundusz Mieszkań na Wynajem zdecydował się na samodzielną budowę mieszkań.

– Prawdopodobnie jeszcze w tym roku ogłosimy przetarg na generalnego wykonawcę 318 mieszkań w Poznaniu – informuje dyr. Malik.

Fundusz Mieszkań na Wynajem ma naśladowców

Podobny problem mają inni inwestorzy instytucjonalni. Dlatego np. niemiecka firma nieruchomościowa TAG Immobilien postanowiła kupić… dewelopera. Na początku listopada poinformowała o planie przejęcia mieszkaniowej części wrocławskiej firmy deweloperskiej Vantage Development. W trakcie realizacji ma ona ok. 5,3 tys. mieszkań. Aż 3,4 tys. z nich ma trafić na rynek najmu. W swoim portfelu niemiecka firma ma już 84 tys. mieszkań na wynajem. W najbliższych 3-5 latach chce go powiększyć o 8-10 tys. mieszkań w naszym kraju.

Ambitne plany ma także Grupa LRC. Kupi ona od firmy deweloperskiej Golub Gethouse 170-metrową wieżę mieszkalną przy ul. Grzybowskiej 59 w Warszawie. W wieżowcu, którego budowa rozpocznie się za rok, powstanie 900 mieszkań na wynajem. Na początku 2020 r. Golub Gethouse ma rozpocząć przy ul. Postępu w Warszawie budowę kompleksu, w którym znajdzie się 371 mieszkań na wynajem. Z kolei przy skrzyżowaniu ulic Żelaznej i Grzybowskiej w Warszawie Golub Gethouse chce wybudować 140-metrowy wieżowiec z blisko 500 mieszkaniami na wynajem.

Kolejnym dużym graczem na rynku najmu instytucjonalnego jest firma deweloperska Echo Investment, która wspólnie z jednym z funduszy inwestycyjnych stworzyła platformę wynajmu mieszkań standardu popularnego Resi4Rent. Za 2-3 lata platforma ma zarządzać 5-7 tys. mieszkaniami w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.

– Polski rynek najmu ma olbrzymi potencjał wzrostu. W bogatych krajach Europy Zachodniej 30-40% mieszkańców najmuje mieszkania po cenie rynkowej, a w Szwajcarii – ponad połowa. U nas ten odsetek wynosi zaledwie ok. 5% – komentuje dyr. Rafał Malik.

Rafał Malik liczy, że rynek najmu instytucjonalnego zacznie się szybciej rozwijać dzięki ustawie o FINN-ach, czyli firmach inwestujących w najem nieruchomości, które będą odpowiednikami działających w wielu krajach REIT-ów.

Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) trafił do Sejmu poprzedniej kadencji. Jednak po pierwszym czytaniu projekt utknął w komisji finansów. Minister rozwoju Jadwiga Emilewicz zapowiedziała wznowienie prac nad tą ustawą.