Ceny mieszkań: dlaczego rosną tak szybko? Czy zaczną spadać?

Ceny mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – bardzo wzrosły w ostatnich 12 miesiącach. W mediach rozgorzała już nawet dyskusja, czy mamy do czynienia z bańką cenową.

Ceny mieszkań zawsze wzbudzały emocje. Nasilają się one szczególnie wtedy, gdy – tak jak teraz – ceny mieszkań rosną w tempie dwucyfrowym.
„Mieszkania drożeją jak szalone. Czy to już bańka?”, „Bańka mieszkaniowa wkrótce pęknie?”, „Bańka na naszym rynku nieruchomości. Kto ją nadmuchał?” – to tylko niektóre tytuły artykułów prasowych z ostatnich miesięcy.
Bańka cenowa była nawet jednym z tematów dyskusji eksperckiej w czasie zakończonego niedawno Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych. Poprzedziła ją prezentacja raportu AMRON-SARFiN z najnowszymi danymi dotyczącymi m.in. cen mieszkań.

Gdzie ceny mieszkań wzrosły najbardziej?

W ostatnich 12 miesiącach mieszkania drożały we wszystkich miastach.

Z bazy danych AMRON-SARFiN wynika, że w Łodzi średnia cena transakcyjna na rynku mieszkaniowym wzrosła przez rok aż o 16,5%! Z drugiej strony, w Łodzi mieszkania są wciąż wyraźnie tańsze niż w innych aglomeracjach (wyjątkiem jest konurbacja katowicka).

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę w swojej analizie rynkowej, że duże podwyżki cen mieszkań (zarówno nowych, jak i używanych) są widoczne również w mniejszych miastach wojewódzkich. Wzrost popytu na mieszkania jest efektem spadającego bezrobocia i rosnących wynagrodzeń. Przy czym, np. w Kielcach czy Bydgoszczy ceny mieszkań wzrosły mniej niż przeciętne zarobki. W Rzeszowie tempo wzrostu było podobne. W pozostałych miastach dostępność cenowa mieszkań pogorszyła się.

Dodajmy, że średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperskiej są dużo wyższe niż na rynku wtórnym. Ich dwucyfrowy wzrost – 10-15% r/r – firma doradcza JLL odnotowała w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu. W Łodzi i Poznaniu wzrost średniej ceny ofertowej był umiarkowany, odpowiednio: o 6,3 i 3,4%.

Wzrost cen mieszkań to nie bańka cenowa

Uczestnicy debat w czasie Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych byli zgodni, że przedwczesne jest mówienie o bańce cenowej.

– Zazwyczaj jest ona skutkiem niedopasowania popytu do podaży, co powoduje nieuzasadniony, gwałtowny wzrost cen. Dziś nie możemy mówić o tak niekorzystnym trendzie – mówił Michał Sapota, prezes HRE Investments.

Zwrócił uwagę, że wprawdzie ceny mieszkań „przebiły rekordowy pułap ustalony 11 lat temu”. Jednak w tym czasie istotnie zwiększyła się siła nabywcza Polaków wskutek rosnących zarobków.

W podobnym duchu wypowiadał się Marcin Mrowiec, główny ekonomista Banku Pekao. Przypomniał, że przed wybuchem kryzysu w 2008 r. wzrost cen mieszkań był bardzo gwałtowny. Jeszcze w III kw. 2006 r. średnia roczna płaca wystarczała na zakup 9 m kw. powierzchni mieszkalnej, podczas gdy kilka kwartałów później za analogiczną kwotę można było nabyć jedynie 5 m kw.

Marcin Mrowiec, główny ekonomista Banku Pekao

– Bańka jest wówczas, kiedy ten wskaźnik dynamicznie się obniża. Tymczasem w ostatnich kwartałach relacja ta utrzymuje się mniej więcej na stabilnym poziomie 8 m kw. za roczną pensję – tłumaczył Marcin Mrowiec.

Dodajmy, że pomiędzy IV kw. 2016 r. oraz IV kw. 2018 r. przeciętne wynagrodzenie rosło najszybciej od 10 lat. Analitycy RynekPierwotny.pl policzyli, że pod koniec 2018 r. osoba otrzymując medianowe wynagrodzenie netto, która co miesiąc 20% zarobków wpłacała na konto oszczędnościowe, pracowała 33 lata na przeciętne mieszkanie o powierzchni 55 m kw. Czas ten uległ skróceniu o 3 lata w porównaniu z 2016 r.

Na temat bańki cenowej wypowiedział się w raporcie AMRON-SARFiN prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej. Zwrócił uwagę, że poprzez bańkę na rynku mieszkaniowym rozumie się zazwyczaj sytuację, gdy wzrost cen wywołuje dodatkowy popyt inwestycyjny i samosprawdzającą się prognozę w postaci dalszego ich wzrostu.

„Do wywołania naprawdę dobrego efektu potrzebny jest zazwyczaj również boom kredytowy. Musielibyśmy więc mieć do czynienia z luzowaniem wymogów kredytowych” – komentuje prof. Jacek Łaszek.

Dodaje, że taka sytuacja nie występuje jak dotąd w przypadku Polski.

„Akcja kredytowa jest umiarkowana, popyt inwestycyjny jest finansowany środkami własnymi, nie widzimy obniżki standardów kredytowych, udział kredytów mieszkaniowych w aktywach banków też jest umiarkowany. Również powszechnie używane wskaźniki finansowe nie pokazują bańki cenowej” – tłumaczy ten naukowiec.

Dlaczego rosną ceny mieszkań?

Główną przyczyną jest wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów robocizny. Z raportu NBP – na który powołuje się Rynekpierwotny.pl w swojej analizie – wynika przez rok (od I kw. 2018 r. do I kw. 2019 r.) na wskutek oddziaływania tych dwóch czynników koszt wybudowania typowego bloku pięciokondygnacyjnego do stanu deweloperskiego wzrósł o 10% (NBP opiera się na szacunkach firmy Sekocenbud).

Ceny mieszkań windują także ceny gruntów. Zajmująca się wyceną nieruchomości firma Emmerson Evaluation podaje, że od 2015 r. średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji deweloperskich w Warszawie wzrósł z 19% do 22%. Przy czym w stolicy, ale też w Trójmieście i Krakowie można znaleźć inwestycje mieszkaniowe, w których aż jedną trzecią ich wartości stanowi cena gruntu.

Wynika z tego, że grunt jest składnikiem kosztów budowy mieszkań, który podrożał najbardziej. Emmerson Evaluation w raporcie pt. „Grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną” podaje, że w wybranych dzielnicach Warszawy, a także we Wrocławiu ceny gruntu rosły w tempie przekraczającym 20% rocznie!

Niektóre media za ten stan rzeczy obwiniają rząd. Pod koniec października odbyła się konferencja Polski Rynek Mieszkaniowy, z której relację jedna z gazet zatytułowała „Rząd nakręcił spiralę cen mieszkań”. W czasie tej konferencji firma doradcza JLL poinformowała o spadku podaży nowych mieszkań, a w konsekwencji – wzroście cen. Według JLL w Krakowie mamy wręcz do czynienia z katastrofą podażową. Dziennik powiązał tę katastrofę z… ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Teza była taka, że ponieważ KZN gromadzi grunty należące do skarbu państwa na potrzeby programu Mieszkanie Plus, to deweloperzy nie mają gdzie budować.
„Mocno cierpimy na brak dostępu do gruntów, które są w dyspozycji skarbu państwa” – cytował dziennik prezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich Grzegorza Kiełpsza.

Tymczasem KZN dysponuje działkami głównie w tych miastach, którymi deweloperzy – przynajmniej do tej pory – niespecjalnie się interesowali.

W Krakowie KZN ma zaledwie jedną działkę!

Także większość warszawskich działek KZN raczej trudno uznać za atrakcyjne dla deweloperów.

Zobacz interaktywną mapę, na której zaznaczone są działki KZN

Kiedy ceny mieszkań zaczną spadać?

Wygląda na to, że chęć Polaków do kupowania mieszkań nie maleje.

Portal RynekPierwotny.pl przytacza zaś wyniki ankiety Narodowego Banku Polskiego, z której wynika, że deweloperzy spodziewają się utrzymania dobrej koniunktury w 2020 r. Aż 8 na 10 liczy na wzrost sprzedaży mieszkań lub jej stabilizację. Ponadto blisko połowa deweloperów spodziewa się w przyszłym roku wzrostu cen mieszkań, zaś 46% ankietowanych przez NBP deweloperów sądzi, że ceny mieszkań ustabilizują się.

Analitycy JLL zwracają jednak uwagę, że popyt na mieszkania ma w dużym stopniu charakter inwestycyjny i zależy od sytuacji na rynku najmu. Dane Narodowego Banku Polskiego sugerują, że w latach 2017 – 2018 około 30% – 40% nowych mieszkań z siedmiu największych rynków pierwotnych było kupowanych w celach inwestycyjnych. Problem w tym, że gdy wynajem przestanie się opłacać, sprzedaż mieszkań może się radykalnie obniżyć (według JLL, nawet o kilkadziesiąt procent!). Taka sytuacja może mieć miejsce w dwóch przypadkach:
• spowolnienia gospodarczego, którego symptomy są już widoczne w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych; spowoduje to stagnację na rynku pracy, a w efekcie spadek popytu na najem ze strony osób migrujących w celach zarobkowych;
• zmian prawnych ograniczających najem krótkoterminowy, co wydaje się kwestią czasu; ponadto UOKiK i KNF wydały ostrzeżenie w sprawie inwestycji w apart- i condohotele.

JLL podkreśla, że w najbliższych 3 latach na rynki najmu w największych aglomeracjach trafiać będzie po kilkanaście tysięcy nowych mieszkań, kupionych w latach poprzednich. W tych okolicznościach podaż na rynku najmu długoterminowego może zrównoważyć popyt, a zwrot z inwestycji w najem przestanie być satysfakcjonujący dla inwestorów indywidualnych.

Z kolei ekspert obido.pl Marcin Krasoń zwraca uwagę na wyniki cokwartalnej ankiety przeprowadzanej przez Narodowy Bank Polski. Wskazują one, że w końcówce roku banki planują zaostrzenie polityki dotyczącej udzielania kredytów mieszkaniowych.

– Bank centralny zauważa ostrzejsze niż dotąd wymagania dotyczące zdolności kredytowej, przy braku znaczących zmian w warunkach udzielanych kredytów. Kiedy o kredyt hipoteczny jest trudniej, to część osób rezygnuje z zakupu mieszkania – komentuje Marcin Krasoń.

Najnowszy raport Biura Informacji Kredytowej wskazuje, że rośnie liczba chętnych na kredyt mieszkaniowy, ale coraz więcej z nich banki odprawiają z kwitkiem.

Marcin Krasoń nie wyklucza, że skutkiem spodziewanych podwyżek cen prądu będzie wzrost inflację. Gdyby była ona na tyle wysoka, że Rada Polityki Pieniężnej zdecydowałaby się na podwyższenie stóp procentowych, to należy spodziewać się natychmiastowego niemal wzrostu oprocentowania kredytów.

W JLL podkreślają jednak, że sytuacja deweloperów jest na tyle dobra, że ewentualny spadek popytu na mieszkania nie zagrozi ich płynności finansowej. JLL ocenia, że deweloperzy raczej zaakceptują wolniejsze tempo sprzedaży, niż że obniżą ceny rezygnując z wypracowanych marż.