Ranking Miast 2019: deweloperzy ocenili pracę urzędników. Poznań najlepszy!

Zdjęcie: PFR Nieruchomości
W Poznaniu, Łodzi i Wrocławiu urzędnicy najlepiej radzą sobie w sprawach o wydanie warunków zabudowy oraz pozwoleń na budowę budynków wielorodzinnych. Najgorzej jest pod tym względem w Warszawie – wynika z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), które uzyskał w 19 stolicach województw.

PZFD od kilku lat bada sprawność działania organów administracji architektoniczno-budowlanej w największych miastach. To od urzędników w dużym stopniu zależy, ile czasu trwa przygotowanie inwestycji, a w konsekwencji koszt jej finansowania. Jeśli z przyczyn proceduralnych budowa opóźni się np. o dwa lata, to cena mieszkań może wzrosnąć nawet o kilkaset złotych na metrze.

Deweloperzy ocenili miasta biorąc pod uwagę następujące kryteria:

  • czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zwaną WZ-etką,
  • czas oczekiwania na decyzję pozwolenia na budowę,
  • udział decyzji wydawanych w poszczególnych przedziałach czasowych,
  • procentowy stopień pokrycia miasta planami zagospodarowania przestrzennego (takie plany znacząco skracają czas przygotowania inwestycji, bo inwestor może wystąpić o pozwolenie na budowę z pominięciem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Najwyższa punktacja przypadła miastom wydającym decyzje i pozwolenia w ustawowym terminie, to jest odpowiednio: do 2 miesięcy dla WZ-etek oraz do 65 dnia dla pozwoleń na budowę. Niestety, w tym pierwszym przypadku termin często nie jest dotrzymywany.

W 2018 r. w badanych miastach wydanych zostało 1116 WZ-etek. Najlepiej pod względem terminowości wypadła Łódź, gdzie co druga decyzja była wydana w ustawowym terminie, a żaden inwestor nie musiał na nią czekać ponad rok. Na drugim biegunie jest Kraków. Tu przeszło co druga inwestycja była blokowana przez gminnych urzędników dłużej niż rok, a ani jedna WZ-etka nie była wydana w terminie 2 miesięcy. W Warszawie, która jest największym rynkiem mieszkaniowym, było trochę lepiej, choć i tu ustawowy termin nie był przestrzegany. Na co czwartą decyzję tego typu deweloperzy czekali dłużej niż rok.

Dobrze, że przynajmniej na pozwolenia na budowę deweloperzy nie muszą czekać latami. W Łodzi, ale też w Krakowie wszystkie tego typu decyzje urzędnicy wydają w ciągu 65 dni. Niestety, Warszawa znów wypadła słabo, bo aż przeszło siedem na dziesięć pozwoleń wydanych było z przekroczeniem terminu.

Na przykładzie stolicy widać, jak wiele zależy od urzędników, którzy stosują prawo.

– Warszawa jest tak atrakcyjnym dla inwestorów rynkiem, że ci przyjdą tu każdych warunkach. I ta świadomość powoduje, że władze miasta nie czują potrzeby zabiegania o nich – komentuje wiceprezes PZFD Marek Poddany.

I dodaje, że deweloperzy muszą borykać się z przewlekłością postępowań.

– Jesteśmy traktowani jako ci, którzy zabierają czas, tworzą problemy, a za wszystkim stoi szwindel. Jeśli to podejście na poziomie urzędniczym się nie zmieni, to wielkie wizje i strategie rozwoju tego miasta legną w gruzach, bo nie będzie jak ich zrealizować – mówi Marek Poddany.

 

W łącznej klasyfikacji Warszawa zajęła ostatnie miejsce. Podobnie jak w 2017 r. najlepiej ocenione zostały Poznań, Łódź i Wrocław.

Co ciekawe, według danych JLL, w III kw. 2019 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Poznaniu była tylko o 3% wyższa niż przed rokiem. Z kolei w Łodzi mieszkania podrożały w tym czasie o 6%. Dla porównania, w Krakowie JLL odnotował aż 14% wzrost cen mieszkań, a w Warszawie – 10%.

Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL Katarzyna Kuniewicz przyznaje, że duża konkurencja – zarówno związana z pozyskiwaniem terenów inwestycyjnych, klientów, jak i niezbędnej dokumentacji z jaką mamy do czynienia w Warszawie, skłania część firm do ekspansji na inne rynki lokalne.

W PZFD zwracają uwagę, że złożenie wniosku o pozwolenie na budowę jest poprzedzone uzyskaniem różnego rodzaju uzgodnień i decyzji. Np. uzyskanie decyzji środowiskowych to miesiące, a czasami lata. Czasochłonne są także procedury podziału nieruchomości, odrolnienia, uzyskania warunków przyłączenia mediów.

Przygotowanie inwestycji trwa średnio 3 lata, a w niektórych przypadkach nawet 10. Mówimy o samym przygotowaniu. Proces budowy to jest najczęściej ok. 2 lat. Teraz nawet więcej z powodu problemów na rynku wykonawczym – mówił dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki w czasie konferencji „Mieszkanie Plus – mówimy jak jest!”, którą w marcu 2019 r. zorganizowała spółka PFR Nieruchomości.