Już ponad 4,4 tys. mieszkań w programie Społecznego Budownictwa Czynszowego

Zdjęcie: PFR Nieruchomości
W programie Społecznego Budownictwa Czynszowego powstało już blisko 2,3 tys. mieszkań na wynajem, a kolejnych 2,1 tys. jest w budowie – poinformował Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który udziela na ich budowę kredytu z dopłatą państwa.

Społeczne Budownictwo Czynszowe to program rządowy, który zakłada wsparcie budowy mieszkań na wynajem z umiarkowanym czynszem. Od 2015 r., czyli od momentu reaktywowania tego programu po sześciu latach od jego likwidacji, Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y), spółki gminne i spółdzielnie mogą ubiegać się w BGK o preferencyjny kredyt. Okres spłaty takiego kredytu może wynieść nawet 30 lat, a dzięki temu, że marżę banku finansuje budżet państwa, oprocentowanie wynosi tylko ok. 1,7%.

4,5 mld zł na Społeczne Budownictwo Czynszowe

W ciągu 10 lat, czyli do 2025 r., BGK może pożyczyć na budowę czynszówek w ramach programu Społecznego Budownictwa Czynszowego nawet 4,5 mld zł. Rocznie bank udostępnia na kredyty 450 mln zł. Pieniądze te są dzielone na dwie równe części w wiosennej i jesiennej edycji. BGK wyjaśnia, że niewykorzystane w danej edycji środki, powiększają ich pulę w kolejnej.
W dotychczasowych siedmiu edycjach programu Społecznego Budownictwa Czynszowego BGK udzielił łącznie 99 kredytów o wartości 513 mln zł. Sfinansują one budowę ponad 4,4 tys. mieszkań. Bank poinformował właśnie, że blisko 2,3 tys. rodzin już otrzymało klucze do mieszkań, zarówno w małych miastach, takich jak Trzcianka, jak i dużych – np. we Wrocławiu. Przy czym tylko w pierwszej połowie 2019 r. zostało oddanych do użytkowania 380 tego typu mieszkań. Najwięcej powstaje ich na Górnym i Dolnym Śląsku oraz na Mazowszu.
Dodajmy, że zakończył się właśnie jesienny nabór wniosków kredytowych. Zainteresowane budową mieszkań na wynajem TBS-y, spółki gminne i spółdzielnie mieszkaniowe miały do dyspozycji aż 1,3 mld zł. BGK poinformował, że nabór wniosków był rekordowy – wpłynęło 47 wniosków o łącznej wartości prawie 310 mln zł. To prawie dwa razy więcej niż w zeszłym roku. Dzięki preferencyjnemu kredytowaniu powstanie ok. 2,1 mieszkań.

40 wniosków złożyły TBS-y. Ponadto o preferencyjne kredyty ubiegają się także 3 spółdzielnie mieszkaniowe i 4 spółki gminne. Planowana wartość wszystkich projektów z jesiennej edycji programu SBC wynosi aż 550 mln zł.

– Polacy potrzebują mieszkań z umiarkowanym czynszem. Dlatego tak cieszy liczba wniosków, które wpłynęły do BGK w jesiennej edycji naboru. To efekt m.in. korzystnych zmian ułatwiających dostęp do kredytowania, których pomysłodawcą w wielu przypadkach był BGK – mówi wiceprezes BGK Włodzimierz Kocon.

"Osiedle Pod Kasztanami" w katowickiej dzielnicy Giszowiec wybudował Katowicki TBS.

Dla kogo Społeczne Budownictwo Czynszowe

Dyrektor zarządzający pionem programów mieszkaniowych w BGK Dariusz Stachera wyjaśnia, że mieszkania budowane w ramach programu Społecznego Budownictwa Czynszowego są adresowane do tych gospodarstw  domowych, których dochody są zbyt wysokie, aby pozyskać mieszkanie gminne, ale jednocześnie nie pozwalają na zakup lub wynajęcie samodzielnego mieszkania. Według ostatniego raportu Habitat for Humanity zjawisko to dotyka aż 40% polskiego społeczeństwa.

Kliknij, żeby przeczytać raport

Atutem TBS-ów jest czynsz za mieszkanie, który jest ustawowo reglamentowany i nie może przekroczyć w skali roku 5% tzw. wartości odtworzeniowej. Jak podaje BGK, czynsze w mieszkaniach sfinansowanych z preferencyjnych kredytów są nawet o kilkadziesiąt procent niższe od rynkowych. Średnia ze wszystkich udostępnionych w 2018 r. mieszkań to 14 zł za mkw. W Warszawie powstało 210 mieszkań, a średni czynsz wynosi 19,6 zł za m kw. Dla porównania stawki rynkowe w stolicy oscylują w granicach 40-60 zł za m kw.

– Limitowany czynsz dla najemców to ogromna zaleta przy stale rosnących cenach – mówi dyr. Stachera.

TBS może zażądać od najemców tzw. partycypacji, która może sięgać nawet 30% ceny mieszkania. Najczęściej taka partycypacja jest jednak nawet o połowę niższa (jest zwracana w przypadku rezygnacji z mieszkania). Obecnie niektórzy inwestorzy rezygnują z niej, bo od 2018 r. mogą sfinansować budowę mieszkań łącząc kredyt preferencyjny z 20-proc. grantem z Funduszu Dopłat przy BGK (w ramach innego rządowego programu wspierającego budowę mieszkań na wynajem).  Z tej możliwości w edycji jesiennej 2019 zamierzają skorzystać wnioskodawcy w przypadku aż 27 inwestycji.

Społeczne Budownictwo Czynszowe przyspieszy

Społeczne Budownictwo Czynszowe funkcjonuje w oparciu o ustawę niektórych formach popierania  budownictwa mieszkaniowego. Do tej pory mieszkania w tym programie budowały najczęściej TBS-y. Jest szansa, że bardziej aktywni będą także inni inwestorzy, np. spółdzielnie mieszkaniowe. Od 15 sierpnia 2019 r. obowiązuje nowelizacja ustawy, która ułatwiła im rozpoczęcie inwestycji. Do zaangażowania się w program, czyli zaciągnięcia kredytu, wystarczy decyzja zarządu spółdzielni, a nie walnego zgromadzenia jak dotychczas. BGK przypomina, że w ramach Społecznego Budownictwa Czynszowe spółdzielnie mogą budować mieszkania na zasadzie lokatorskiego spółdzielczego prawa dla lokalu, a nie tylko lokale na wynajem.
Ponadto procedurę ubiegania się o preferencyjny kredyt z BGK uprościło także zniesienie wymogu zawarcia umowy z gminą w przypadku inwestorów nienależących do samorządów. Inwestorzy tacy jak spółdzielnie mieszkaniowe i prywatne TBS-y, mogą pozyskać wykonawcę inwestycji bez przetargu. Pozwolenie na budowę jest niezbędne dopiero na etapie podjęcia decyzji kredytowej przez BGK, a nie jako załącznik do wniosku kredytowego, jak miało to miejsce dotychczas.
Z kolei potencjalnych najemców najpewniej ucieszy informacja, że nie będą weryfikowane ich dochody co dwa lata. Spełniony warunek wysokości dochodów z dnia zawarcia umowy najmu nie zostanie zakwestionowany w przypadku np. awansu zawodowego.

Społeczne Budownictwo Czynszowe i Mieszkanie Plus

Społeczne Budownictwo Czynszowe jest jednym z trzech rządowych programów wspierających budownictwo czynszowe. Drugim jest wspomniany wcześniej programu wsparcia budowy mieszkań komunalnych i na wynajem (w tym dla najuboższych), za który także odpowiada BGK.

Najnowszy program to Mieszkanie Plus, który zakłada budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem na zasadach rynkowych. Za realizację tego programu odpowiada spółka PFR Nieruchomości.

Jej prezes Mirosław Barszcz zwraca uwagę, że PFR Nieruchomości przy każdej inwestycji współpracuje z gminami i to one decydują o kryteriach naboru najemców. Samorządy decydują o tym, komu w pierwszej kolejności wręczyć klucze do mieszkania, np. młodym małżeństwom, seniorom, lub wielodzietnym rodzinom. Osoby, które wskaże gmina muszą mieć jednak tzw. zdolność czynszową. Czynsze najmu są bowiem co do zasady rynkowe, choć w praktyce mogą być niższe od stawek obowiązujących w danym momencie na rynku. Co ważne, przy badaniu zdolności czynszowej jest brane pod uwagę m.in. świadczenie wychowawcze Rodzina 500 Plus.

Najemcom proponowany jest najem z dojściem do własności mieszkania. Chętni muszą jednak płacić wyższą stawkę czynszu niż za sam najem, bo dochodzi rata z tytułu wykupu mieszkania.

Mirosław Barszcz podkreśla, że najemcy, którzy spełnią ustawowe kryteria dochodowe, mogą nawet przez 15 lat korzystać z dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start, który zakłada dopłatę do czynszu. Np. od kwietnia 2019 r. takie dofinansowanie otrzymuje ponad 130 rodzin w Białej Podlaskiej. Czynsz, który płacą najemcy zmniejszył się od 100 do 290 zł. Ponad 60% z nich dostaje dopłatę w wysokości 200-250 zł miesięcznie.

Z dopłaty do czynszu w programie Mieszkanie na Start mogą także skorzystać najemcy mieszkań budowanych w ramach programu Społecznego Budownictwa Czynszowego.  Muszą być jednak spełnione identyczne warunki jak w przypadku Mieszkań Plus. Jak dotąd żaden TBS czy spółdzielnia nie oferuje swoim lokatorom takiej możliwości, choć w BGK zapewniają, że wkrótce to się zmieni.

Dodajmy, że PFR Nieruchomości i TBS-y często współpracują przy realizacji programu Mieszkanie Plus. Np. w Katowicach gminny TBS i PFR Nieruchomości budują osiedle Nowy Nikiszowiec, w którym będzie ponad 500 mieszkań.

Nowy Nikiszowiec swoją architekturą wpisze się w zabytkową dzielnicę miasta. Fot. 22Architekci