Specustawa mieszkaniowa po roku: miasta zaczęły doceniać jej zalety

Nie potwierdziły się obawy, że specustawa mieszkaniowa, zwana też przez niektórych „lex deweloper”, doprowadzi do architektonicznego chaosu w miastach. Okazało się, że tego rodzaju zapędy samorządy mogą skutecznie blokować. Rozwiązania tej ustawy są coraz częściej przez nie doceniane, bo mogą przyspieszyć inwestycje tam, gdzie są one pożądane.

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, potocznie zwana specustawą mieszkaniową, weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. Spotkała się wówczas z bardzo nieprzychylnym przyjęciem części samorządowców, urbanistów i aktywistów miejskich. To właśnie oni określili tę ustawę mianem „lex deweloper”. Dlaczego? „Bo oddaje miasta w ręce deweloperów” – mówili aktywiści.

– Obawy co do możliwości wykorzystywania ustawy w sposób niekontrolowany wyrażali także pracownicy samorządów, co obserwowałem prowadząc szkolenia dla urzędników – mówi radca prawny, dyrektor działu prawa administracyjnego w Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy Konrad Młynkiewicz.

Po co specustawa mieszkaniowa?

Rząd przekonywał jednak, że specustawa mieszkaniowa jest potrzebna, bo w wielu przypadkach przyspieszy procedury poprzedzające uzyskanie pozwolenia na budowę. Np. wówczas, gdy inwestycja mieszkaniowa miałaby powstać w miejscu nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, który mówi, co i gdzie wolno budować. Czasami zaś taki plan nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej. Problem w tym, że część istniejących planów nie odpowiada aktualnym potrzebom społecznym, a uchwalenie nowego bywa procesem długotrwałym i kosztownym. Specustawa mieszkaniowa dopuszcza zabudowę wbrew planowi, o ile nie jest ona sprzeczna z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Problem jest widoczny zwłaszcza w dużych aglomeracjach, bo tam potrzeby mieszkaniowe są największe. Niestety, pokrycie planami zagospodarowania przestrzennego jest tam stosunkowo niewielkie, co wydłuża procedury budowlane.

Stopień pokrycia miast planami zagospodarowania przestrzennego w 2017
Gdańsk 64,9%
Olsztyn 58,0%
Wrocław 57,4%
Gorzów Wielkopolski 53,3%
Lublin 51,4%
Toruń 51,1%
Białystok 50,3%
Szczecin 50,2%
Poznań 44,8%
Bydgoszcz 36,9%
Warszawa 36,6%
Gdynia 30,8%
Opole 29,0%
Katowice 26,3%
Łódź 18,1%
Kielce 17,6%
Rzeszów 16,7%
Zielona Góra 16,0%

Źródło: PZFD

Inwestycje są realizowane głównie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Mogą one być one nawet sprzeczne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Tak więc to właśnie WZ-etki są główną przyczyną chaosu przestrzennego, który – jak oceniają naukowcy z Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju przy Prezydium Polskiej Akademii Nauk – mogą nas kosztować nawet 84,3 mld zł rocznie. Na tę kwotę składają się m.in. koszty budowy infrastruktury w rozproszonej zabudowie, ochrony środowiska i zdrowia oraz nadmiernie wydłużonych dojazdów do pracy i szkoły.

Specustawa mieszkaniowa nie pozwala na budowę mieszkań „w szczerym polu”. Żeby skorzystać z uproszczonej ścieżki inwestor musi bowiem spełnić określone wymagania, np. dostęp działki do drogi publicznej czy sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej. Ustawa wprowadziła też standardy urbanistyczne, w tym odległości planowanej inwestycji do przystanku publicznego transportu zbiorowego czy szkoły (maksymalnie 3000 m, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców – 1500 m). Równocześnie specustawa mieszkaniowa umożliwia gminom uchwalenie własnych, bardziej rygorystycznych standardów urbanistycznych, z czego wiele miast skorzystało. Np. w Warszawie odległość od szkoły nie może przekraczać 800 m, zaś w Poznaniu, Łodzi, Gdańsku, Katowicach , Krakowie, Bydgoszczy i Opolu – 750 m.

A co najważniejsze, na realizację inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej musi zgodzić się rada gminy. Radni mają 60 dni na podjęcie stosownej uchwały. Ich decyzja musi być jednak poprzedzona konsultacjami społecznymi.

Wiceminister inwestcji i rozwoju Artur Soboń.
Fot. KZN

– Te standardy wymagają dużo więcej od inwestorów, niż to co dzisiaj jest patologią czyli decyzje o warunkach zabudowy, które są wydawane w sposób całkowicie nietransparentny, w zaciszu ratuszowych gabinetów, bez żadnego udziału społeczeństwa, nawet radnych – mówił w TVP3 Lublin wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.

Trudne początki specustawy mieszkaniowej

Kiedy po pół roku od wejścia w życie specustawy mieszkaniowej Instytut Metropolitalny sprawdził efekty jej działania, to okazało się, że w żadnym z 20 największych miast nie podjęto uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Autor raportu Instytutu Metropolitalnego Kamil Olzacki doliczył się ponad 30 wniosków, w tym 12 w Warszawie. Zaledwie trzem wnioskom w ogóle nadano bieg. Pozostałe nie spełniły wymagań formalnych, narzuconych przez specustawę mieszkaniową lub lokalne standardy urbanistyczne, które uchwaliło część gmin.

Po roku od wejścia w życie specustawy mieszkaniowej sytuacja wygląda już dużo lepiej, ale głównie dzięki mniejszym miastom. Katarzyna Dzięcioł z firmy doradczej Upper Property przeanalizowała pod tym kątem wojewódzkie dzienniki urzędowe, które ukazały się do 21 sierpnia 2019. Ekspertka doliczyła się w nich łącznie 45 uchwał przyjętych przez radnych, z których 32 były dla inwestorów pozytywne. Na podstawie tych uchwał będą mogły powstać łącznie 3554 mieszkania, najwięcej w Grójcu i Piotrkowie Trybunalskim. W Nowym Dworze Mazowieckim radni głosowali za przyjęciem 4 inwestycji. Najmniejsza to przebudowa poddasza na 7 lokali mieszkalnych. Katowice są jedynym miastem wojewódzkim, w którym radni zgodzili się na budowę… 55 mieszkań w trybie specustawy mieszkaniowej.

Katarzyna Dzięcioł przyznaje, że wniosków najpewniej wpłynęło dużo więcej, ale w większości nie są one rozpatrywane. Ponadto uchwały mogą być zaskarżone do sądu administracyjnego. Niektórzy deweloperzy korzystają z tej możliwości. Np. w Lublinie spółka Interbud Investments zaskarżyła niekorzystną dla siebie uchwałę radnych, ale Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę. Co ważne, sędzia Joanna Cylc-Malec stwierdziła w uzasadnieniu, że radni mogą nie zgodzić się na realizację inwestycji mieszkaniowej w trybie specustawy mieszkaniowej, nawet jeśli jest z nią zgodna, a wniosek jest poprawny formalnie.

– Tak samo jak sąd wypowiadałem się wielokrotnie. Rada Miasta decyduje o tym, czy inwestycja może powstać. I o to mi chodziło. Cieszę się, że to wreszcie ucina dyskusję – komentuje min. Soboń w „Kurierze Lubelskim” rozstrzygnięcie sądu.

Dodajmy, że Interbudowi przysługuje skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Gminy zaczęły doceniać specustawę mieszkaniową

Katarzyna Dzięcioł z Upper Property prowadzi dwa projekty mieszkaniowe w trybie specustawy mieszkaniowej i liczy, że zyskają one przychylność radnych i mieszkańców Warszawy. Problem w tym, że do tej pory stołeczni urzędnicy nie chcieli inwestycji realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej, o czym przekonała się firma Greenfields (złożyła dwa wnioski uznane przez miasto za kompletne). Adwokat Justyna Wisińska-Kurpiel, pełnomocnik Greenfields przyznaje, że w praktyce bardzo trudno jest spełnić wszystkie wymogi specustawy mieszkaniowej. Nakłada się na to nadmierna i zazwyczaj nieadekwatna skrupulatność urzędników w wyszukiwaniu rzekomych braków formalnych. Skutkuje to niemożnością uznania samego wniosku za kompletny.

– I dotyczy to nawet mało kontrowersyjnych lokalizacji, dobrze skomunikowanych, spełniających wszystkie standardy urbanistyczne i niezagospodarowanych od wielu lat – mówi mec. Wisińska-Kurpiel.

Katarzyna Dzięcioł ubolewa, że w żadnej z przyjętych do tej pory uchwał, ani pozytywnych, ani nawet odmownych nie znalazło się uzasadnienie.

– Niestety, ustawa tego nie wymaga. A przecież dobrze byłoby wiedzieć, dlaczego radni przyjęli uchwałę, w szczególności, gdy jest to odmowa – mówi ekspertka.

Mecenas Konrad Młynkiewicz zwraca jednak uwagę, że negatywne nastawienie urzędników do specustawy mieszkaniowej wyraźnie maleje.

– Rozwiązania przyjęte w tej ustawie są nie tylko korzystne dla inwestorów, ale również gminom dają możliwość znacznie szybszego i przede wszystkim mniej kosztownego niż zmiana planu miejscowego, dopuszczenia realizacji inwestycji mieszkaniowych – wyjaśnia mec. Młynkiewicz.

I dodaje, że pozytywne uchwały pokazują możliwości, jakie płyną ze specustawy mieszkaniowej. Np. w Kędzierzynie Koźlu ustalono lokalizację inwestycji mieszkaniowej polegającej na przebudowie oraz rozbudowie ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego zespołu budynków dawnej jednostki wojskowej. W przygotowaniu jest również kilka wniosków o podjęcie uchwał lokalizacyjnych na terenach kolejowych oraz pofabrycznych. Zdaniem prawnika z Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy, w wielu przypadkach grunty te obecnie nie mogą być zagospodarowane w jakikolwiek sposób.

– Doradzam przy kilku wnioskach o lokalizację inwestycji mieszkaniowych, w tym w Warszawie, prowadziłem też szereg szkoleń w tym zakresie i moje doświadczenia są takie, że inwestorzy działają racjonalnie, próbując uzyskać przychylność gmin dla inwestycji które w 99% przypadków nie kolidują z ładem przestrzennym – przekonuje mec. Młynkiewicz.

I wyjaśnia, że w wielu przypadkach specustawa mieszkaniowa po prostu umożliwia szybsze niż uchwalenie planu miejscowego określenie parametrów inwestycji mieszkaniowej.

– Czy specustawa mieszkaniowa wprowadziła niekontrolowany chaos przestrzenny i zabrała gminom prawo do decydowania o przestrzeni, o czym tak głośno krzyczano? Odpowiedź jest oczywista: nie! – dodaje Katarzyna Dzięcioł. – Mam nadzieję, że ta niemająca racji bytu demoniczna łatka odepnie się wreszcie od tej ustawy.

Specustawa mieszkaniowa ma obowiązywać przez 10 lat, czyli do 2028 r., ale niewykluczone, że potrwa to krócej. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju pracuje nad całkowicie nową ustawą o planowaniu przestrzennym, która wprowadzi rozwiązania systemowe, m.in. objęcie całości obszaru gmin planami, likwidację WZ-etek czy porozumienie urbanistyczne inwestora z samorządem.