Tak dużo mieszkań nie budowano w Polsce od prawie 40 lat!

Zdjęcie: Wyszkowskie TBS
Wiele wskazuje na to, że w 2019 r. powstanie w naszym kraju ponad 200 tys. nowych mieszkań, czyli tyle, ile w rekordowych pod tym względem latach 70. ubiegłego wieku.

W ciągu 7 miesięcy tego roku oddano do użytkowania 110,2 tys. mieszkań, czyli o blisko 11% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Dodajmy, że w całym 2018 r. powstało ok. 185 tys. nowych mieszkań. Poprawa tego wyniku o jedną dziesiątą oznaczałaby przekroczenie pułapu 200 tys. mieszkań, co w naszym kraju nie zdarzyło się od blisko 40 lat! Rekordowy był pod tym względem rok 1978, kiedy powstało aż 283 tys. mieszkań.

Według GUS, tak dobry wynik to przede wszystkim zasługa deweloperów, którzy w okresie styczeń-lipiec oddali do użytkowania ok. 68,2 tys. mieszkań, czyli o ok.16% więcej niż przed rokiem. Z kolei inwestorzy indywidualni wybudowali ok. 39 tys. mieszkań, poprawiając ubiegłoroczny wynik o nieco ponad 2%.

Ożywienie w budownictwie czynszowym

Cieszyć może blisko 47% wzrost liczby wybudowanych mieszkań komunalnych oraz 74% wzrost w Społecznym Budownictwie Czynszowym. Gminy oddały do użytkowania 874 mieszkania, a towarzystwa budownictwa społecznego – 928. Są to najprawdopodobniej pierwsze efekty polityki mieszkaniowej rządu, który postawił na wsparcie budowy dostępnych cenowo mieszkań na wynajem.

Problem w tym, że w latach 2013–2017 powstało zaledwie 9,5 tys. lokali, czyli ok. 1,9 tys. rocznie. Oznacza to, że statystycznie na gminę przypadało rocznie mniej niż jedno nowe mieszkanie! W 45% powiatów nie wybudowano ani jednego.
Rząd spodziewa się radykalnej poprawy tej sytuacji, dzięki zwiększaniu wydatków budżetowych na wsparcie remontów i budowy mieszkań komunalnych.
W budżecie na 2019 r. rząd zarezerwował na ten cel 520 mln zł. Taka sama kwota ma być zarezerwowana w przyszłorocznym budżecie. Natomiast plany na lata 2021-2025 zakładają wsparcie budowy mieszkań komunalnych kwotą 1 mld zł rocznie. Oczywiście poziom wydatków będzie zależał od zainteresowania gmin udziałem w tym rządowym programie.

Od 2016 r. do 31 lipca br. dzięki pomocy państwa w 173 miejscowościach powstało 3 572 mieszkań (część w wyniku remontu) oraz 49 miejsc noclegowych. Najwięcej w Gdańsku (278 lokali), Poznaniu (230) i Gorzowie Wielkopolskim (113). W budowie są zaś 6 148 mieszkania i 404 miejsc noclegowych w 159 miejscowościach, m.in. w Szczecinie (768), Krakowie (357), Goleniowie (251), i Gdańsku (227). Wszystkie gminy, które wystąpiły o wsparcie w tym programie w latach 2016-2019, uzyskały łącznie  635,6 mln zł dopłat. Rząd jest przekonany, że gminy będą coraz chętniej sięgały po budżetowe wsparcie, które wynosi od 20% do nawet 60% kosztów przedsięwzięcia. Od maja 2018 r. program zyskał bowiem na atrakcyjności.

Podobnie jak program Społecznego Budownictwa Czynszowego, który działa w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Od 2015 r., czyli od momentu reaktywowania tego programu po sześciu latach od jego likwidacji, towarzystwa budownictwa społecznego, spółki gminne i spółdzielnie mieszkaniowe oddały do użytkowania ponad 2,2 tys. dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. Pomoc państwa polega na udzielaniu preferencyjnego kredytu.
BGK udzielił już łącznie 87 kredytów o wartości 455 mln zł. Sfinansują one budowę ok. 4 tys. mieszkań. 1 września rozpoczął się jesienny nabór wniosków kredytowych. Zainteresowane budową mieszkań na wynajem TBS-y, spółki gminne i spółdzielnie mieszkaniowe mają do dyspozycji aż 1,3 mld zł. Rząd spodziewa się dużego zainteresowania, bo wzrosła atrakcyjność także i tego programu. 15 sierpnia 2019 r. zaczęła obowiązywać nowelizacja ustawy niektórych formach popierania  budownictwa mieszkaniowego , która wprowadziła m.in. ułatwienia dla spółdzielni mieszkaniowych.

Gospodarka rośnie, a wraz z nią budownictwo mieszkaniowe

Pod względem liczby mieszkań oddawanych do użytkowania, także w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, Polska jest już w europejskiej czołówce. Międzynarodowa firma doradcza Deloitte opublikowała właśnie swój coroczny raport „Property Index. Overview of European Residential Markets”, z którego wynika, że w Europie Polska zajmuje trzecie miejsce, po Francji i Niemczech, pod względem liczby budowanych mieszkań. W przeliczeniu na 1000 mieszkańców wyprzedziliśmy nie tylko Niemcy, ale i Wielką Brytanię czy Hiszpanię. W tym rankingu lepsza od nas była jedynie Francja i Norwegia. Podobnie zresztą jak w statystykach zaczynanych inwestycji mieszkaniowych.


Wygląda więc na to, że uda się osiągnąć główny cel Narodowego Programu Mieszkaniowego: do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na tysiąc mieszkańców ma wzrosnąć z 363 do 435, czyli osiągnąć średnią Unii Europejskiej. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju ocenia, że w 2018 r. wskaźnik ten osiągnął poziom 380. Jednak dalszy postęp zależy w dużym stopniu od kondycji budownictwa deweloperskiego i indywidualnego.


Wprawdzie rząd zrezygnował z dalszego wsparcia kupujących mieszkania lub budujących domy za pomocą dopłaty do kredytu lub zwrotu części podatku VAT. Należy jednak pamiętać, że osoby te korzystają w dalszym ciągu z preferencji w VAT – mieszkania i domy są obłożone 8% stawką tego podatku.
Ponadto deweloperzy zawdzięczają dobrą koniunkturę polityce rządu, której efektem są m.in. rekordowo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, malejące bezrobocie oraz wzrost zarobków.

Według GUS, w czerwcu 2019 r. stopa bezrobocia rejestrowanego  wynosiła 5,3%, zaś cztery lata wcześniej – 10,2%. Z kolei przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w tym okresie z 4063,75 zł do 5014,94 zł .

Dobra sytuacja gospodarcza i rekordowo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych skutkuje wysokim popytem na nie. Związek Banków Polskich  podaje, że w II kwartale 2019 r. wartość akcji kredytowej okazała się wyższa od dotychczasowych prognoz i osiągnęła poziom 16,5 mld zł. Podobny wynik notowany był ostatnio w 2008 r., czyli przed dotarciem do Polski kryzysu subprime!

Rekordowa – najwyższa od 31 kwartałów – była również liczba udzielonych kredytów – 59 tys. sztuk. To o 17,24% (8 721 umów) więcej w odniesieniu do I kwartału 2019 r. Liczba nowych umów była także wyższa niż przed rokiem – o 10,5%, a ich wartość wzrosła aż o 19,67%.

Optymizmem mogą też napawać dane dotyczące pozwoleń na budowę, bo świadczą o dobrej koniunkturze. GUS poinformował, że w okresie siedmiu miesięcy 2019 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 153,9 tys. mieszkań, tj. o 1,5% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Czas na dostępne cenowo mieszkania na wynajem

Co ważne, w najbliższych latach należy spodziewać się także wzrostu liczby dostępnych cenowo mieszkań na wynajem budowanych w ramach programu Mieszkanie Plus. Do tej pory budowała je spółka PFR Nieruchomości, która ma na swoim koncie 867 takich mieszkań, a w budowie jest ich 864. Jednak biorąc pod uwagę aktualny stan przygotowań do inwestycji, wiele z nich zacznie się w drugiej połowie 2019 r. W tym roku w planach PFR Nieruchomości jest rozpoczęcie budowy m.in. w Zakliczynie, Łowiczu, Zamościu, Mielcu, Świdniku oraz Radomiu. Łącznie PFR Nieruchomości planuje rozpocząć budowę blisko 1 tysiąca mieszkań. W końcówce 2020 r. w budowie może być ich co najmniej 7,5 tys.
W trakcie projektowania architektonicznego jest bowiem ok. 18 tys. mieszkań, zaś wnioski o zatwierdzenie finansowania i analizy (due dilligence) obejmują inwestycje na ok. 38,3 tys. lokali.  Już teraz plan PFR Nieruchomości zakłada rozpoczęcie budowy łącznie ok. 56,6 tys. mieszkań. Dla porównania, najwięksi deweloperzy w Polsce budują rocznie 2,5-3,5 tys. mieszkań. Jeśli PFR Nieruchomości i inni inwestorzy sięgną po działki będące w Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN), w programie Mieszkanie Plus powstanie ponad 100 tys. mieszkań!

Dodajmy, że obowiązująca od 15 sierpnia 2019 r. nowelizacja ustawy o KZN rozszerzyła grupę potencjalnych inwestorów, którzy będą budowali mieszkania na gruntach udostępnianych przez KZN. Np. uzyskał on możliwość wnoszenia aportem nieruchomości do spółek z udziałem innych podmiotów niż jednostki samorządu terytorialnego i ich związki. Mogą to być m.in. spółki kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez Skarb Państwa lub fundusze inwestycyjne, których portfelem zarządzają wyżej wymienione podmioty. Nowela dopuściła także udostępnienie przez KZN nieruchomości na podstawie umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym.
Ponadto KZN może grunty sprzedawać lub oddawać w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Wygra ten inwestor, który zaproponuje najkorzystniejsze warunki, np. czynszowe. Powierzchnia użytkowa mieszkań na wynajem nie może być mniejsza niż 50% ogólnej powierzchni mieszkań w danej inwestycji.
Do tej pory KZN dokonał inwentaryzacji blisko pół miliona działek, które poddano analizom dotyczącym m.in.  zanieczyszczenia gruntu i warunków posadowienia inwestycji, a także analizom prawnym, podatkowym i architektonicznych. Wyselekcjonowano 500 działek w 12o lokalizacjach w całej Polsce.

Konieczne jest zwiększenie podaży gruntów

To ważne, bo dalszy rozwój budownictwa mieszkaniowego zależy w dużym stopniu od podaży gruntów budowlanych. Deweloperzy skarżą się, że jest ona niewystarczająca. W efekcie grunt jest składnikiem kosztów budowy mieszkań, który drożeje najbardziej. Firma Emmerson Evaluation podaje, że od 2015 r. średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji deweloperskich w Warszawie wzrósł z 19% do 22%. Przy czym w stolicy, ale też w Trójmieście i Krakowie można znaleźć inwestycje mieszkaniowe, w których aż jedną trzecią ich wartości stanowi cena gruntu.

Jako jeden z powodów zbyt małej podaży gruntów często wymieniane jest ograniczenie w 2016 r. obrotu gruntami rolnymi . Problem w tym, że stanowią one znaczną część obszaru wielu miast. Należy jednak podkreślić, że ograniczenia w obrocie nie dotyczą gruntów rolnych objętych planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje na tym terenie zabudowę, np. mieszkaniową.
Rząd zdecydował się więc na stopniową liberalizację handlu gruntami rolnymi w miastach. I tak, ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana powszechnie specustawą mieszkaniową , pozwala „uruchamiać” grunty, które dotąd nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym grunty rolne w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowe, powojskowe i poprzemysłowe. Ponadto 26 czerwca 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która umożliwiła swobodny obrót gruntami rolnymi o powierzchnie nie przekraczającej 1 ha . Efekty tych ustaw będą jednak widoczne nie wcześniej niż w 2020 r.