Mieszkanie Plus w liczbach: gdzie są mieszkania zapowiadane przez PFR Nieruchomości?

Program Mieszkanie Plus działa od niespełna 3 lat. W tym czasie powstało 867 dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, a w budowie jest ich 663. Jednak ten program dopiero się rozkręca, a świadczy o tym liczba mieszkań w 40 projektowanych budynkach i osiedlach. Gdzie i kiedy one powstaną?

Budująca Mieszkania Plus spółka PFR Nieruchomości podaje, że do tej pory dostępne cenowo mieszkania na wynajem powstały w pięciu gminach: Jarocin, Biała Podlaska, Kępno, Wałbrzych i Gdynia. Trwa zaś budowa osiedla Nowy Nikiszowiec w Katowicach oraz w Kępicach i Jarocinie. Spółka informuje też o liczbie projektowanych mieszkań, a nawet o mieszkaniach w projektach, na które złożone zostały wnioski inwestycyjne do TFI.

– Niektóre media i politycy oceniają realizację programu Mieszkanie Plus wyłącznie na podstawie liczby mieszkań oddanych do użytkowania oraz w budowie. O wiele większe wrażenie robi liczba przygotowywanych przez nas inwestycji – przyznaje rzeczniczka PFR Nieruchomości Ewa Syta.

Np. w trakcie projektowania jest obecnie ok. 18 tys. mieszkań. Jeszcze w tym roku cześć z tych projektów wejdzie w fazę budowy.

W programie Mieszkanie Plus ważna jest współpraca

Warszawska pracownia EMA Studio projektuje w Radomiu dwa 7-kondygnacyjne bloki ze 124 mieszkaniami. Ich budowa rozpocznie się najpewniej w IV kw. 2019 r., a nie – jak wcześniej zakładano – na początku 2020 r. Przygotowania do uruchomienia tej inwestycji przebiegają w błyskawicznym tempie. Prezes PFR Nieruchomości Mirosław Barszcz przyznaje, że jest to możliwe dzięki dobrej współpracy z samorządem.

– Jesteśmy bardzo zainteresowani tym, by w naszym mieście przybywało mieszkań. Jednym z naszych priorytetów jest bowiem tworzenie takich warunków, które będą sprawiały, że młodzi ludzie będą chcieli na stale wiązać swoją przyszłość z Radomiem – podkreśla prezydent Radomia Radosław Witkowski. – Trzymam kciuki za program Mieszkanie Plus i oczywiście deklaruję gotowość do współpracy przy realizacji każdego korzystnego dla mieszkańców projektu.

Tak będzie wyglądało osiedle, które powstanie w Radomiu w ramach programu Mieszkanie Plus. Fot. EMA Studio

Jednak w niektórych miastach projekt osiedla już praktycznie gotowy, ale PFR Nieruchomości nie jest w stanie podać terminu rozpoczęcia budowy. Tak jest np. w Warszawie, gdzie od listopada 2018 r. spółka czeka na decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych dotyczącą budowy osiedla Nowe Jeziorki. Problem w tym, że postępowanie w sprawie decyzji środowiskowej może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Projekty, które powstają w ramach programu Mieszkanie Plus znajdują uznanie na międzynarodowych konferencjach – w ubiegłym roku podczas COP24 w Katowicach projekt warszawskiego osiedla Nowe Jeziorki otrzymał wyróżnienie w konkursie „Polskie Inwestycje Przyszłości” w kategorii „Dostępne osiedle”.
Fot. 22Architekci

Z kolei w Krakowie w ramach programu Mieszanie Plus PFR Nieruchomości planuje budowę osiedla z ok. 1,1 tys. mieszkań. Inwestycja na krakowskich Klinach spełnia wymogi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak żeby doprecyzować jego ogólne zapisy, spółka zwróciła się do miasta po dodatkowe wytyczne. Były one zresztą obligatoryjne dla uczestników konkursu architektoniczno-urbanistycznego i zostały spełnione w projektach nagrodzonych przez sąd konkursowy. Zasiadali w nim zresztą m.in. przedstawiciele krakowskiego ratusza. Urzędnicy postanowili jednak zlecić przygotowanie raportu przyrodniczego, by ocenić czy na tym terenie powinien powstać użytek ekologiczny. Powołanie go na tym obszarze oznaczałoby zmianę planu zagospodarowania przestrzennego i w efekcie fiasko inwestycji.

Los inwestycji w programie Mieszkanie Plus przy ul. Spacerowej na krakowskich Klinach zależy od raportu przyrodniczego, który ma ocenić, czy na tym terenie powinien powstać użytek ekologiczny. Fot. AMC – Andrzej M. Chołdzyński

Tajemnicze inwestycje w programie Mieszkanie Plus?

Jest faktem, że PFR Nieruchomości często nie ujawnia szczegółów dotyczących przygotowywanych inwestycji. Dlaczego? Ewa Syta wyjaśnia, że spółce nie wolno o nich informować do czasu powołania spółki celowej, która będzie realizowała dany projekt.

– Do zachowania tajemnicy zawodowej zobowiązuje nas art. 280 ust. 2 ustawy o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi  funduszami inwestycyjnymi. W Mieszkania Plus inwestujemy bowiem pieniądze funduszu należącego do Banku Gospodarstwa Krajowego – tłumaczy rzeczniczka prasowa PFR Nieruchomości.

Ewa Syta zwraca także uwagę, że niektórzy kontrahenci PFR Nieruchomości, od których spółka kupuje np. działkę pod inwestycję lub nawet cały projekt, zastrzegają sobie w umowie embargo informacyjne na ten temat.

– Z taką sytuacją mamy np. do czynienia w Krakowie. Kupiliśmy działkę od dewelopera, który obok realizuje własny projekt i nie sprzedał w nim jeszcze wszystkich mieszkań. O tej transakcji nie możemy informować do końca listopada 2019 r. – opowiada Ewa Syta.

Jest jeszcze trzeci powód wstrzemięźliwości informacyjnej PFR Nieruchomości – zdarza się, że po dogłębnej analizie spółka rezygnuje z jakiegoś projektu, albo wycofuje się z niego partner, którym jest najczęściej gmina. Chodzi więc o nierozbudzanie oczekiwań jej mieszkańców.

– Staramy się komunikować inwestycje dopiero wówczas, gdy mamy już niemal 100-proc. pewność, że nic nie pokrzyżuje nam planów – mówi rzeczniczka prasowa PFR Nieruchomości.

Wiceprezes PFR Nieruchomości Grzegorz Muszyński zwraca uwagę, że przygotowanie inwestycji, w zależności od jej wielkości i statusu prawnego działki, może trwać od roku do nawet pięciu lat. Dla PFR Nieruchomości ten proces zaczyna się od zgody funduszu na zakup konkretnej nieruchomości lub założenie spółki celowej, do której grunt ma być wniesiony aportem, a także na sfinansowanie inwestycji. W tym momencie zapada decyzja o budowie. Następnie trzeba sfinalizować transakcję zakupu działki (założyć spółkę celową), zaprojektować budynki, przebrnąć przez procedury administracyjne związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, a także wybrać firmę wykonawczą.
Budowa budynków wielorodzinnych zajmuje zwykle 2 lata, a w przypadku osiedli – co najmniej 3 lata.

Przez ostatnie trzy lata spółka skupiała się głównie na przygotowywaniu inwestycji. Na rozpatrzenie przez fundusz czekają wnioski inwestycyjne obejmujące 17,7 tys. mieszkań, zaś dla kolejnych 20,6 tys. takie wnioski są przygotowywane (są prowadzone analizy due dilligence).

– Ktoś powie, że są to mieszkania „na papierze”. Mogę jednak zapewnić, że ogromna większość z nich powstanie – komentuje prezes Muszyński.

Grunty KZN w programie Mieszkanie Plus

Wiceprezes PFR Nieruchomości przekonuje, że program Mieszkanie Plus będzie się rozwijał także dzięki bankowi ziemi, którym dysponuje Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN). Spośród blisko pół miliona działek, które zgłosiły starostwa, KZN wyselekcjonował 500 w 120 lokalizacjach w całej Polsce. KZN ocenia, że na tych gruntach może powstać 63,4 tys. mieszkań.

Po 15 sierpnia 2019 r. program Mieszkanie Plus nabierze rozmachu także dzięki nowelizacji ustawy o KZN. Zobowiązuje ona spółki Skarbu Państwa do cyklicznego przekazywania do KZN wykazów nieruchomości. Jeśli KZN przejmie nieruchomość, wówczas wypłaci spółce jej równowartość na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Z kolei zachętą dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) oraz Agencji Mienia Wojskowego (AMW) ma być 90% udział w dochodach uzyskanych ze zbycia nieruchomości przejętych do KZN.

Ponadto do tej pory KZN mógł wnieść grunt aportem tylko do spółek z udziałem jednostek samorządu terytorialnego. Teraz grono inwestorów się poszerzy, np. o spółki kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez Skarb Państwa lub inne podmioty publiczne (w tym fundusze inwestycyjne, których portfelem zarządzają wyżej wymienione podmioty). Nowela dopuściła także udostępnienie przez KZN nieruchomości na podstawie umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym.

Istnieje też duże prawdopodobieństwo, że do programu zgłoszą się firmy deweloperskie. Oczywiście KZN musiałby im grunty sprzedawać lub oddawać w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Startujący w nim inwestorzy musieliby się zobowiązać, że przynajmniej połowę ogólnej powierzchni mieszkań w danej inwestycji będą stanowiły Mieszkania Plus, czyli mieszkania na wynajem. Inwestorzy będą sami decydowali o wysokości czynszu, ale najemcy będą mieli prawo do dopłaty w programie Mieszanie na Start. Oczywiście, o ile dany inwestor porozumie się z gminą w kwestii zasad naboru najemców (gmina określa kryteria, ale inwestor weryfikuje wskazanych najemców pod kątem tzw. zdolności czynszowej).

Co ważne, w ogłoszeniu o przetargu KZN określi kryteria oceny ofert, np. sposób kształtowania czynszu, przedstawienie koncepcji architektoniczno-budowlanej, udział w powierzchni użytkowej mieszkań na wynajem w całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, ułatwienia dla osób niepełnosprawnych. Wygra więc ten inwestor, który zaproponuje najkorzystniejsze warunki.

Więcej informacji o realizowanych i planowanych inwestycjach w programie Mieszkanie Plus:
www.mieszkanieplus.gov.pl
www.mplus.pl