Ceny gruntów windują ceny mieszkań. Jaką alternatywę mają ci, których na nie stać?

Zdjęcie: Shutterstock
W 2018 r. niewiele rzeczy w Polsce drożało tak bardzo jak grunty. Deweloperzy rekompensują to sobie podwyższając ceny mieszkań. Czy rząd próbuje temu zapobiec? I co w tej sytuacji mają zrobić ci, dla których mieszkania stały się zbyt drogie?

O sytuacji na rynku gruntów pisze się i mówi u nas raczej niewiele. A przecież ma on duże znaczenie dla kupujących mieszkania. To ile za nie zapłacą deweloperowi, zależy bowiem w coraz większym stopniu od cen działek. Zajmująca się wyceną nieruchomości firma Emmerson Evaluation podaje, że od 2015 r. średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji deweloperskich w Warszawie wzrósł z 19% do 22%. Przy czym w stolicy, ale też w Trójmieście i Krakowie można znaleźć inwestycje mieszkaniowe, w których aż jedną trzecią ich wartości stanowi cena gruntu.

Wynika z tego, że grunt jest składnikiem kosztów budowy mieszkań, który podrożał najbardziej. W najnowszym raporcie Emmerson Evaluation pt. „Grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną” czytamy, że w wybranych dzielnicach Warszawy, a także we Wrocławiu ceny gruntu rosły w tempie przekraczającym 20% rocznie!

Kliknij w zdjęcie, żeby przeczytać raport

Czy ceny gruntów mogą jeszcze wzrosnąć?

Emmerson Evaluation prognozuje, że jeszcze do końca 2020 r. ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną będą rosły. Jednak tempo wzrostu będzie dużo niższe niż dotychczas.
Podobnego zdania jest międzynarodowa firma doradcza JLL. W raporcie „Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce – podsumowanie 2018/trendy 2019” ocenia, że w 2019 r. należy się liczyć z niewielkim wzrostem cen działek.

Kliknij w zdjęcie, żeby przeczytać raport

– Największych podwyżek oczekujemy  na rynku warszawskim oraz trójmiejskim – komentuje Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w JLL.

Równocześnie w Emmerson Evaluation zwracają uwagę, że kluczowa  dla cen gruntów będzie sytuacja na rynku budowlanym oraz skłonność do akceptacji podwyżek cen mieszkań ze strony kupujących. Firma doradcza REAS/JLL Residential Advisory przyznaje, że ceny mieszkań rosły ostatnio szybciej niż płace.

Mimo to w pierwszym kwartale 2019 r. nowe mieszkania nie sprzedawały się gorzej niż w końcówce 2018 r. W Poznaniu i Łodzi REAS odnotował nawet wzrost sprzedaży. Ale są też aglomeracje, m.in. Wrocław i Trójmiasto, gdzie sprzedaż mieszkań wyraźnie się zmniejszyła.

Drugi kwartał przyniósł prawdopodobnie dalsze pogorszenie koniunktury, co widać w wynikach wielu giełdowych spółek deweloperskich. Serwis Rynekpierwotny.pl informuje, że po pierwszym półroczu 2019 r. gorszą niż w analogicznym okresie przed rokiem sprzedaż odnotowały m.in. firmy: Vantage Development, Ronson Development, Robyg, Polnord, Murapol, J.W. Construction i Inpro.

Co robi rząd, żeby ceny gruntów przestały rosnąć?

Ceny gruntów rosną, bo na rynku jest ich zbyt mało. W JLL zwracają jednak uwagę, że rząd podjął już działania, których celem jest jej zwiększenie podaży gruntów inwestycyjnych i zahamowania wzrostu cen. Np. w sierpniu 2018 r. weszła w życie ustawa o ułatwieniach  w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana powszechnie specustawą mieszkaniową.

–  Daje ona szansę na realizację inwestycji na terenach, na których dotychczas nie było to możliwe np. ze względu na anachroniczne uwarunkowania oraz czasochłonne i kosztowne procedury związane ze zmianą studiów zagospodarowania przestrzennego lub miejscowych planów zagospodarowania – mówi Paweł Sztejter, dyrektor działu rynku mieszkaniowego w JLL.

I wyjaśnia, że chodzi o działki poprzemysłowe, wyłączone spod planowania tereny pokolejowe i powojskowe oraz grunty rolne w granicach administracyjnych miast.

– Racjonalnie stosowane przepisy mogą uwolnić duże areały pod zabudowę mieszkaniową co jest w stanie przełożyć się na spowolnienie wzrostu cen gruntów, a w konsekwencji  cen mieszkań – ocenia Paweł Sztejter.

Problem w tym, że samorządy, wykorzystując uprawnienie do modyfikacji niektórych wymogów specustawy mieszkaniowej, podejmują uchwały zaostrzające jej wymagania. W efekcie potencjalna inwestycja mieszkaniowa staje się mało opłacalna lub niemożliwa do realizacji.

– Czas pokaże, czy specustawa pozwoli na „uwolnienie” niewykorzystanego potencjału gruntów, czy też okaże się „martwym prawem” – komentuje ekspert JLL.

Dodajmy, że 26 czerwca 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która umożliwiła swobodny obrót gruntami rolnymi o powierzchnie nie przekraczającej 1 ha. Ponadto spod działania tej ustawy zostały wyłączone grunty rolne, które będą wykorzystane pod budowę mieszkań w programie Mieszkanie Plus. Efekty tej ustawy będą jednak widoczne nie wcześniej niż w 2020 r.

Ci, których nie stać na mieszkanie, najmują je

Niestety, mimo rekordowo niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych, coraz więcej Polaków, zwłaszcza młodych, nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania. Powodem jest nie tylko zbyt wysokie ceny, ale także wymóg posiadania wysokiego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu. I właśnie głównie do tych osób adresowany jest rządowy program Mieszkanie Plus, który zakłada budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. Tego typu inwestycje realizuje na zasadach rynkowych spółka PFR Nieruchomości. Na szczęście nie ma ona problemu z dostępnością gruntów pod swoje inwestycje.

– Mamy zasoby gruntów pod budowę 113 tys. mieszkań – deklaruje wiceprezes PFR Nieruchomości Grzegorz Muszyński.

I zaznacza, że uwzględnia działki, którymi dysponuje Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), którego zadaniem jest gromadzenie państwowych gruntów na potrzeby programu Mieszkanie Plus.

PFR Nieruchomości może też liczyć na grunty będące w posiadaniu spółek państwowych. Właśnie kupił od Polskiego Holdingu Nieruchomości 12-hektarową działkę przy ul. Odolanowskiej we Wrocławiu. Powstanie tu osiedle na ponad tysiąc mieszkań. Jednak pierwsze wrocławskie osiedle w ramach programu Mieszkanie Plus powstanie na zakupionej od Poczty Polskiej 3-hektarowej działce przy ul. Kolejowej.

Co ważne, na Mieszkania Plus budowane przez PFR Nieruchomości nie brakuje chętnych. W zakończonych inwestycjach w Białej Podlaskiej, gminie Jarocin i Kępnie wszystkie mieszkania są wynajęte. Dość szybko postępuje komercjalizacja w Wałbrzychu, gdzie spółka PFR Nieruchomości wybudowała aż 192 mieszkania (pod koniec czerwca zasiedlonych było 112). W Gdyni w ciągu zaledwie kilku godzin od uruchomienia naboru mieszkańców, wpłynęło ok. 700 wniosków. W sumie było ich niemal 2,3 tys., czyli statystycznie ponad 13 na jedno mieszkanie! 172 szczęśliwców jeszcze w tym roku dostanie klucze do mieszkań.

W Świdniku i Zamościu testem popytowym jest ankieta, którą ogłosiły władze tych miast. W tym pierwszym PFR Nieruchomości wybuduje 108 mieszkań. W ciągu dwóch tygodni zainteresowanie wykazało ponad 400 osób. Z kolei w Zamościu, gdzie ankietę ogłoszono 8 lipca, zgłosiło się już ponad 260 chętnych do najęcia 96 mieszkań.

Grzegorz Muszyński podkreśla, że Mieszkanie Plus nie jest konkurencją dla deweloperów. I dodaje, że współpracą z PFR Nieruchomości często zainteresowane są władze niewielkich miejscowości, których nie stać na samodzielną budowę mieszkań czynszowych.

Dodajmy, że w programie Mieszkanie Plus zasady naboru najemców określają gminy. Od liczby przyznanych przez nie punktów zależy pozycja w kolejce po mieszkanie. Zgodnie z zasadą „kto pierwszy, ten lepszy”, im dalsze miejsce, tym mniejszy wybór dostępnych lokali. Ponieważ inwestycje mieszkaniowe są realizowane na zasadach rynkowych, od potencjalnego najemcy wymaga się tzw. zdolności czynszowej. Innymi słowy, jego dochody powinny być na tyle wysokie, by był w stanie opłacać czynsz i inne koszty związane z najmem mieszkania. Pod uwagę jest brane m.in. świadczenie wychowawcze Rodzina 500 Plus. Ponadto najemcy którzy spełnią ustawowe kryteria dochodowe, mogą nawet przez 15 lat korzystać z dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start.

Kalkulator dopłat

Dopłata: