Berlin stanie się wzorem do naśladowania czy przestrogą?

Berlin będzie prawdopodobnie pierwszym w Niemczech miastem i równocześnie krajem związkowym, który zamrozi czynsze mieszkaniowe. Eksperci ostrzegają, że takie posunięcie może przynieść więcej szkód niż pożytku. Dlaczego?

Berliński Senat (rząd Berlina) przyjął 18 czerwca 2018 r. projekt zmian w prawie dotyczącym najmu (Mietendeckel), które maja zapobiec drożyźnie na rynku wynajmu mieszkań. Szacuje się, że w stolicy Niemiec nawet 90% mieszkańców żyje w najętych mieszkaniach. Wiele z nich należy do potężnych funduszy. Np. tylko firma Deutsche Wohnen posiada ok. 110 tys. mieszkań.

– Dzięki nowej ustawie chcemy powstrzymać poważny wzrost czynszów w ostatnich latach i uspokoić przegrzany rynek czynszów w Berlinie. Ustawa powinna wejść w życie w 2020 r., chroniąc w ten sposób mieszkańców naszego miasta przed dalszymi niekontrolowanymi czynszami i wynikającymi z tego eksmisjami – tłumaczy Katrin Lompscher, senator ds. rozwoju miejskiego i mieszkalnictwa w Berlinie.

Ustawą zajmie się teraz berlińska Izba Deputowanych (parlament miasta i jednocześnie kraju związkowego Berlina). Sprawa wydaje się już jednak przesądzona. W komunikacie prasowym Senatu Berlina czytamy m.in., że zamrożenie na 5 lat czynszów ma objąć ok. 1,5 ml mieszkań na wynajem. Nowe prawo nie będzie jednak dotyczyło nowo budowanych mieszkań. Określono również maksymalny pułap czynszu najmu dla różnych typów lokali. Jeśli stawki zostaną uznane za zbyt wyśrubowane, właściciele będą musieli jest obniżyć. Tylko w indywidualnych przypadkach dopuszczone będą podwyżki. Najemcom zostanie wówczas przyznana rekompensata finansowa w wysokości różnicy między zatwierdzonym czynszem a jego limitem. Naruszenie wymogów ustawy berlińskiej o czynszu ma być karane grzywną.

Właściciele czynszówek protestują

Decyzję berlińskiego ratusza szeroko komentują niemieckie media. Berliński dziennik „Die Tageszeitung” informuje, że duże firmy mieszkaniowe liczą na złagodzenie zapowiadanych zmian w prawie najmu.

– Jesteśmy otwarci na konstruktywny dialog – deklaruje Maren Kern z zarządu stowarzyszenia BBU, berlińskiej agencji mieszkaniowej, która reprezentuje właścicieli 715 tys. mieszkań w Berlinie (43% zasobów mieszkaniowych stolicy Niemiec).

Wśród tych właścicieli są liczne spółdzielnie mieszkaniowe. BBU obawia się, że mniej firm będzie inwestowało w nowe mieszkania na wynajem i w modernizację starych. Z badania przeprowadzonego przez stowarzyszenie wynika, że dla średniej wielkości spółdzielni z 1,5 tys. mieszkaniami nowe prawo może narazić na straty ponad 4 mln euro w ciągu 5 lat.
BBU proponuje też kompromisowe rozwiązania. Np. żeby prawo dopuszczało maksymalnie 10% podwyżkę czynszu w okresie 3 lat (obecnie dopuszczalna jest maksymalnie 20% podwyżka w tym okresie). Stowarzyszenie dopuszcza też jednak pomysł powiązania podwyżek czynszów ze stopą inflacji.

W „Die Tageszeitung” Maren Kern przekonuje, że czynsze w mieszkaniach członków BBU wzrosły w latach 2017-2018 z 5,95 do 6,15 euro za m kw. Ogółem od 2012 r. czynsze rosły w tempie średnio 3,5% rocznie. Natomiast średni dochód gospodarstwa domowego rósł w tym czasie o 4,2% rocznie.

– Tego wzrostu nie można nazwać eksplozją – podkreśla Kern.

Równocześnie zwraca uwagę, że w  latach 2000–2019 koszty budowy mieszkań wzrosły o 38%, a ceny działek budowalnych – nawet o 471%.

– I to właśnie jest eksplozja – mówi szef BBU.

I informuje, że w zasobach mieszkaniowych członków stowarzyszenia rotacja najemców spadła.

Hiszpania ostrzeżeniem dla Niemiec

Tygodnik gospodarczy „WirtschaftsWoche” ostrzega przed konsekwencjami zamrożenia czynszu, których doświadczyła Hiszpania. Tam od 1964 r. przez ponad dwie dekady czynsze były prawnie ograniczane. Konsekwencje są nadal widoczne: brak dostępnych cenowo mieszkań dla słabiej uposażonych, zwłaszcza dla młodych ludzi.

Adwokat Monica Regaño, partner kancelarii prawnej Monereo Meyer Abogados w Madrycie opowiada dziennikarzowi „WirtschaftsWoche”, że wielu właścicieli w obawie przed długimi postępowaniami eksmisyjnymi i stratami finansowymi wolało pozostawić swoją nieruchomość pustą. I często tak jest do dziś.

Ponadto potencjalni inwestorzy zrezygnowali z dalszych zakupów nieruchomości. W efekcie liczba mieszkań oferowanych do wynajęcia stale się zmniejszała. W tej sytuacji młodzi zadłużali się, aby kupić dom lub mieszkanie za kredyt.

– Jeszcze kilka lat temu wskaźnik posiadania mieszkania wynosił ok. 90% – mówi Monica Regaño.

Austriacki architekt Lorenzo Karasza, który od 20 lat mieszka w Barcelonie ubolewa, że „czynsze rosną tu niebotycznie, a własność jest prawie niemożliwa do sfinansowania dla wielu rodzin”.

– Zwykle bardziej lukratywny krótkoterminowy wynajem prywatnych mieszkań dla turystów pozbawia rynek dalszych mieszkań i napędza ceny – mówi Karasza.

I dodaje, że w Barcelonie w rękach miasta jest mniej niż 10 tys. mieszkań, co odpowiada 1-2% liczby wszystkich gospodarstw domowych. W dodatku po 30 latach liberalizacji polityki czynszowej socjalistyczny rząd Hiszpani skorygował prawo najmu na niekorzyść właścicieli. Minimalny okres najmu został wydłużony z 3 do 5 lat, zaś podwyżki czynszu nie mogą przekroczyć stopy inflacji.
Cytowani przez „WirtschaftsWoche” eksperci nie wierzą, że Mietendeckel rozwiąże problem drożyzny na rynku najmu.

– Z doświadczeń hiszpańskich mogę tylko powiedzieć, że najlepszym sposobem jest budowanie mieszkań socjalnych, ulgi podatkowe i usprawnienie procedur budowlanych. Ponadto rząd powinien pomagać miastom w rozwiązaniu problemu – uważa Monica Regaño.

W „Berliner Morgenpost” Maren Kern przyznała, że najlepszą receptą na zahamowanie czynszów jest budowa nowych mieszkań.

Polska niech nie idzie drogą Niemiec

– Fatalna decyzja w długim terminie. Rosnące ceny w Berlinie wynikają z tego, że przez lata nie budowało się tam mieszkań, a ludność rosła. W 2018 r. zbudowano tam „rekordowe” 17 tys. mieszkań. Dla porównania w Warszawie, która ma o połowę mniej mieszkańców – 25 tys. Duże spółki właśnie przekreśliły Berlin jako miejsce nowych inwestycji, i to pewnie na długi czas. Tym samym podaż spadnie – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

I dodaje, że zakaz podnoszenia czynszów wprowadzono w Nowym Yorku. Efektem tego był brak inwestycji, degradacja budynków oraz czarny rynek.

–  W Nowym Jorku kontrolą czynszów jest objętych ok. 1 mln mieszkań z ok. 3,5 mln całego zasobu mieszkaniowego. Większość ekonomistów jest zgodna, że taka kontrola jest dobra tylko dla obecnych lokatorów. W dłuższym okresie doprowadza do sporych problemów rynkowych. Dobrym przykładem jest Szwecja, która cała jest objęta kontrolą czynszów. Na wynajęcie mieszkania na normalnych zasadach w Sztokholmie czeka się jakieś 20 lat, a czarny rynek wynajmu mieszkań rozkwita  –  mówi główna ekonomistka w Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego Agnieszka Nierodka.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Andrzej Prajsnar zwraca uwagę, że niemiecki rząd w 2015 r. na terenie 313 miast wprowadził tzw. hamulec czynszowy (Mietpreisbremse), który ograniczył poziom czynszu w nowych umowach do stawki nieprzekraczającej lokalnej średniej o więcej niż 10%. Nowe przepisy wzbudziły jednak spore kontrowersje, a we wrześniu 2017 r. berliński sąd uznał je za niezgodne z konstytucją Niemiec.

– Przykład tego kraju w kontekście regulacji poziomu czynszów bez wątpienia jest bardzo ciekawy. Okazuje się bowiem, że wprowadzenie hamulca czynszowego nie spowolniło tempa wzrostu czynszów. To dobra lekcja również dla polskich polityków, ponieważ pokazuje ona, że ustawodawstwo bywa bezradne wobec procesów rynkowych – komentuje Andrzej Prajsnar.

Dodajmy, że w wielu krajach, także w Polsce, stosowane są ograniczenia w podwyższaniu czynszów. Jednak ich zamrożenie jest rozwiązaniem bardzo radykalnym. U nas postuluje je radykalna lewica, łącznie z wprowadzeniem dodatkowych ograniczeń eksmisji. Faktem jest jednak, że w niektórych miastach w Polsce czynsze rynkowe rosną jeszcze szybciej niż na Zachodzie Europy.

Dyrektor biura zarządzania najmem Funduszu Mieszkań na Wynajem Rafał Malik podkreśla, że coraz więcej Polaków, zwłaszcza młodych, najmuje mieszkania, m.in. z powodu niedostępności kredytów dla osób nie posiadających wysokiego wkładu własnego oraz niechęci do zadłużania się na 20-30 lat.

Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że w ostatnich 5 latach przeciętny czynsz najmu w Warszawie wzrósł o ok. 14%. Jednak to nic w porównaniu z Łodzią, gdzie przeciętna podwyżka czynszu sięgała w tym okresie blisko 47%!  Indywidualnie właściciele mieszkań na wynajem zawierają umowy najmu przeważnie na 1 rok, a następnie je przedłużają. Dzięki temu mogą podnieść czynsz.

Zachęty dla wynajmujących mieszkania

Rządy PO-PSL oraz PiS uznały jednak, że w tej sytuacji konieczny jest przede wszystkim wzrost podaży mieszkań na wynajem, a najlepszym rozwiązaniem – poluzowywanie gorsetu ograniczającego wynajmujących. W 2009 r. wprowadzono instytucję najmu okazjonalnego, która zapewniła większe bezpieczeństwo indywidualnym właścicielom. Najemca wskazuje lokal do wyprowadzki i poddaje się egzekucji z tytułu wszelkich należności wynikających z umowy. Pozwala to uniknąć procedur sądowych przy zaległościach płatniczych i odzyskanie mieszkania.
Kolejnym krokiem było wprowadzenie w 2017 r. przepisów o najmie instytucjonalnym, z których mogą korzystać firmy. W takiej umowie najmu instytucjonalnego nie jest wymagane od najemcy wskazanie adresu do wyprowadzki.

W efekcie inwestowanie w mieszkania na wynajem zaczęło zyskiwać na popularności, a w 2017 r. i 2018 r. było wręcz hitem inwestycyjnym. Według firmy doradczej REAS/JLL Residential Advisory, nawet 30-40% nowych mieszkań kupowali inwestorzy z myślą o ich wynajmowaniu. Na rynku pojawiły się też duże prywatne fundusze i firmy, takie jak np. Golub GetHouse, która chce wybudować w Warszawie ok. 870 mieszkań na wynajem.

Według europejskiego urzędu statystycznego Eurostat, jeszcze w 2009 r. w naszym kraju było tylko 839 tys. najemców, którzy płacili rynkowy czynsz. Obecnie jest ich zaś ponad dwukrotnie więcej. Jednak jest też faktem, że do inwestowania w mieszkania na wynajem zachęca nie tylko rosnący popyt, ale także to, że przeciętna rentowność wynajmu mieszkania jest obecnie 3-4 razy wyższa niż oprocentowanie bankowej lokaty.

Jak państwo wspiera budownictwo czynszowe?

Niestety, w największych aglomeracjach podaż mieszkań nie nadąża za popytem. Niektóre miasta. np. Warszawa, budują nowe czynszówki. Gminy, których na to nie stać, mogą uczestniczyć w programie Mieszkanie Plus. Zakłada on budowę na zasadach rynkowych dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. Spółka PFR Nieruchomości, która realizuje ten program zapowiada w najbliższych dwóch latach wysyp tego typu inwestycji, m.in. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Toruniu, Radomiu, Zamościu, Łowiczu, Dębicy, Zakliczynie, Świdniku i Zgorzelcu. Pod koniec 2020 r. spółka ma mieć w budowie łącznie ok. 7,3 tys. mieszkań.

– Nasze zasoby gruntów umożliwią nam budowę 113 tys. mieszkań – zapowiada wiceprezes PFR Nieruchomości Grzegorz Muszyński.

I zaznacza, że uwzględnia działki, którymi dysponuje Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), którego zadaniem jest gromadzenie państwowych gruntów na potrzeby programu Mieszkanie Plus.
Co ważne, najemcy Mieszkań Plus mogą liczyć nie tylko na niższy od rynkowego czynsz najmu, ale także na dopłatę do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start.

Ponadto rząd zrezygnował z dopłat do kredytów na zakup mieszkań. Wspiera natomiast program Społecznego Budownictwa Czynszowego, realizowany przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i spółdzielnie. Gminy mogą zaś skorzystać z dotacji do budowy mieszkań komunalnych (od 20% do nawet 60% kosztów przedsięwzięcia), na które w tegorocznym budżecie rząd przeznaczył 500 mln zł.