Mieszkania Plus w Katowicach mogą być hitem. Dlaczego?

Zdjęcie: PFR Nieruchomości
Czy bardziej opłaca się kupić mieszkanie za kredyt, czy je nająć z możliwością wykupu w programie Mieszkanie Plus? W Katowicach, gdzie Katowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego i PFR Nieruchomości budują osiedle Nowy Nikiszowiec, zdecydowanie tańsze jest to drugie rozwiązanie.

Mieszkania na wynajem budowane na zasadach rynkowych w ramach programu Mieszkania Plus, są co do zasady adresowane do tych, którzy nie są w stanie kupić mieszkania za kredyt. Jednak program Mieszkanie Plus umożliwia też stopniowe dochodzenie do własności mieszkania przez okres od 15 do 30 lat. Czynsz jest wówczas nieco wyższy niż za sam najem, bo zawiera ratę za wykup mieszkania (najemca spłaca nakłady inwestycyjne, czyli w praktyce wydatki poniesione na budowę).

Okazuje się jednak, że najem z dojściem do własności powinni rozważyć nawet i ci, którzy mogliby kupić mieszkanie za kredyt, ale boją się zapożyczyć w banku. Z analizy katowickiej firmy doradczej Geltag wynika bowiem, że to najem mieszkania z dojściem do własności może być w wielu przypadkach rozwiązaniem tańszym.

Analiza powstała w końcówce 2018 r., a firma Geltag wykonała ją na zlecenie Katowickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które wspólnie z PFR Nieruchomości buduje w Katowicach w ramach programu Mieszkanie Plus osiedle Nowy Nikiszowiec. Powstanie w nim ponad 500 dostępnych cenowo mieszkań na wynajem.

Ile kosztuje własność Mieszkania Plus?

Geltag przyjęła do swoich wyliczeń mieszkanie o powierzchni 55 m kw. Czynsz płacony przez najemców Nowego Nikiszowca w zależności od okresu dochodzenia do własności – 15, 20, 25 i 30 lat – wynosi odpowiednio: 39,20 zł; 32,75 zł; 29 zł i 26,51 zł za m kw. miesięcznie. Dodatkowo najemca zapłaci 5,50 zł za m kw. z tytułu kosztów eksploatacji. Autorzy analizy pominęli opłaty za media (m.in. wodę, ścieki, wywóz śmieci i ogrzewanie), które są co do zasady porównywalne w inwestycjach deweloperów i inwestycjach realizowanych w programie Mieszkanie Plus.

Miesięczne obciążenia budżetu najemcy zajmującego 55-metrowe mieszkanie (czynsz i opłata eksploatacyjna) wyniesie więc od 1 760,55 zł (30 lat) do 2 458,50 zł (15 lat). Natomiast łączny koszt wykupu mieszkania sięgał będzie 634 tys. zł w opcji dochodzenia do własności przez 30 lat. Ci, którzy zdecydują się na 15-letni okres wykupu zapłacą ok. 443 tys. zł.

Koszty dojścia do własności Mieszkania Plus

Ile kosztuje nowe mieszkanie za kredyt?

Analitycy Geltag założyli, że 55-metrowe mieszkanie od dewelopera kosztuje na rynku katowickim 286 tys. zł (5,2 tys. zł za m kw.). Normalnie nabywca musiałby dysponować co najmniej 10-proc. wkładem własnym (28,6 tys. zł), żeby dostać kredyt na zakup takiego lokalu. W wyliczeniach kosztów przyjęto jednak, że będzie on sfinansowany w całości kredytem, którego oprocentowanie wynosi 4% w skali roku i nie zmieni się przez cały okres spłaty. Dodatkowo bank pobierze 1,5% marży.

Ponadto założono, że kupując mieszkanie w tzw. standardzie deweloperskim trzeba wydać co najmniej 27,5 tys. zł (500 zł za m kw.) na wykończenie do standardu porównywalnego z Mieszkaniem Plus. Do tego dojdą koszty transakcyjne (m.in. notarialne). Także te wydatki miałby sfinansować bank, co oznacza konieczność zaciągnięcia ok. 320 tys. zł kredytu.

W zależności od okresu jego spłaty – 15, 20, 25 i 30 lat – miesięczna rata w systemie annuitetowym (uśredniona) wynosi odpowiednio: 2368,5 zł, ok. 1940 zł, ok. 1619 zł i ok. 1529 zł miesięcznie. Im dłuższy jest okres spłaty, tym rata jest niższa. Niestety, oznacza to konieczność zapłacenia bankowi wyższych odsetek. Łączny koszt (suma spłat kapitału i odsetek) w przypadku 15-letniego kredytu wyniesie ok. 426 tys. zł. Natomiast, gdyby okres spłaty był dwukrotnie wyższy, kredytobiorca odda bankowi łącznie ponad 550 tys. zł.

Nie jest to jednak jedyny wydatek. Właściciel mieszkania musi też płacić wspólnocie mieszkaniowej zaliczkę na poczet kosztów utrzymania nieruchomości. Geltag przyjął stawkę 5,50 zł za m kw. miesięcznie (to odpowiednik kosztów eksploatacyjnych w Mieszkaniu Plus). Przez 15 lat zbierze się tego ok. 54 tys. zł, a przez 30 lat – blisko 109 tys. zł.

Całkowite wydatki związane z zakupem mieszkania za kredyt sięgać więc będą od ok. 481 tys. do ok. 659 tys. zł.

Koszty dojścia do własności mieszkania kupionego za kredyt

Dojście do własności tańsze od kredytu

Przy przyjęciu wcześniej opisanych założeń zdecydowanie bardziej opłacalna dla potencjalnego właściciela mieszkania jest opcja najmu z formułą dojścia do własności – zarówno pod kątem wydatków miesięcznych jak i całkowitych. Analitycy przekonują, że w praktyce każde kupione za kredyt mieszkanie, którego cena przekracza 5 tys. za m kw., będzie dla przyszłego nabywcy droższym rozwiązaniem od Mieszkania Plus na osiedlu Nowy Nikiszowiec.

Uwaga! Własność Mieszkania Plus będzie kosztowała jeszcze mniej, jeśli najemca skorzysta z dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start. Taką dopłatę można otrzymywać nawet przez 15 lat. W Katowicach można dzięki niej obniżyć koszt dojścia do własności 55-metrowego Mieszkania Plus o ok. 64 tys. zł.

Porównanie kosztów dojścia do własności mieszkania

Mieszkanie Plus ma też i inne zalety

Od potencjalnego najemcy wymaga się jedynie tzw. zdolności czynszowej. Innymi słowy, jego dochody powinny być na tyle wysokie, aby był w stanie opłacać czynsz i inne koszty związane z najmem mieszkania. Przy czym przy określaniu zdolności czynszowej uwzględniane są świadczenia Rodzina 500+. Natomiast przy badaniu zdolności kredytowej banki ich nie uwzględniają.

Najem z opcją dojścia do własności jest też rozwiązaniem bezpiecznym. Roszczenie najemcy o przeniesienie własności mieszkania jest bowiem ujawniane w prowadzonej dla niego księdze wieczystej. Oczywiście najemca powinien się liczyć z tym, że spłata może przerosnąć jego możliwości finansowe. Może jednak wówczas wypowiedzieć umowę najmu z dojściem do własności. Zostanie mu zwrócony kapitał (potrącane są tylko ewentualne zaległości czynszowe).

W przypadku zakupu mieszkania za kredyt sprawa jest bardziej skomplikowana. Przede wszystkim nie wolno dopuścić do tego, aby bank wyegzekwował należności przy pomocy komornika. Oczywiście można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką. Problem w tym, że jeśli się to robi pod presją czasu, uzyskana cena może nie być w pełni satysfakcjonująca. Straty będą jeszcze wyższe, jeśli w okresie spłaty kredytu, mieszkanie straci na wartości.

Ktoś powie, że mieszkanie kupione za kredyt ma tę wyższość, że podlega dziedziczeniu. Jednak spokojne może być również np. dziecko najemcy spłacającego Mieszkanie Plus. Spadkobierca nie straci mieszkania, ani możliwości jego dalszego wykupu, jeśli jeszcze za życia rodzica przystąpi do umowy najmu z opcją dojścia do własności.

Nowy Nikiszowiec swoją architekturą wpisze się w zabytkową dzielnicę miasta. Fot. 22Architekci