Mieszkanie Plus – fakty i mity (2)

Zdjęcie: PFR Nieruchomości
Na temat programu Mieszkanie Plus krąży wiele mitów, np. że ma zapewnić dach nad głową najuboższym. Jak jest naprawdę?

„Mieszkanie Plus nie jest programem, z którego skorzystają najbardziej potrzebujący” oraz mieszkania w programie Mieszkanie Plus są drogie”  – to najczęściej powtarzane w mediach opinie.

Mieszkanie Plus – dla kogo?

Prawda jest taka, że Mieszkanie Plus składa się z trzech filarów, które mają różnych adresatów:

  • programu wsparcia budowy mieszkań komunalnych i socjalnych – dla najuboższych;
  • programu Społecznego Budownictwa Czynszowego, realizowanego przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i spółdzielnie mieszkaniowe;
  • programu budowy mieszkań na wynajem na zasadach rynkowych, za który odpowiada spółka PFR Nieruchomości.

Dwa pierwsze programy działają od dawna. Problem w tym, że znalazły się one w cieniu kapitałowej część programu Mieszkanie Plus, która wzbudza większe zainteresowanie mediów.

Spółka PFR Nieruchomości od samego początku tłumaczyła, że nie buduje mieszkań na wynajem dla najgorzej uposażonych Polaków. Kapitałowa część programu Mieszkanie Plus jest bowiem adresowana do tych osób (ok. 40% społeczeństwa), które zarabiają zbyt dużo, żeby dostać mieszkanie komunalne, ale jednocześnie zbyt mało, żeby kupić mieszkanie za kredyt.

Niestety, ten przekaz zaburza fakt uczestnictwa gmin w naborze najemców – skoro kryteria naboru określają gminy, to mieszkania są postrzegane jako komunalne dla biedniejszej części społeczeństwa, w których czynsze są dotowane przez gminy.

„Tu mamy wysoki standard mieszkania, do tego przedszkole blisko. Są komórki, można zostawić wózek i przypiąć rower. Tylko te ceny… Powiem panu, żadna rewelacja. Jakoś wielkiej wdzięczności do rządu nie czuję” – mówi w rozmowie z serwisem oko.press Pani Magda, najemczyni Mieszkania Plus w Kępnie.

Tymczasem, dla mieszkań budowanych przez PFR Nieruchomości punktem odniesienia są czynsze rynkowe. Celem tej spółki jest to, żeby czynsze w Mieszkaniach Plus były od nich niższe.

Dodajmy, że najemcy mogą liczyć nie tylko na niższy od rynkowego czynsz najmu, ale także na dopłatę do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start. Z takiej dopłaty, nawet przez 15 lat, korzystają już najemcy w Białej Podlaskiej, gdzie w ramach programu Mieszkanie Plus powstały 192 mieszkania.

Co ważne, choć PFR Nieruchomości musi działać na zasadach rynkowych (zapewnić zysk właścicielowi inwestowanego kapitału), to równocześnie stara się realizować ważny cel społeczny, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych średnio sytuowanych Polaków, czyli m.in. budować mieszkania na wynajem tam, gdzie nie chcą ich budować deweloperzy, bo im się to nie opłaca lub ryzyko jest dla nich zbyt wielkie.

Przed programem Mieszkanie Plus

Ten fakt jest bezdyskusyjny – przez wiele lat kolejne rządy wspomagały przede wszystkim zakup mieszkań i budowę domów. Była już m.in. ulga podatkowa czy dopłaty do kredytu w programie Rodzina na Swoim i w programie Mieszkanie dla Młodych (MdM). Na ten drugi program, z którego skorzystało ok. 100 tys. osób, państwo wydało blisko 3 mld zł.

Źródło: PFR Nieruchomości (na podstawie danych Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju)

Dodajmy, że MdM miał być jednym z pięciu filarów polityki prorodzinnej. Okazało się jednak, że po dopłatę sięgały głównie osoby samotne i bezdzietne małżeństwa. W dodatku – jak oceniała firma doradcza REAS – tylko ok. 10% beneficjentów MdM nie kupiłaby mieszkania za kredyt bez dopłaty. Zapewniła im bowiem wymagany przez banki wkład własny. Oznacza to, że i bez dopłat deweloperzy budowaliby coraz więcej mieszkań, bo rynek napędzają rekordowo tanie kredyty. Np. w 2010 r. powstało ok. 53 tys. mieszkań, zaś w 2018 r. – ponad 112 tys.

W największych miastach nawet 30-40% z nich kupowali inwestorzy z myślą o wynajmie komercyjnym. Tymczasem budownictwo czynszowe dla niezamożnych rodzin kurczyło się. Np. w 2010 r. gminy wybudowały 3,4 tys. mieszkań. W 2018 r. było ich już tylko niespełna 1,8 tys. Z kolei liczba mieszkań w TBS zmalała z 3,1 tys. w 2010 do 1,5 tys. w 2018 r.

Mieszkanie Plus dla najuboższych

To dlatego, że na program Społecznego Budownictwa Czynszowego i wsparcie budowy mieszkań komunalnych i socjalnych było przeznaczanych coraz mniej pieniędzy z budżetu państwa. W 2009 r. rząd zlikwidował Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, z którego finansowane były inwestycje realizowane przez TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe. Na szczęście, w 2015 r. program został reaktywowany. TBS-y i spółdzielnie znów mogą ubiegać się w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK)  o preferencyjny kredyt. Jego oprocentowanie wynosi obecnie ok. 1,7 proc., bo marżę banku finansuje budżet państwa. W ciągu dziesięciu lat BGK ma pożyczyć na budowę czynszówek w ramach programu Społecznego Budownictwa Czynszowego 4,5 mld zł.
Z kolei program wsparcia budownictwa komunalnego i socjalnego zakłada dopłatę od 20% do nawet 60% kosztów przedsięwzięcia. O bezzwrotne dofinansowanie inwestycji mogą ubiegać się gminy, związki międzygminne, spółki celowe, jednoosobowe spółki gminne, powiaty i organizacje pożytku publicznego. Dopłaty z programu mogą być przeznaczone na budowę lub remont mieszkań, tworzenie mieszkań chronionych, pomieszczeń tymczasowych, noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych oraz ogrzewalni.
W trakcie budowy jest obecnie ponad 6,7 tys. mieszkań dla najuboższych. To jednak kropla w morzu potrzeb. Według GUS, w 2017 r. po mieszkanie komunalne od gminy czekało w kolejce 154,2 tys. gospodarstw domowych. W większości są to osoby czekające na przeprowadzkę do lokalu socjalnego z powodu wyroku eksmisyjnego. Jest jednak szansa na poprawę sytuacji, bo od 4 lat zaczęły rosnąć budżetowe wydatki na wsparcie budownictwa socjalnego i komunalnego.

Źródło: PFR Nieruchomości (na podstawie danych Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju)

Np. w tegorocznym budżecie rząd przeznaczył na ten cel 500 mln zł. Od 2019 r. zniesiona została edycyjność programu. Inwestorzy mogą więc zgłaszać się po wsparcie w dowolnym momencie, bez konieczności oczekiwania na start kolejnego naboru (wiosennego lub jesiennego).