Miasta nie chcą „lex deweloper”, ale chaos przestrzenny rośnie

W trybie „lex deweloper” nie powstaje ani jedna inwestycja mieszkaniowa – wynika z raportu Instytutu Metropolitalnego, który zbadał jak działa ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, potocznie zwana „lex deweloper” lub specustawą mieszkaniową

„Lex deweloper” weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. Spotkała się wówczas z bardzo nieprzychylnym przyjęciem części samorządowców, urbanistów i aktywistów miejskich. To właśnie oni określili mianem „lex deweloper” ustawę, która – według rządu – ma przyspieszać procedury poprzedzające uzyskiwanie pozwolenia na inwestycje mieszkaniowe, szczególnie w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego (zobacz treść tej ustawy).

Jak działa „lex deweloper” w największych miastach

Według najnowszych danych GUS, inwestorzy budujący osiedla i budynki wielorodzinne uzyskali w 2018 r. pozwolenia na budowę 3 580 takich budynków z 133 263 mieszkaniami. Najpewniej ani jedno z nich nie powstanie w trybie „lex deweloper”.
Instytut Metropolitalny sprawdził po pół roku od wejścia w życie specustawy mieszkaniowej, jak działa ona w 20 największych miastach: w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni, Sopocie, Wrocławiu, Szczecinie, Łodzi, Toruniu, Bydgoszczy, Zielonej Górze, Gorzowie Wielkopolskim, Katowicach, Opolu, Olsztynie, Białymstoku, Lublinie, Rzeszowie oraz Kielcach. Efekt?

– W żadnej z tych gmin nie podjęto uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, mimo że we wszystkich branych pod uwagę miejscowościach złożono ich łącznie ponad 30 – komentuje Kamil Olzacki, autor raportu Instytutu Metropolitalnego.

I dodaje, że zaledwie 3 wnioskom w ogóle nadano bieg. Pozostałe nie spełniły bowiem wymagań formalnych, narzucanych przez „lex deweloper” lub lokalne standardy urbanistyczne, które uchwaliło część gmin.

Wnioski o ustalenie inwestycji mieszkaniowej w trybie Lex deweloper
miasto złożone wnioski wnioski pozostawione bez rozpatrzenia podjęte uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji wnioskodawca stan na dzień
Warszawa 12 8 0 podmioty prywatne 15.02.2019
Kraków 7 4 0 podmioty prywatne 04.03.2019
Poznań 0 18.02.2019
Gdańsk 5 4 0 podmioty prywatne 18.02.2019
Gdynia 0 18.02.2019
Sopot 0 20.02.2019
Wrocław 2 2 0 podmioty prywatne 18.02.2019
Szczecin 0 27.02.2019
Łódź 0 20.02.2019
Toruń 0 21.02.2019
Bydgoszcz 0 27.02.2019
Zielona Góra 0 15.02.2019
Gorzów Wielkopolski 0 21.02.2019
Katowice 4 brak danych 0 podmioty prywatne 22.02.2019
Opole 1 1 0 podmioty prywatne 20.02.2019
Olsztyn 0 22.02.2019
Białystok 1 1 0 podmioty prywatne 20.02.2019
Lublin 3 3 0 podmioty prywatne 04.04.2019
Rzeszów 0 16.04.2019
Kielce 3 2 0 podmioty prywatne 21.02.2019

Źródło: Instytut Metropolitalny

Zdaniem eksperta Instytutu Metropolitalnego, wymagania formalne, jakie musi spełnić wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji, by mógł być dalej procedowany, skutecznie utrudnia, a nawet uniemożliwia inwestorom realizację ich inwestycji na podstawie „lex deweloper”.

„Lex deweloper” obwarowane warunkami

Rzecz w tym, że aby skorzystać z uproszczonej ścieżki „lex deweloper” inwestycja mieszkaniowa musi składać się z co najmniej 10 domów jednorodzinnych lub budynków z co najmniej 25 mieszkaniami. Inwestor musi przedstawić koncepcję urbanistyczno-architektoniczną planowanej inwestycji. Oczywiście konieczny jest dostęp do drogi publicznej czy sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej. Najwięcej kontrowersji wywołuje kwestia odległości planowanej inwestycji do przystanku publicznego transportu zbiorowego oraz szkoły i przedszkola.
Ponadto na realizację inwestycji w trybie „lex deweloper” musi zgodzić się rada gminy.

Radni mają 60 dni na podjęcie stosownej uchwały. Ich decyzja musi być poprzedzona konsultacjami społecznymi. W tym celu wójt, burmistrz albo prezydent miasta zamieszcza wniosek inwestora wraz z dokumentami w Biuletynie Informacji Publicznej. Mieszkańcy mają 21 dni na składanie uwag.

Instytut Metropolitalny zwraca uwagę, że choć do momentu przeprowadzania badania w żadnym z ankietowanych miast nie podjęto pozytywnych uchwał o realizacji inwestycji w trybie „lex deweloper”, to większość z tych gmin skorzystała z możliwości, jakie dała im ta ustawa i uchwaliła własne, ostrzejsze standardy urbanistyczne. Taką uchwałę podjęto w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni, Sopocie, Łodzi, Bydgoszczy, Opolu, Olsztynie i Białymstoku. W taki sposób miasta nie dopuszczają do budowy osiedli w z dala od terenów zurbanizowanych.

Lokalne standardy urbanistyczne dotyczące specustawy mieszkaniowej – odległość od szkoły

Warszawa 800
Poznań 750
Łódź 750
Gdańsk 750
Katowice 750
Kraków 750
Gdynia 1000
Bydgoszcz 750
Opole 750

Niechciana nowelizacja „lex deweloper”

Tymczasem rząd zaproponował wykreślenie „lex deweloper” wymogu dotyczącego odległości do szkoły i przedszkola, która nie może przekraczać 3000 m, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców – 1500 m. Ponadto dana placówka mogłaby przyjąć nowych uczniów i przedszkolaków w liczbie nie mniejszej niż odpowiednio: 7 i 3,5% planowanej liczby mieszkańców.
Wskutek protestów samorządów i aktywistów miejskich, Sejm zachował w „lex deweloper” odległość planowanej inwestycji od szkoły. Od 15 sierpnia 2019 r. z ustawy zniknie natomiast wymóg dotyczący przedszkoli.

Dodajmy, że „lex deweloper” ma obowiązywać przez 10 lat, czyli do 2028 r. Inwestorzy mogą też jednak budować w oparciu o plan zagospodarowania przestrzennego (wtedy wystarczy pozwolenie na budowę), albo – jeśli takiego planu nie ma – decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę.

Nowa ustawa rozwiąże problem „lex deweloper”

Problem w tym, że inwestycje realizowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy mogą być sprzeczne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W dodatku WZ-etki są główną przyczyną chaosu przestrzennego, który – jak oceniają naukowcy z Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju przy Prezydium Polskiej Akademii Nauk – kosztuje nas 84,3 mld zł rocznie. 20,5 mld zł to koszt infrastruktury rozproszonej zabudowy, 12,6 mld zł pochłania ochrona środowiska i zdrowia, 31,5 mld zł to koszty nadmiernie wydłużonych dojazdów do pracy i szkoły.

Kontrolerzy Najwyższej Izby Kontroli wykazali, że chaos przestrzenny ma wiele wspólnego z powszechnym brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem wiele gmin unika ich uchwalania ze względu na koszty związane np. z obowiązkiem wykupu terenu pod drogi publiczne projektowane w planie miejscowym.

Stopień pokrycia miast planami zagospodarowania przestrzennego w 2017
Gdańsk 64,9%
Olsztyn 58,0%
Wrocław 57,4%
Gorzów Wielkopolski 53,3%
Lublin 51,4%
Toruń 51,1%
Białystok 50,3%
Szczecin 50,2%
Poznań 44,8%
Bydgoszcz 36,9%
Warszawa 36,6%
Gdynia 30,8%
Opole 29,0%
Katowice 26,3%
Łódź 18,1%
Kielce 17,6%
Rzeszów 16,7%
Zielona Góra 16,0%

Źródło: PZFD

Zmiany systemowe, które wprowadzają m.in. objęcie całości obszaru gmin planami, likwidację WZ-etek czy porozumienie urbanistyczne inwestora z samorządem zawiera projekt całkowicie nowej ustawy o planowaniu przestrzennym, który przygotowuje Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju.

Ponadto w resorcie powstał już projekt nowelizacji Prawa budowlanego, który ma uprościć i przyspieszyć procedury budowlane.  Z najnowszego rankingu miast, który tworzy Polski Związku Firm Deweloperskich (PZFD) wynika, że choć w całym kraju obowiązują te same przepisy, w różnych miastach są bardzo duże różnice w sprawności obsługi inwestorów

– Przygotowanie inwestycji trwa średnio 3 lata, a w niektórych przypadkach nawet 10. Mówimy o samym przygotowaniu. Proces budowy to jest najczęściej ok. 2 lat. Teraz nawet więcej z powodu problemów na rynku wykonawczym – mówił dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki w czasie konferencji „Mieszkanie Plus – mówimy jak jest!”.

Bardzo często deweloperzy skarżą się na niedotrzymywanie przez urzędników ustawowego terminu wydawania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Ponadto złożenie wniosku o pozwolenie na budowę jest poprzedzone uzyskaniem różnego rodzaju uzgodnień i decyzji. Polski Związek Firm Deweloperskich przyznaje, że uzyskanie np. decyzji środowiskowych to miesiące, a czasami lata. Czasochłonne są także procedury podziału nieruchomości, odrolnienia, uzyskania warunków przyłączenia mediów.

Niestety, ofiarą biurokracji pada także program Mieszkanie Plus, który zakłada budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. Zarządzająca kapitałową częścią tego programu spółka PFR Nieruchomości dysponuje gruntami pod budowę ponad 100 tys. mieszkań, w których czynsz najmu ma być niższy od rynkowego. W spółce liczą więc na skrócenie czasu przygotowania inwestycji.

To właśnie m.in. z myślą o programie Mieszkania Plus powstała „lex deweloper”. Jednak PFR Nieruchomości jeszcze nie skorzystała z tej ustawy, której celem jest odblokowanie gruntów „zamrożonych” z powodu regulacji planistycznych, czyli np. poprzemysłowych lub pokolejowych. Przykładem są warszawskie Odolany, gdzie 200 ha ma przeznaczenie przemysłowe, choć te tereny nadają się pod zabudowę mieszkaniową.