Specustawa mieszkaniowa ułatwia budowanie, ale decyduje gmina

To rada gminy decyduje o budowie mieszkań w trybie tzw. specustawy mieszkaniowej. Nie zmieni tego jej nowelizacja. Sejm przyjął poprawkę, która wykreśliła  jeden z wymogów dotyczących standardów urbanistycznych planowanej inwestycji

Żeby skorzystać z uproszczonej ścieżki specustawy mieszkaniowe (zobacz treść tej ustawy) inwestor musi spełnić szereg ustawowych warunków, w tym dotyczących standardów urbanistycznych. Wykreślony z ustawy został wymóg, że odległość planowanej inwestycji od szkoły i przedszkola nie może przekraczać 3000 m, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców – 1500 m. Ponadto dana placówka mogłaby przyjąć nowych uczniów i przedszkolaków w liczbie nie mniejszej niż odpowiednio: 7 i 3,5% planowanej liczby mieszkańców.

Art. 17. 2. specustawy mieszkaniowej

Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się:

2) w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 1500 m, od:
a) szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,
b) przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.
3. Spełnienie warunków, o których mowa w ust. 2 pkt 2, w zakresie możliwości przyjęcia nowych uczniów w szkole podstawowej lub zapewnienia wychowania przedszkolnego dzieciom ocenia się na podstawie zaświadczenia wójta (burmistrza, prezydenta miasta).


Przy czym wymóg ten uznaje się za spełniony, gdy inwestor zobowiąże się do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dzieci. Ponadto, zgodnie ze specustawą mieszkaniową, szkoła i przedszkole mogłyby dopiero powstać w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej.

Mieszkania Plus w Wałbrzychu są adresowane do rodzin z dziećmi. Przedszkole znajduje się w odległości ok. 200 m, a szkoła – 800 m.

Co ważne, równocześnie specustawa mieszkaniowa umożliwiła gminom uchwalenie własnych, bardziej rygorystycznych standardów urbanistycznych, z czego wiele miast skorzystało. Np. w Warszawie odległość od szkoły nie może przekraczać 800 m, zaś w Poznaniu, Łodzi, Gdańsku, Katowicach , Krakowie, Bydgoszczy i Opolu – 750 m.

Lokalne standardy urbanistyczne dotyczące specustawy mieszkaniowej – odległość od szkoły

Warszawa 800
Poznań 750
Łódź 750
Gdańsk 750
Katowice 750
Kraków 750
Gdynia 1000
Bydgoszcz 750
Opole 750

W specustawie mieszkaniowej ostatnie słowo ma gmina

Wykreślenie tych warunków teoretycznie jest więc na rękę inwestorom. Z drugiej strony, wciąż obowiązywać będzie przepis, który uzależnia realizację inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej od zgody rady gminy. Radni mają 60 dni na podjęcie stosownej uchwały. Ich decyzja musi być poprzedzona konsultacjami społecznymi. W tym celu wójt, burmistrz albo prezydent miasta zamieszcza wniosek inwestora wraz z dokumentami w Biuletynie Informacji Publicznej. Mieszkańcy mają 21 dni na składanie uwag.

Art. 7. 4.  specustawy mieszkaniowej

Rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji, o której mowa w ust. 1, lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku, o którym mowa w ust. 1. Rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Dyskusja na temat specustawy mieszkaniowej

Problemem są WZ-etki a nie specustawa mieszkaniowa

Nie wiadomo, ilu inwestorów próbowało skorzystać ze specustawy mieszkaniowej oraz, ilu się to udało. Wiele wskazuje jednak na to, że są to nieliczne przypadki. W dalszym ciągu deweloperzy budują głównie w oparciu o plan zagospodarowania przestrzennego (wtedy wystarczy pozwolenie na budowę), albo – jeśli takiego planu nie ma – decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę.
Mimo to przeciwko nowelizacji specustawy mieszkaniowej zaprotestowało m.in. stowarzyszenie Miasto Jest Nasze. Według niego, zniesienie wymogu bliskości szkół i przedszkoli, „umożliwi budowę osiedli w polu kapusty”.
Problem w tym, że to właśnie WZ-etki są główną przyczyną niekontrolowanego rozlewania się miast.

– Nie ma ani jednego konkretnego przykładu lokalizacji osiedla w Polsce „w szczerym polu” w trybie tzw. specustawy mieszkaniowej. Mamy ich za to tysiące na tzw. warunkach zabudowy – przyznaje wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.

Mało tego, inwestycja realizowana w tym trybie może być sprzeczna z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Natomiast specustawa mieszkaniowa nie dopuszcza do takiej sytuacji. Ten warunek nie dotyczy tylko terenów pokolejowych, powojskowych, poprodukcyjnych lub po usługach pocztowych. Ponadto specustawa mieszkaniowa wyklucza budownictwo mieszkaniowe na terenach podlegających ochronie, a także na terenach rodzinnych ogrodów działkowych czy zagrożonych powodzią.

Art. 5. 3. specustawy mieszkaniowej

Inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. 4. Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.

Problem specustawy mieszkaniowej rozwiąże nowa ustawa

Specustawa mieszkaniowa została zmieniona przez Sejm na wniosek rządu przy okazji nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN). Min. Soboń wyjaśnia, że jest to korekta wynikającą z praktyki ustawy.

– Chcieliśmy w ten sposób wymusić na inwestorach lokalizacje jak najbliżej szkoły i przedszkola, wymaga to jednak zmiany systemowej w każdym trybie lokalizacji inwestycji, nie tylko w specustawie – mówi Artur Soboń. – Trudno byłoby zaakceptować sytuacje, że dzieci z bloku który powstał w trybie specustawy będą dowożone do szkoły, a z bloku obok już nie, tym bardziej, że odległości tam zaproponowane były dużo mniejsze niż wynikające z prawa oświatowego – dodaje.

Zmiany systemowe, które wprowadzają m.in. objęcie całości obszaru gmin planami, likwidację WZ-etek czy porozumienie urbanistyczne inwestora z samorządem zawiera projekt całkowicie nowej ustawy o planowaniu przestrzennym, który resort skieruje w najbliższych dniach do konsultacji społecznych.

Tymczasem nowelą specustawy mieszkaniowej zajmował się Senat. Zarekomendował on Sejmowi korektę – zachowany miałby być wymóg odległości planowanej inwestycji od szkoły (ze specustawy mieszkaniowej zniknąłby więc wymóg dotyczący przedszkoli).

Przeczytaj także: KZN bankiem ziemi dla programu Mieszkanie Plus. Ile lokalizacji?

Przypomnijmy, że ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana specustawą mieszkaniową, weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. i ma obowiązywać przez 10 lat. Jej celem jest przyspieszenie procedur poprzedzających uzyskanie pozwolenia na budowę na gruntach, których nie obejmują plany zagospodarowania przestrzennego. Te procedury są bardzo czasochłonne szczególnie na gruntach rolnych, pokolejowych, powojskowych czy poprzemysłowych. Specustawa ma te procedury skrócić.

Przeczytaj także: Użytkowanie wieczyste: jaka opłata za zmianę celu wykorzystania gruntu