Gminy prywatyzują stare mieszkania komunalne, ale czy budują nowe?

Zapewnienie dachu nad głową rodzinom o niskich dochodach jest obowiązkiem gmin. Sprawdziliśmy, jak się z niego wywiązują

Według GUS, pod koniec 2016 r. w posiadaniu gmin było 868,5 tys. mieszkań komunalnych, w tym ponad 98 tys. o statusie socjalnym (dla najuboższych). Niestety, jak wynika z raportu GUS „Gospodarka mieszkaniowa w latach 2013-2017”, zasoby mieszkaniowe gmin systematycznie się kurczą – tylko w analizowanym okresie o ponad 66,3 tys.! To skutek prywatyzacji. Najwięcej mieszkań komunalnych ubyło w województwach: łódzkim o 10,9% i świętokrzyskim o 10%, najmniej zaś w mazowieckim o 2,3%, kujawsko-pomorskim o 3,2% i lubelskim o 3,6%. Równocześnie – co może cieszyć – GUS odnotował przyrost lokali socjalnych – od 2013 r. o 15,4 tys., czyli o 18,5%.

Mieszkania według form własności
Liczba mieszkań w 2009 r. Liczba mieszkań w 2016 r. wzrost/spadek
komunalne* 1 062 780 868 517 – 18,3%
spółdzielcze* 2 583 253 2 073 935 – 19,7%
zakładów pracy* 132 486 79 308 – 40,1%
skarbu państwa* 57 431 29 127 – 49,3%
Towarzystw Budownictwa Społecznego* 79 291 98 221 23,9%
indywidualnych właścicieli 9 360 473 11 097 157 18,5%
  • mieszkania czynszowe

Źródło: IRMiR

Jedno nowe mieszkanie komunalne na gminę

Niestety, gminy nie palą się do budowania nowych czynszówek. GUS podaje, że w latach 2013–2017 powstało zaledwie 9,5 tys. mieszkań komunalnych, czyli ok. 1,9 tys. rocznie. Oznacza to, że statystycznie na gminę przypadało rocznie mniej niż jeden nowy lokal!
GUS alarmuje, że w 45% powiatów nie wybudowano ani jednego mieszkania komunalnego. W badanym okresie najwięcej mieszkań komunalnych – przeszło co piąte – powstało w województwie mazowieckim. Z kolei w województwie opolskim w ciągu pięciu lat wybudowano zaledwie 10 mieszkań komunalnych. Niski przyrost takich mieszkań odnotowano także w województwach podkarpackim i lubuskim.

Struktura mieszkań oddanych do użytkowania w latach 2013-2017
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (bez indywidualnego) 44,7%
indywidualne – z przeznaczeniem na użytek własny inwestora 43,6%
indywidualne – na sprzedaż lub wynajem 7,5%
spółdzielcze 1,8%
komunalne 1,2%
społeczne czynszowe 0,9%
zakładowe 0,3%

Źródło: GUS

Ponadto w latach 2013–2017 oddano do użytku nieco ponad 7 tys. mieszkań społecznych czynszowych, czyli średnio każdego roku budowano ich 1,4 tys. Przy czym na 314 powiatów tylko w 66 wybudowano czynszówki w formule TBS. Najwięcej takich mieszkań – ok. 2 tys. – powstało w województwie dolnośląskim (prawie 30% udział w Polsce), w którym pod tym względem przeważał Wrocław. Niestety, np. w województwie warmińsko-mazurskim w ciągu pięciu lat oddano do użytku zaledwie 76 mieszkań społecznych czynszowych, a w podlaskim – 107.

Potężne zaniedbania remontowe i długi w mieszkaniach komunalnych

Co gorsza, gminy nie remontują swoich starych zasobów mieszkaniowych. Obserwatorium Polityki Miejskiej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR) podaje w swoim raporcie, że stosowane przez gminy stawki czynszów są średnio niemal dwukrotnie za małe, aby pokryć chociaż najważniejsze potrzeby remontowe.  Efektem jest zły stan techniczny wielu budynków.
Gruntowne remonty gminnych zasobów mieszkaniowych na większą skalę były podejmowane niezwykle rzadko. Np. w 2016 r. spośród analizowanych 669 miast aż w 306 takie działania w ogóle nie miały miejsca. Znaczna część gmin w ostatnich latach nie prowadziła żadnej działalności remontowej. W 2015 r. Najwyższa Izba Kontroli (NIK) alarmowała, że zarządcy nie podejmują skutecznych działań mających zahamować proces dekapitalizacji najstarszych budynków.

Budynki komunalne. Fot. NIK

Obserwatorium zwraca też uwagę na złe zarządzanie zasobami mieszkaniowymi, co przejawia się potężną kwotą zadłużeń czynszowych. Przekraczają już one 4 mld zł, co oznacza, że statystyczne mieszkanie komunalne jest zadłużone na kwotę blisko 2,3 tys. zł. Przy czym w dużych miastach jest najwięcej lokatorów niepłacących czynszu. Ich zadłużenie przekracza 3 mld zł długów (prawie 7 tys. zł na mieszkanie). Zdaniem autorów raportu, dzięki tym pieniądzom można byłoby podwoić liczbę wybudowanych mieszkań komunalnych w ostatniej dekadzie.

186 lat w kolejce po mieszkanie komunalne

Tymczasem, według GUS, w 2017 r. po mieszkanie komunalne od gminy czekało w kolejce 154,2 tys. gospodarstw domowych. W większości są osoby czekające na przeprowadzkę do lokalu socjalnego z powodu wyroku eksmisyjnego. Naukowcy z  Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR zaobserwowali, że wiele miast nie zwiększa liczby lokali socjalnych, bo woli co roku wypłacać właścicielom odszkodowania wynikające z niedostarczenia lokalu socjalnego. W 2016 r. 29 największych miast wydało na ten cel 34 mln zł.
Jak długo w tej sytuacji muszą czekać na mieszkanie komunalne rodziny ledwie wiążące koniec z końcem? Np. w województwie śląskim oczekujących jest ponad 33,6 tys. W latach 2013-2017. powstało tam 900 mieszkań komunalnych. Na każde z nich przypadało więc aż 37 gospodarstw domowych. Jeśli na Śląsku gminy utrzymają to tempo budowy mieszkań komunalnych (średnio 180 rocznie), to większość czekających w tej kolejce gospodarstw domowych nie doczeka się kluczy do lokum. Ostatnie z nich otrzymałoby je bowiem za… 186 lat! Inna sprawa, że większość oczekujących na lokal od gminy, to lokatorzy z wyrokiem eksmisji. Ta sytuacja może więc im być na rękę.

Ile mieszkań komunalnych gminy budują i ile gospodarstw domowych na nie czeka
Ile mieszkań komunalnych powstało w latach 2013-2017 Ile gospodarstw domowych na nie czekało w kolejce w 2017 r.
Polska 9 542 154 182
dolnośląskie 751 16 979
kujawsko-pomorskie 758 9 179
lubelskie 419 3 470
lubuskie 151 4 629
łódzkie 328 14 992
małopolskie 440 5 571
mazowieckie 2 123 14 343
opolskie 10 3 845
podkarpackie 158 3 308
podlaskie 420 1 856
pomorskie 826 12 145
śląskie 900 33 634
świętokrzyskie 247 3 613
warmińsko-mazurskie 346 5 777
wielkopolskie 756 10 221
zachodniopomorskie 917 10 620

Źródło: GUS

Co 20 mieszkanie komunalne jest pustostanem

Jednak dla gmin ta sytuacja jest dramatyczna. Tylko w Bytomiu zaległości czynszowe wynoszą 374 mln zł. Powstało tam błędne koło – mieszkańcy narzekają na sypiące się kamienice, a miasto odpowiada, że nie ma za co ich remontować, bo lokatorzy nie płacą regularnie komornego.
Głównie z powodu zaniedbań remontowych, w niektórych gminach pełno jest pustostanów. Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR doliczyło się ich w zasobach miejskich aż 49,5 tys. Niektóre nie nadają się do zasiedlenia ze względu na katastrofalny stan techniczny zagrażający życiu mieszkańców.
Najwięcej pustostanów w 2016 r. było w Warszawie (8,9 tys. – 10,5% zasobów gminnych), Łodzi (7 tys. – 14,0% zasobów gminnych), Wrocławiu (1,8 tys. – 5,6% zasobów gminnych), Katowicach (1,8 tys. – 11,0%), wspomnianym Bytomiu (1,5 tys. – 11,1%) i Szczecinie (1,3 tys. – 6,7%). Równocześnie aż 165 miast, w tym 49 średnich, o liczbie mieszkańców poniżej 20 tys. nie wykazało ani jednego pustego mieszkania w swoich zasobach.

Miasta liczą na program Mieszkanie Plus

Wprawdzie gminy mogą skorzystać z programu wsparcie budownictwa socjalnego i komunalnego, ale choć dotacja wynosi od 20% do nawet 60% kosztów przedsięwzięcia, sięgają po nią nieliczne. W Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), który zarządza tym programem dowiedzieliśmy się, że w 2018 r. objętych dopłatą zostało 114 projektów. Powstanie w nich 2143 lokali socjalnych, mieszkań komunalnych, mieszkań chronionych oraz 341 miejsc w noclegowniach i schroniskach dla bezdomnych. BGK informuje, że od 2007 r. w ramach tego programu powstało prawie 19 tys. mieszkań komunalnych, socjalnych i chronionych, a także miejsc w noclegowniach i schroniskach dla bezdomnych.

Np. w Katowicach powstało w ostatnich 3 latach 70 mieszkań komunalnych. Dodatkowo Katowicki TBS buduje rocznie ok. 100 lokali czynszowych. Problem w tym, że jest to kropla w morzu potrzeb. Dopiero dzięki programowi Mieszkanie Plus inwestycje mieszkaniowe w Katowicach nabrały rozmachu. W najbliższych 10 latach może tu powstać od 5 do 10 tys. dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. Katowicki TBS jest spółką miejską, która wspólnie z PFR Nieruchomości założyła spółkę celową. Buduje ona obecnie 513 mieszkań w rejonie Katowic, zwanym Nowym Nikiszowcem.

Nowy Nikiszowiec swoją architekturą wpisze się w zabytkową dzielnicę miasta. Fot. 22Architekci

Na program Mieszkanie Plus postawiły także m.in. władze Wałbrzycha, gdzie Na mieszkania komunalne czeka w kolejce ok. 3 tys. osób, a na lokale socjalne – przeszło trzy razy więcej.

– Samo miasto, bez wsparcia zewnętrznego nigdy nie będzie w stanie, tak ogromnych potrzeb mieszkaniowych spełnić – przyznaje prezydent Wałbrzycha Roman Szełemej.

W tym mieście zasiedlane są obecnie 192 mieszkania.

Mieszkanie Plus w Wałbrzychu to 192 komfortowe i funkcjonalne mieszkania, usytuowane w czterech 6-cio piętrowych budynkach o nowoczesnej architekturze. Fot. PFR Nieruchomości

Mieszkania Plus powstaną także m.in. w Łodzi, Wrocławiu, Toruniu, ale także w małych miastach takich jak: Dębica, Sianów, Nakło nad Notecią, Skawina, Jedlina Zdrój, Wieluń, Oława czy Witnica.
W tym ostatnim mieście nie budowano mieszkań komunalnych od ponad 20 lat. 4-kondygnacyjny budynek z 77 mieszkaniami wybuduje spółka PFR Nieruchomości na działce wskazanej przez gminę. Ta najmie mieszkania od spółki i spłaci je w ramach płaconego czynszu. Po 23 latach mieszkania przejdą na własność gminy.