Sposób na wzrost czynszu: w Niemczech jest lustro czynszowe, a u nas?

Jesteśmy świadkami szybkiego wzrostu czynszów. Najemców irytuje, że od dłuższego czasu rosną one szybciej niż inflacja. Pojawiają się więc pomysły uregulowania czynszów. Jako przykład podawane są rozwiązania stosowane w Niemczech. Jednak czy reglamentacja czynszów jest skuteczna?

Propozycje dotyczące ustawowej regulacji czynszów najmu w Polsce, dość często pomijają fakt, że już teraz obowiązują przepisy ograniczające tempo podwyżek. Są one zawarte w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Wbrew temu, co sądzi wiele osób, ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje również zasady najmu prywatnych mieszkań, a nie tylko mieszkań komunalnych należących do gmin. Ustawa ta zezwala na co najwyżej dwie podwyżki czynszowe rocznie. Termin wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu powinien wynosić przynajmniej 3 miesiące. Właściciel lokalu (również prywatnego) może tylko w uzasadnionych przypadkach dokonać podwyżki, która skutkuje przekroczeniem przez czynsz poziomu 3% wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie lub następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej mieszkania. Wartość odtworzeniową lokum ustala się jako iloczyn jego powierzchni użytkowej oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (aktualizowanego raz na pół roku).

Problem dotyczący obowiązujących przepisów jest trojaki. Po pierwsze, wielu najemców i wynajmujących w ogóle o nich nie wie. Po drugie, te regulacje nie są do końca precyzyjne. Pozwalają one bowiem wynajmującemu na podwyżki w celu osiągnięcia bliżej niesprecyzowanego „godziwego zysku” (patrz art. 8a ust. 4b pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Po trzecie, ustawowe ograniczenia skali podwyżek czynszu nie dotyczą umów najmu okazjonalnego. Jednak konstrukcja obowiązujących w naszym kraju przepisów sprawia, że zasadność podwyżek czynszu dość często jest badana przez sądy. Niektórzy zwolennicy mocniejszej ingerencji państwa w rynek najmu postulują wprowadzenie bardziej bezpośrednich rozwiązań. Często wykorzystywany jest przykład Niemiec.

Ten kraj nawet jak na warunki europejskie cechuje się wysoce uregulowanym cenowo rynkiem najmu. Ze względu na duże polityczne i społeczne znaczenie wynajmu mieszkań, w Niemczech już od dawna funkcjonuje system lustra czynszowego (niem. Mietspiegel). Pozwala on na łatwe porównanie czynszu za mieszkania do średniej stawki z danej okolicy. Stawki publikowane przez samorząd w ramach lustra czynszowego wykorzystuje się m.in. do określenia tego, czy wynajmujący wyzyskuje lokatora.

Pomimo istnienia systemu lustra czynszowego i ustawowego ograniczenia podwyżek czynszów (max. o 20% przez 3 lata), niemiecki rząd w 2015 r. na terenie 313 miast wprowadził dodatkowe ograniczenie. Mowa o tak zwanym hamulcu czynszowym (niem. Mietpreisbremse) ograniczającym poziom czynszu w nowych umowach do stawki nieprzekraczającej lokalnej średniej o więcej niż 10%. Nowe przepisy wzbudziły jednak spore kontrowersje, a we wrześniu 2017 r. berliński sąd uznał je za niezgodne z Ustawą Zasadniczą Republiki Federalnej Niemiec.

Przykład Niemiec w kontekście regulacji poziomu czynszów bez wątpienia jest bardzo ciekawy. Okazuje się bowiem, że wprowadzenie hamulca czynszowego nie spowolniło tempa wzrostu czynszów. To dobra lekcja również dla polskich polityków, ponieważ pokazuje ona, że ustawodawstwo bywa bezradne wobec procesów rynkowych. W przypadku Niemiec, szybki wzrost czynszów stanowi efekt długoletniego utrzymywania się liczby budowanych mieszkań na poziomie mniejszym od wymaganego. Warto również wziąć pod uwagę wpływ masowej imigracji (nie tylko w latach 2015 – 2016).

W naszym kraju nie mamy do czynienia ze zbyt małą aktywnością inwestorów mieszkaniowych. Problemem pozostaje natomiast niewydolny system eksmisji. Sprawia on, że wielu właścicieli mieszkań w ogóle rezygnuje z wynajmu albo dolicza do czynszu swoistą premię za ryzyko. Takie zjawisko związane z obawami o trudną eksmisję niepłacącego lokatora występowało na długo przed niedawnym przyspieszeniem wzrostu czynszów (na wskutek podwyżek płac oraz imigracji zarobkowej). Niestety można oczekiwać, że ryzyko wynajmu w ocenie wielu osób wzrośnie, ponieważ 21 kwietnia 2019 r. wprowadzono niekorzystną dla właścicieli prywatnych mieszkań zmianę kodeksu postępowania cywilnego (patrz art. 1046 par. 4 KPC).

W 2018 r. przeciętny czynsz najmu wzrósł we wszystkich aglomeracjach.
Fot. AMRON