Mieszkanie na Start: jaka dopłata do czynszu, kto może ją dostać, na jak długo?

Zdjęcie: PFR Nieruchomości
Mieszkanie na Start to program dopłat do czynszu, o które mogą się ubiegać najemcy mieszkań budowanych przez inwestorów, także prywatnych, we współpracy z gminami. Od kwietnia 2019 r. – jako pierwsi – dopłatę do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start zaczęli dostawać najemcy w Białej Podlaskiej.

Mieszkanie na Start uruchomiła obowiązująca od stycznia 2019 r. ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, zwana ustawą o dopłatach do czynszu (zobacz treść ustawy o dopłatach do czynszu). Mieszkanie na Start jest programem uzupełniającym inny rządowy program – Mieszkanie Plus. Jest on adresowany do tych, których nie stać na najem lub zakup mieszkania na rynku, a równocześnie mają zbyt wysokie dochody, aby móc ubiegać się o mieszkanie komunalne.

W naszym artykule przeczytasz:
Jakie mieszkania w programie Mieszkanie na Start?

Państwo finansuje dopłaty do czynszu najmu za pośrednictwem Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Z kolei bank zawiera stosowne umowy z gminami, które chcą uczestniczyć w programie Mieszkanie na Start. Aktywność gmin jest więc kluczowa, także dlatego, że tylko w mieszkaniach budowanych we współpracy z nimi, najemcy mogą sięgać po dopłatę do czynszu za mieszkanie.
Na stronie BGK znajduje się wykaz gmin, które zawarły z tym bankiem umowę w sprawie stosowania dopłat do czynszu za mieszkanie. Obecność gminy w wykazie oznacza, że powstał tu budynek, w którym są mieszkania na wynajem objęte programem Mieszkanie na Start (zobacz jak wygląda taki wykaz gmin).
Wyjaśnijmy, że są to budynki wybudowane przez inwestora, który zawarł z gminą umowę, określającą m.in. strukturę mieszkań i ich wykończenie, dostępność dla osób niepełnosprawnych oraz sposób zagospodarowania powierzchni wspólnych w budynku, a co najważniejsze – kryteria oceny zdolności czynszowej. Przede wszystkim chodzi o wysokość miesięcznego dochodu lub obowiązkowej kaucji zabezpieczającej umowę najmu. Ponadto w takiej umowie określony jest termin rozpoczęcia i zakończenia naboru najemców oraz planowany termin pierwszego zasiedlenia mieszkań.

Uwaga! Sejm znowelizował ustawę o dopłatach do czynszu, dzięki  czemu mieszkania będą musiały być po raz pierwszy zasiedlone w okresie 24 miesięcy od dnia zakończenia inwestycji mieszkaniowej, czyli w praktyce najczęściej od dnia uzyskania przez inwestora zezwolenia na użytkowanie budynku (obecnie jest to 12 miesięcy).

Mieszkanie na Start uzupełnia program Mieszkanie Plus, w którym preferencje mają rodziny z dziećmi. Fot. PFR Nieruchomości

Dodatkowe warunki, na podstawie których odbywa się nabór najemców, są określone w uchwale rady gminy. Te warunki, nazywane kryteriami pierwszeństwa, mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Radni mogą wybrać spośród ustawowych kryteriów te, które uważają za potrzebne i potraktować je priorytetowo, przyznając im określoną liczbę punktów. W grę wchodzą m.in. takie kryteria jak:
• w gospodarstwie domowym jest co najmniej jedno dziecko;
• najemca ukończył 65 lat;
• osoba powyżej 16. roku życia wchodząca w skład gospodarstwa domowego legitymuje się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności;
• żadna osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego nie była i nie jest właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, także spółdzielczego;
• osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego zmienia miejsce zamieszkania w celu podjęcia pracy lub nauki poza miejscem obecnego zamieszkania.
Gmina może też przyjąć własne kryteria, przyznając preferencje np. lekarzom czy nauczycielom. Listę najemców wraz z wnioskami o zawarcie umowy najmu gmina przekazuje inwestorowi. Ten zawiera umowy najmu z tymi najemcami, którzy mają zdolność czynszową (w kolejności wynikającej z listy najemców).

Jaki dochód w programie Mieszkanie na Start?

Zgodnie z uchwaloną już przez Sejm nowelizacją ustawy o dopłatach do czynszu, która zacznie obowiązywać najpewniej od sierpnia 2019 r., dopłaty mogą zostać udzielone, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego nie przekracza:
• w przypadku gospodarstw domowych jednoosobowych – przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ostatnio ogłoszonego przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego,
• w przypadku pozostałych gospodarstw domowych – powyższy limit (zwiększany jest o dodatkowe 40 punktu procentowego na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym.

Przykład. W 2018 r. średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej wynosiło ok. 4585 zł brutto. Oznacza to, że miesięczne dochody singla ubiegającego się o dopłatę do czynszu w programie Mieszkanie na Start nie mogą przekraczać tej kwoty, a małżeństwa z dzieckiem – 8253 zł (180% od 4585 zł).

Wprawdzie dopłata jest przyznawana na 15 lat, ale dochody najemców, którzy z niej korzystają, są co roku weryfikowane. Najpóźniej miesiąc przed rozpoczęciem każdych kolejnych 12 miesięcy, najemca składa w gminie oświadczenia o:
• liczbie osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego,
• wysokości dochodów tego gospodarstwa oraz informacją o wysokości dochodów utraconych lub uzyskanych przez te osoby i miesiącu ich utraty lub uzyskania.
Chodzi o to, że na podstawie tych oświadczeń może być skorygowana wysokość dopłaty do czynszu (wzrost dochodów powodujący niewielkie przekroczenie limitu oznacza zmniejszenie dopłaty na zasadzie „złotówka za złotówkę”), albo wypłata może być zawieszona ze względu na znaczne przekroczenie limitu dochodów.  Przy czym okres, w którym wypłata dopłaty była wstrzymana, wliczany jest do 15-letniego okresu stosowania tej dopłaty. Innymi słowy, najemcy nie tracą dopłaty bezpowrotnie, ale przez 15 lat co roku poddają się ocenie, czy spełniają warunki programu Mieszkanie na Start.

Jaka dopłata w programie Mieszkanie na Start?

Przy obliczaniu dopłaty do czynszu w programie Mieszkanie na Start brane są pod uwagę:
• średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dopłatę (zobacz tabelę ze średnimi wskaźnikami)
• powierzchnia normatywna mieszkania,
• współczynnik dopłaty wynoszący 1,8%.
I tak, miesięczna wysokość dopłaty jest równa 1/12 kwoty iloczynu średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw., powierzchni normatywnej mieszkania oraz wspomnianego wyżej współczynnika dopłaty (zobacz na jaką dopłatę mogliby liczyć najemcy w poszczególnych gminach).
Dodajmy, że powierzchnia normatywna wynosi 20 m kw. w przypadku gospodarstw domowych jednoosobowych i zwiększa się o 15 m kw. dla każdej dodatkowej osoby w gospodarstwie domowym. Oczywiście powierzchnia normatywna mieszkania nie może być większa od jego powierzchni użytkowej. Jeżeli więc dla trzyosobowego gospodarstwa domowego powierzchnia normatywna wynosi 50 m kw., a mieszkanie ma powierzchnię 40 m kw., to do ustalenia dopłat zostanie przyjęta wartość 40 m kw.

Przykład. Młode małżeństwo z dzieckiem najmie w Katowicach mieszkanie o powierzchni 55 m kw., a więc przekraczającej o 5 m kw. powierzchnie normatywną dla trzyosobowego gospodarstwa domowego. Rodzina spełnia kryterium dochodowe, czyli jej miesięczne zarobki nie przekraczają 8253 zł. Do obliczenia dopłaty do czynszu potrzebna jest jeszcze wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw., która w Katowicach wynosi 4341,50 zł (dane za II kw. 2019 r.). Jeśli pomnożymy 50 (powierzchnia normatywna) przez 4341,50 (koszt 1 m kw.) i 0,018 (współczynnik dopłaty 1,8%), a wynik podzielimy przez 12, wyjdzie nam 325,6 zł. Taką dopłatę do czynszu będzie dostawała co miesiąc nasza przykładowa rodzina.
A teraz załóżmy, że na świat przyszło drugie dziecko, o czym małżonkowie informują urząd gminy tuż przed upływem pierwszego roku trwania umowy najmu. Urzędnicy będą wówczas musieli skorygować wysokość dopłaty do czynszu, bo o 15 m kw. zwiększy się powierzchnia normatywna (doszła kolejna osoba). A ponieważ przekroczy ona powierzchnię mieszkania, więc uwzględniony będzie cały jego metraż, czyli 55 m kw. W efekcie dopłata do czynszu wzrośnie do ok. 358,2 zł.

Co ważne, dopłaty mogą być stosowane maksymalnie przez 20 lat od zakończenia inwestycji. Oznacza to, że jeśli najemca korzystał z dopłaty do czynszu np. przez 12 lat, a potem zrezygnował z mieszkania, to kolejny najemca będzie mógł skorzystać ze wsparcia w programie Mieszkanie na Start przez co najwyżej 8 lat.

Najemcy ubiegający się o dopłatę do czynszu w programie Mieszkanie na Start muszą przede wszystkim spełnić kryterium dochodowe. Fot. PFR Nieruchomości
Jakie procedury w programie Mieszkanie na Start?

Jak wspomnieliśmy na początku, w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy w danej gminie są mieszkania na wynajem z możliwością uzyskania dopłaty do czynszu w programie Mieszkanie na Start. Po zawarciu umowy najmu (lub umowy rezerwacyjnej) najemca musi złożyć w urzędzie gminy pisemny wniosek o dopłatę, do którego dołącza m.in.:
• kopię umowy najmu albo kopię umowy zobowiązującej do zawarcia umowy najmu,
• oświadczenie o liczbie osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego,
• oświadczenie o wysokości dochodów,
• oświadczenie o nieposiadaniu domu lub mieszkania.

Dokumenty i oświadczenia składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań. Gminni urzędnicy prześlą decyzję w sprawie dopłaty do wiadomości inwestorowi, żeby mógł on odpowiednio skorygować wysokość miesięcznych należności najemcy wynikających z umowy najmu.

Mieszkanie na Start w Białej Podlaskiej

Biała Podlaska jest pierwszą gminą, która zawarła z BGK umowę w sprawie dopłat do czynszów w programie Mieszkanie na Start. Jest to tez jedna z pierwszych gmin w Polsce, w których oddano do użytkowania mieszkania w programie Mieszkanie Plus. W Białej Podlaskiej przeprowadzono wstępny nabór mieszkańców, wykorzystując zapisany w ustawie katalog kryteriów pierwszeństwa. Przypomnijmy jednak, że ostateczna decyzja o zawarciu umów najmu zależy od inwestora, czyli w tym przypadku spółki PFR Nieruchomości, która zarządza komercyjną częścią programu Mieszkanie Plus. To inwestor dokonuje oceny zdolności czynszowej.
W Białej Podlaskiej wnioski o dopłatę do czynszu złożyło 69 rodzin i wszystkim została ono przyznana. Pozostali – ci, którzy nie zgłosili się jeszcze do programu Mieszkanie na Start – nadal mogą wnioskować o dopłaty. Czynsz, który od kwietnia będą płacić najemcy zmniejszy się od 100 do 290 zł.
Dodajmy, że w Białej Podlaskiej w ramach programu Mieszkanie Plus powstało 186 lokali.

Do programu Mieszkanie na Start przystąpił też Wałbrzych, w którym w ramach programu Mieszkanie Plus powstały 192 lokale.

Kiedy Mieszkanie na Start w innych miastach?

Minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński liczy, że pierwsza tegoroczna umowa na dopłaty do czynszów w ramach programu Mieszkanie na Start będzie zachętą dla pozostałych gmin. Oczywiście wymaga to znalezienia inwestora, który będzie budował dostępne cenowo mieszkania na wynajem. Zachętą do angażowania się w tego typu przedsięwzięcia są właśnie dopłaty do czynszu, dzięki którym maleje ryzyko zaległości czynszowych.

–  To realna pomoc dla mieszkańców, bo zmniejsza koszty utrzymania mieszkania nawet przez 15 lat – zachwala min. Kwieciński program Mieszkanie na Start.

Ministerstwo Inwestycji Rozwoju informuje, że w 2019 r. na dopłaty do czynszu ma być przeznaczonych 200 mln zł. W latach 2020-2033., co roku kwota z poprzedzającego roku będzie powiększana o kolejne 200 mln zł. Od 2034 r. dopłaty w programie Mieszkanie na Start będą wynosiły co roku tyle samo, czyli 3,2 mld zł.

Kalkulator dopłat

Dopłata: