KZN bankiem ziemi dla programu Mieszkanie Plus. Ile lokalizacji?

Sejm znowelizował ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN), aby przyspieszyć realizację programu Mieszkanie Plus.

KZN będzie mógł sprawniej pozyskiwać grunty pod budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem w ramach programu Mieszkanie Plus, co jest jednym z głównym zadań KZN, który działa na podstawie obowiązującej od września 2018 r. ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.  Problem w tym, że do tej pory budowa banku ziemi w KZN nie posuwała się tak szybko, jak oczekiwał tego rząd. Co prawda do KZN trafiły informacje o ok. 500 tys. działek będących własnością Skarbu Państwa, w tym zarządzanych przez Lasy Państwowe oraz powierzonych Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) i Agencji Mienia Wojskowego (AMW). Jednak kiedy te grunty poddano analizom dotyczącym m.in. zanieczyszczenia, prawnym, podatkowym i architektonicznych, to okazało się, że tylko ok. 500 działek, czyli 1% nadaje się pod budowę mieszkań na wynajem. KZN poinformował, że obecnie w jego zasobach są działki w 115 lokalizacjach w całej Polsce. Na tych gruntach może powstać 63 tys. mieszkań. Np. na ponad 4,5 hektarowej działce u zbiegu ulic Gilarskiej i św. Wincentego w  Warszawie planowana jest budowa osiedla z 700 mieszkaniami.

Na działce KZN przy ul. Gilarskiej w Warszawie wiceminister inwestcji i rozwoju Artur Soboń przedstawił projekt nowelizacji ustawy o KZN.
Fot. KZN

– Ta atrakcyjna, dobrze skomunikowana lokalizacja jest jedną z wielu w zasobie KZN. Dzięki nim i projektom realizowanym przez spółkę PFR Nieruchomości w samej Warszawie powstanie ponad 15 tys. mieszkań w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus – mówił wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń na spotkaniu z dziennikarzami.

Dodajmy, że wcześniej nie dokonywano tego typu inwentaryzacji gruntów, zwłaszcza pod kątem ich wykorzystania na cele mieszkaniowe. Rząd uznał jednak, że programowi Mieszkanie Plus potrzebny jest większy rozmach, więc gruntów musi być więcej. Ponadto KZN ma pełnić bardziej aktywną rolę w rozwijaniu budownictwa czynszowego.

KZN zapłaci za grunty

Agencje państwowe nie palą się bowiem do oddawania działek na rzecz KZN. Nie sposób jest też wyegzekwować działek od spółek państwowych, bo przepis ustawy o KZN ma charakter fakultatywny i nie określa trybu przekazania gruntów. Dzięki nowelizacji ustawy o KZN spółki Skarbu Państwa będą zobowiązane do cyklicznego przekazywania do KZN wykazów nieruchomości, którymi gospodarują. Jeśli KZN przejmie nieruchomość, wówczas wypłaci spółce jej równowartość na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Z kolei zachętą dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i Agencja Mienia Wojskowego ma być 90% udział w dochodach uzyskanych ze zbycia nieruchomości przejętych do KZN.
Rząd ocenia, że jest 144 spółek, w których wszystkie udziały lub akcje należą do Skarbu Państwa. Ustalono do tej pory, że tylko 75 z nich dysponuje 1629 działkami o powierzchni ok. 19,3 tys. ha, które mogą być przydatne w programie Mieszkanie Plus. Z obowiązku przekazywania gruntów KZN zwolnione zostanie Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe. Wynika to z założenia, że inwestycje mieszkaniowe nie będą realizowane na nieruchomościach leśnych, którymi zarządzają Lasy Państwowe. W wykazach nieruchomości nie będą już zamieszczane takie, których funkcja i przeznaczenie wyklucza wykorzystanie ich na cele budownictwa mieszkaniowego.

KZN w spółkach celowych

Nowelizacja rozszerzyła grupę potencjalnych inwestorów, którzy będą budowali mieszkania na gruntach udostępnianych przez KZN. Np. uzyskał on możliwość wnoszenia aportem nieruchomości do spółek z udziałem innych podmiotów niż jednostki samorządu terytorialnego i ich związki. Mogą to być spółki kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez Skarb Państwa lub inne podmioty publiczne (w tym fundusze inwestycyjne, których portfelem zarządzają wyżej wymienione podmioty). Nowela dopuściła także udostępnienie przez KZN nieruchomości na podstawie umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym.

KZN bez czynszu normowanego

Martwe okazały się przepisy ustawy o KZN, na podstawie których mieszkania na wynajem mieliby budować zdefiniowani ustawowo operatorzy mieszkaniowi. Przy czym oczekiwano od nich, że sfinansują inwestycje na zasadach rynkowych, ale jednocześnie będą pobierali od najemców czynsze regulowane. W nowelizacji ustawy o KZN zrezygnowano z czynszu regulowanego. Inwestor będzie mógł decydować o wysokości czynszu najmu. Rząd liczy, że dzięki temu deweloperzy będą skłonni budować mieszkania na wynajem we współpracy z KZN.
Do ustawy został też dodany przepis, który umożliwi KZN sprzedaż lub oddawanie w użytkowanie wieczyste gruntów w drodze przetargu. Oczywiście nabywcy będą musieli spełnić szereg warunków, np. powierzchnia użytkową mieszkań na wynajem nie będzie mogła być mniejsza niż 50% ogólnej powierzchni mieszkań w danej inwestycji.

KZN w programie Mieszkanie Plus

Wprawdzie rząd zrezygnował z reglamentacji czynszów, ale równocześnie zapewnił dopłaty do czynszu dla najemców, którzy spełnią kryterium dochodowe. Mechanizm dopłat do czynszu za mieszkanie w ramach programu Mieszkanie na Start określa obowiązująca od stycznia 2019 r. ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. Przy okazji nowelizacji ustawy o KZN Sejm wprowadził  do ustawy o dopłatach do czynszów poprawkę . Ta nowelizacja spowoduje, że zdecydowanie więcej osób będzie mogło sięgać po dopłatę.

Nowelizacją zajmie się teraz Senat.

Szacunkowa liczba mieszkań mogąca powstać na gruntach włączonych i przekazywanych KZN

Szacunkowa liczba mieszkań mogąca powstać na gruntach włączonych i przekazywanych KZN.
Fot. KZN