Wynajem krótkoterminowy: jaki podatek od nieruchomości płaci właściciel mieszkania?

Urzędnicy miejscy ze Szklarskiej Poręby próbowali obciążyć wyższym podatkiem od nieruchomości właściciela mieszkania, które wynajmował krótkoterminowo turystom. Ale właściciel się z tym nie zgadzał. Sprawa trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego, a ten przyznał mu rację.

Wynajem krótkoterminowy szybko zyskuje na popularności zwłaszcza w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. Np. w Gdańsku  nawet 40% nowych mieszkań kupują inwestorzy z myślą o ich wynajmowaniu. Wielu decyduje się na wynajem krótkoterminowy, bo jest bardziej zyskowny od wynajmu długoterminowego.
W miejscowościach górskich czy nadmorskich firmy deweloperskie oferują też tzw. mieszkania wakacyjne. Nabywcy korzystają z nich rzadko. Przez większa część roku wynajmują je krótkoterminowo innym turystom, np. za pośrednictwem platform rezerwacyjnych, takich jak Booking czy Airbnb.

Przeczytaj także: Ilu Polaków wynajmuje mieszkania? Imponujący wzrost

Wynajem krótkoterminowy to działalność gospodarcza?

Państwo K. kupili tego typu mieszkanie na wynajem w Szklarskiej Porębie, właśnie z myślą o zarabianiu na wynajmie krótkoterminowym. Nie chcieli zajmować się tym sami, dlatego zawarli stosowną umowę z firmą, która zarządza mieszkaniami wakacyjnymi (wynajmuje je, sprząta i dokonuje napraw w zamian). Problem w tym, że – zdaniem gminnych urzędników – taki wynajem krótkoterminowy podpada pod działalność gospodarczą. Właściciele mieszkania powinni więc płacić stawkę podatku od nieruchomości jak za lokal użytkowy, a nie mieszkalny. Od państwa K. gmina zażądała w 2016 r. 22,86 zł za m kw. mieszkania. Za lokal mieszkalny stawka wynosiła w tym czasie 0,75 zł za metr. W przypadku 85-metrowego mieszkania różnica w podatku od nieruchomości wynosiła więc prawie 1,9 tys. zł.
Państwo K. odwołali się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w Jeleniej Górze, ale jego decyzja była korzystna dla gminy. SKO uznało, że „wynajem ma charakter ciągły i zorganizowany, o czym świadczą oferty rozpowszechniane za pomocą Internetu. Powyższe wypełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o swobodzie działalności gospodarczej”.
Państwo K. zaskarżyli decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) we Wrocławiu. Ale również i jego wyrok nie był po myśli właścicieli mieszkania (oddalił ich skargę). WSA zwrócił uwagę, że „kwestia prowadzenia bądź nieprowadzenia działalności gospodarczej oraz kwestia zajęcia danej nieruchomości na taką działalność jest wedle przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych kwestią faktyczną, w związku z czym klasyfikacja nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków nie może mieć w tym konkretnym przypadku charakteru decydującego. Wskazuje na to niewątpliwie treść art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o swobodzie działalności gospodarczej przewidującego podwyższoną stawkę opodatkowania dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”.
Dodajmy, że w tym konkretnym przypadku mieszkanie widniało w ewidencji gruntów i budynków jako lokal mieszkalny, a nie usługowy.

Na wynajem krótkoterminowy często decydują się właściciele tzw. mieszkań wakacyjnych w górach.

Wynajem krótkoterminowy z podatkiem jak od mieszkania

Państwo K. nie dali za wygraną – złożyli skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). Ten zaś uznał, że „skarga kasacyjna ma usprawiedliwione podstawy i dlatego zaskarżony wyrok podlega uchyleniu, podobnie jak i zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego”.

Zdaniem sędziów NSA – Grażyny Nasierowskiej, Sławomira Presnarowicza i Stefana Babiarza – „przy ustalaniu należnego wymiaru podatku od nieruchomości należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na treść art. 21 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Zgodnie z tym przepisem, podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Niewątpliwie z woli ustawodawcy dane stanowiące treść urzędowej ewidencji gruntów i budynków mają podstawowe znaczenie przy ustalaniu charakteru gruntu dla potrzeb wymiaru podatku, a organy podatkowe mają obowiązek uwzględniania tych danych. Ewidencja gruntów i budynków jest urzędowym źródłem informacji faktycznych o istotnych cechach gruntów i budynków będących m.in. przedmiotem opodatkowania. W przypadku zatem, gdy dane dotyczące gruntu zawarte w deklaracji lub informacji składanej przez podatnika są niezgodne z danymi wynikającymi z ewidencji, rozstrzygające znaczenie dla opodatkowania gruntów mają dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 17 grudnia 2015 r., I SA/Łd 711/15, CBOSA)”.

Sędziowie podkreślili, że „nie każda osoba lokująca nadwyżki finansowe w rynek nieruchomości zostaje automatycznie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. Okazjonalny najem mieszkania nie stanowi przejawu prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Poza tym nie jest działalnością gospodarczą działalność mająca na celu obsługę własnego majątku, choćby była przesycona motywem zysku”.

Dodajmy, że powyższy wyrok NSA jest wiążący tylko w tej jednej, konkretnej sprawie. Tymczasem podobnych przypadków jest najpewniej więcej, bo nie tylko Szklarska Poręba próbuje obciążyć wyższym podatkiem od nieruchomości właścicieli wynajmujących mieszkania krótkoterminowo. Ci, którzy chcieliby pójść drogą państwa K. muszą się więc przygotować na proces odwoławczy, który może potrwać nawet 2 lata.

Wynajem krótkoterminowy bywa często bardzo uciążliwy

Jest raczej mało prawdopodobne, że jeszcze w 2019 r. rząd skieruje do Sejmu projekt ustawy, która regulowałaby kwestię wynajmu krótkoterminowego. O taką ustawę od dawna apelują samorządowcy. Np. specjalną rezolucję w tej sprawie przyjęli i skierowali do Sejmu i rządu we wrześniu 2018 r. radni Krakowa (zobacz treść rezolucji).
Urząd Miasta Krakowa zwraca uwagę, że prawo w Polsce nie zapewnia ochrony mieszkańcom budynków mieszkalnych, które zamieniane są w hotele lub aparthotele. Niektóre wspólnoty mieszkaniowe w Krakowie i Gdańsku próbowały – jak dotąd bezskutecznie – zakazać swoim członkom świadczenia usług wynajmu krótkoterminowego. Najczęstszą przyczyną są skargi mieszkańców na zakłócanie miru domowego przez najemców. Często urządzają oni bowiem głośne imprezy oraz nie szanują części wspólnych budynku.
Krakowscy radni apelują więc o taką zmianę przepisów, która umożliwiałaby wspólnotom mieszkaniowym podejmowanie w drodze uchwały decyzji, czy w danym budynku mieszkańcy wyrażają zgodę na świadczenia usług turystycznych czy nie. Przykładem mogą być rozwiązania funkcjonujące w Amsterdamie, Berlinie, Florencji, Wenecji, Lizbonie, Paryżu czy Londynie. Np. w Amsterdamie rada miasta podjęła decyzję, że mieszkanie można wynająć jedynie przez 30 dni w roku i dla maksymalnie 4 osób. Wprowadzono dodatkowo podatek turystyczny oraz obowiązek rejestracji w Urzędzie Miasta. Stworzono też specjalną platformę, na której sąsiedzi wynajmujących mieszkania mogą zgłaszać skargi na hałas lub złe zachowanie turystów. Z kolei w Paryżu, wynajem krótkoterminowy trzeba zarejestrować, a roczny limit wynosi 120 nocy. W stolicy Francji firma Airbnb sama ściąga i przekazuje miastu podatek turystyczny od ludzi, którzy za jej pośrednictwem wynajmują mieszkania. Stawka podatku wynosi 83 eurocenty za noc od osoby.
Dodajmy, że w dużych miastach wynajem krótkoterminowy jest też przyczyną wzrostu czynszu, bo topnieje liczba mieszkań wynajmowanych na długi termin. Z drugiej strony, mieszkania wynajmowane turystom generują wiele miejsc pracy.