Liczę, że za kilkanaście lat mieszkania czynszowe będą dostępne na każdą kieszeń

W Polsce własność jest synonimem sukcesu, a najem – nieudacznictwa – mawia znany popularyzator inwestowania w mieszkania na wynajem Sławek Muturi. Zaraz jednak dodaje, że ten sposób myślenia będzie się szybko zmieniał. Absolutnie się z tym zgadzam. I liczę, że do tej zmiany w dużym stopniu przyczyni się program Mieszkanie Plus.

W największych aglomeracjach od kilku lat można zaobserwować dynamiczny wzrost rynku najmu. Według urzędu statystycznego Unii Europejskiej (Eurostat), jeszcze w 2009 r. w naszym kraju było tylko 839 tys. najemców, którzy płacili rynkowy czynsz. Obecnie jest ich ponad dwukrotnie więcej. Maximilian Mendel z firmy doradczej REAS/JLL Residential Advisory ocenia, że rynek mieszkań na wynajem „stanie się on za chwilę drugim co do ważności obok segmentu mieszkań na sprzedaż”.

Problem w tym, że – jak wynika z raportu Michała Rubaszka i Adama Czerniaka ze Szkoły Głównej Handlowej „Preferencje Polaków dotyczące struktury własnościowej mieszkań” – najem mieszkania jest u nas przez większość traktowany jako coś przejściowego. Naukowcy zwracają przy tym uwagę, że nawet ci lokatorzy, którzy regularnie płacą czynsz najmu, nie mają poczucia stabilizacji. W tej sytuacji mieszkania najmują głównie młodzi, i to głównie z powodu niedostępności kredytów dla osób nie posiadających wysokiego wkładu własnego. Natomiast dla rodzin z dziećmi najem rynkowy nie jest alternatywą dla mieszkania własnościowego. Wyniki ankiety potwierdziły też, że jest ono postrzegane jako jeden z najważniejszych symboli statusu społecznego i ekonomicznego.

Ale równocześnie ankieta wykazała, że choć Polacy zdecydowanie preferują własność, to nawet co trzeci jest skłonny nająć mieszkanie, zamiast je kupować. Oczekują jednak lepszego standardu, korzystniejszych finansowo warunków oraz większego poczucia bezpieczeństwa najmu. Te potrzeby starają się zaspokoić inwestorzy prywatni, którzy – jak wynika z danych REAS/JLL Residential Advisory – w ostatnich 3 latach kupowali nawet 30-40% nowych mieszkań w największych aglomeracjach, właśnie z myślą o ich wynajmowaniu. Na rynku pojawiły się też duże prywatne fundusze i firmy, takie jak np. Golub GetHouse, która chce wybudować w Warszawie wieżowiec Liberty Tower z mieszkaniami na wynajem, kierujące swoją ofertę do zamożnych klientów. To dowód na to, że najemcami nie są „nieudacznicy”. Coraz liczniejszą grupą są twardo stąpający po ziemi i dobrze zarabiający specjaliści, którzy nie chcą się zadłużać na 20-30 lat. Wyżej sobie cenią bowiem elastyczność, co wymusza współczesny rynek pracy. Ponadto, w niektórych przypadkach najem może być opcją tańszą. Np. jeśli ktoś chce przyjechać do danego miasta na rok czy dwa, czyli nie chce wiązać się z danym miejscem. Rozwój rynku najmu jest więc też efektem emigracji zarobkowej z innych krajów, np. z Ukrainy.

Są i tacy, którzy najmują mieszkanie, choć mogliby je kupić za kredyt. Nie uśmiecha im się życie w ciągłym strachu przed utratą pracy. Tym bardziej, że niektórzy pracodawcy, wiedząc o tym, wykorzystują pracowników. Niestety, równocześnie w naszym kraju rośnie liczba osób wykluczonych z rynku mieszkaniowego. Nie stać ich bowiem ani na zakup mieszkania, ani na najem rynkowy. Co gorsza, zarobki mają zbyt wysokie, żeby starać się o mieszkanie od gminy. W efekcie od 2005 r. odsetek Polaków w wieku 25-34 lata mieszkających pod jednym dachem z rodzicami wzrósł z ok. 36 do 45%. Wielu młodych nie mogąc się usamodzielnić wyjeżdża za granicę w poszukiwaniu lepszego życia, co ma negatywny wpływ na sytuację demograficzną w naszym kraju.

W tej sytuacji dla wielu Polaków szansą na samodzielne lokum może być program Społecznego Budownictwa Czynszowego oraz kapitałowa część programu Mieszkanie Plus, którą zarządza spółka PFR Nieruchomości. Jest ona obecnie największym inwestorem na rynku najmu mieszkań. W dodatku inwestorem państwowym, co nie wszystkim się podoba. W 2018 r. Forum Obywatelskiego Rozwoju (FOR) opublikowało raport, w którym jego autor Rafał Trzeciakowski stawia tezę, że państwo nie powinno angażować się w budowę mieszkań, tylko pełnić rolę bezstronnego regulatora. Wspominam o tym dlatego, bo z Europy Zachodniej zaczęły docierać sygnały, że postawienie przez tamtejsze rządy na wolny rynek, a zaniedbanie budowy dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, okazało się wielkim błędem. W kwietniu 2019 r. dziesiątki tysięcy mieszkańców Berlina i innych europejskich miast protestowało przeciwko lawinowo rosnącym czynszom. W niemieckich mediach podkreślano, że prywatni właściciele podnosili czynsze dużo bardziej niż gminy i spółdzielnie.

U nas też nie jest lepiej pod tym względem. Według najnowszego raportu AMRON (zobacz jego treść), w 2018 r. średni rynkowy czynsz za mieszkanie w Łodzi wzrósł o ok. 10,9%, a w Gdańsku – o 8,7%. To pokazuje, że zaangażowanie państwa i gmin na rynku mieszkań na wynajem jest potrzebne. Tym bardziej, że zarówno w czynszówkach budowanych przez gminy oraz gminne Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), jak i w Mieszkaniach Plus, czynsz za mieszkanie jest niższy od rynkowego. Oczywiście ważne jest też to, aby najemca miał pewność, że będzie mógł mieszkać w danym lokalu tak długo, jak zechce.

PFR Nieruchomości zależy na tym, aby rosła skłonność Polaków do korzystania z tej formy zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Stąd pomysł uruchomienia serwisu dostarczającego informacji przede wszystkim osobom zainteresowanym najmem. Będziemy więc informować nie tylko o inwestycjach realizowanych w ramach programu Mieszkanie Plus czy Społecznego Budownictwa Czynszowego, ale i o inwestycjach komercyjnych. Serwis ma być też źródłem m.in. informacji prawnych.

Często powtarzam, że na Zachodzie, jeśli kogoś nie stać na własne mieszkanie albo nie chce go mieć, może zamieszkać w czynszówce. Liczę, że za kilkanaście lat, m.in. dzięki programowi Mieszkanie Plus, podobny wybór będą mieli wszyscy Polacy, bo mieszkania staną się wreszcie dostępne na każdą kieszeń.