Ilu Polaków wynajmuje mieszkania? Imponujący wzrost

Zdjęcie: Shutterstock
 W 2017 r. przychody z wynajmu mieszkania zadeklarowało 715 289 podatników – indywidualnych właścicieli mieszkań – wynika z raportu Stowarzyszenia Mieszkanicznik, które powołuje się na dane Ministerstwa Finansów. To imponujący, bo ponad dwukrotny wzrost liczby wynajmujących mieszkania w stosunku do roku 2011.

Autorzy raportu podkreślają, że od 5 lat co roku przybywało ok. 7% nowych podatników rozliczających wpływy z wynajmu mieszkania. W 2017 r. było ich przeszło 54 tys. Stowarzyszenia Mieszkanicznik zwraca przy tym uwagę, że nie wszyscy wynajmujący mieszkania zgłaszają ten fakt fiskusowi.

Jak opodatkowany wynajem mieszkania?

Podatnicy najchętniej rozliczają przychody z wynajmu mieszkania ryczałtem, czyli na najprostszych zasadach w PIT-28. W 2017 r. ryczałt w wysokości 8,5% od przychodów (bez względu na ich wysokość) wybrało 575 298 podatników. Dodajmy, że obecnie obowiązuje wyższy próg ryczałtu – 12,5% – od przychodów powyżej 100 tys. zł.

Wynajmujący mieszkania najczęściej płacą podatek w formie zryczałtowanej.
Fot. Stowarzyszenie Mieszkanicznik

Natomiast 140 tys. podatników wybrało opodatkowanie tego przychodu według skali z ustawy o podatku od dochodów osobistych, czyli na zasadach ogólnych (formularz PIT-36). Wynika to z tego, że dochód z wynajmu mieszkania łączy się z innymi dochodami podatnika, które uzyskuje w ciągu roku, np. z pracy na etacie czy z emerytury. Podatek może więc sięgnąć nawet 32%
Z drugiej strony, ci podatnicy, którzy zdecydowali się na taką formę opodatkowania przychodów z wynajmu mieszkania mogą odliczać koszty uzyskania tych przychodów. W grę wchodzą wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci, remont i drobne naprawy, zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD. Warunek: konieczność poniesienia tych wydatków wynika z umowy najmu (wydatków ponoszonych przez najemców, wynajmujący nie może sobie zaliczyć do kosztów). Wynika z tego konieczność gromadzenia faktur i rachunków. Wynajmujący musi się też liczyć się z tym, że fiskus będzie się chciał im w przyszłości przyjrzeć.

Dodajmy, że kosztem jest też amortyzacja, która niejako rekompensuje właścicielowi mieszkania jego zużywanie się. W efekcie – jak wynika z danych Ministerstwa Finansów – efektywne opodatkowanie przychodów z wynajmu mieszkań na zasadach ogólnych wynosi 7,4%.

Liczba podatników wynajmujących mieszkania rośnie dynamicznie.
Fot. Stowarzyszenie Mieszkanicznik

Wynajem mieszkań w szarej strefie

Stowarzyszenia Mieszkanicznik zwraca przy tym uwagę, że nie wszyscy wynajmujący mieszkania zgłaszają ten fakt fiskusowi. Trudno jest jednak określić skalę wynajmu nieopodatkowanego, czyli szarą strefę. Można jedynie odnieść dane dotyczące liczby podatników do szacowanej liczby mieszkań zajmowanych na podstawie umowy najmu o czynszu rynkowym, czyli wyliczenia danych Eurostatu i GUS. Według Eurostatu, w 2017 r. rynkowy czynsz najmu płaciło 4,3% gospodarstw domowych. Z kolei GUS podaje, że na koniec 2017 r. w Polsce było 14 439 800 mieszkań. Oczywiście gospodarstwo domowe nie musi zajmować samodzielnego lokum, podobnie nie całe mieszkanie musi być wynajmowane. Ponadto nie ma znanych wskazań co do tego, ile mieszkań wynajmuje jeden podatnik. Jednak proste przemnożenie odsetka gospodarstw najemców przez liczbę mieszkań wskazywałoby prawie 621 tys. mieszkań wynajmowanych na zasadach rynkowych. A podatników wynajmujących mieszkania jest ponad 700 tys.
Mieszkanicznik od lat wskazuje, że dane Eurostatu na temat najmu mieszkań w Polsce nie są precyzyjne, a nasze instytucje nie zbierają co roku takich informacji. GUS pyta o tytuł do zajmowanego lokalu jedynie przy okazji spisów powszechnych, odbywających się co 10 lat.
Skalę szarej strefy wynajmu mieszkań Mieszkanicznik szacuje na podstawie badania „Studenci na rynku nieruchomości” WiB i Centrum AMRON z 2018 r. Ze wszystkich studentów najmujących lokum na rynku 8% ma umowę ustną. Może to wskazywać, że szara strefa może stanowić niespełna 10% ogółu podatników.

Ze wszystkich studentów najmujących mieszkania 8% wskazało, że ma umowę ustną.
Fot. Stowarzyszenie Mieszkanicznik

Okazjonalny wynajem mieszkań

Co może trochę dziwić, zaledwie 16 597 podatników, czyli 2,3% wszystkich rozliczających się z najmu zarejestrowało w 2017 r. w urzędach skarbowych umowy najmu okazjonalnego. Wyjaśnijmy, że najem okazjonalny mogą stosować wyłącznie osoby fizyczne i firmy nie mające PKD zarządzania nieruchomościami. Osoby fizyczne mają obowiązek zgłosić umowę skarbówce w ciągu 14 dni od przekazania mieszkania najemcy, którzy muszą wcześniej dostarczyć akt o poddaniu się egzekucji, który jest sporządzany prze notariusza na podstawie wcześniej podpisanej umowy. W Stowarzyszeniu Mieszkanicznik tłumaczą małą popularność najmu okazjonalnego tym, że jest to dość złożona procedura, wymaga wiedzy i umiejętności przekonania najemców do podjęcia sporego wysiłku.

Okazjonalny wynajem mieszkań jest rzadko stosowany przez wynajmujących.
Fot. Stowarzyszenie Mieszkanicznik

Równocześnie na uwagę zasługuje duży wzrost liczby podatników, którzy korzystają z najmu okazjonalnego – o jedną trzecią w stosunku do roku poprzedniego. Do wynajmujących zaczęło docierać, że umowa najmu okazjonalnego może zapewnić im większe bezpieczeństwo. Najemca wskazuje bowiem lokal do wyprowadzki i poddaje się egzekucji z tytułu wszelkich należności wynikających z umowy. Pozwala to uniknąć procedur sądowych przy zaległościach płatniczych i odzyskanie mieszkania. Stowarzyszenie Mieszkanicznik wskazuje jednak, że jeśli w trakcie działań komornika okaże się, że wskazane przez najemcę mieszkanie zostało sprzedane lub właściciel wycofał swoją deklarację o przyjęciu tego najemcy pod swój dach, to procedury wracają na ścieżkę sądową.

Dodajmy, że w 2017 r. w ustawie o ochronie praw lokatorów pojawiła się instytucja najmu instytucjonalnego, w którym nie jest wymagane od najemcy wskazanie adresu do wyprowadzki. W efekcie instytucje wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej mają dużo prostszą procedurę niż osoby prywatne. W umowie najmu instytucjonalnego najemca również podpisuje akt notarialny o poddaniu się egzekucji, ale nie jest potrzebne oświadczenie właściciela innego mieszkania o przyjęciu tego najemcy w razie potrzeby, ani nie ma wymogu rejestracji takiej umowy w urzędzie skarbowym.

Wynajem mieszkań opłacalny dla inwestorów

W Polsce, szczególnie w największych aglomeracjach, od kilku lat obserwujemy dynamiczny wzrost rynku mieszkań na wynajem. Coraz więcej Polaków, zwłaszcza młodych, najmuje mieszkania, m.in. z powodu niedostępności kredytów dla osób nie posiadających wysokiego wkładu własnego oraz niechęci do zadłużania się na 20-30 lat. Według Eurostatu, jeszcze w 2009 r. w naszym kraju było tylko 839 tys. najemców, którzy płacili rynkowy czynsz. Obecnie jest ich ponad dwukrotnie więcej. W tej sytuacji inwestowanie w mieszkania na wynajem zaczęło zyskiwać na popularności, a w 2017 r. i 2018 r. było wręcz hitem inwestycyjnym. Według firmy doradczej REAS, nawet 30-40% nowych mieszkań kupowali inwestorzy z myślą o ich wynajmowaniu.

Do inwestowania w mieszkania na wynajem zachęca nie tylko rosnący popyt na nie, ale także to, że przeciętna rentowność wynajmu mieszkania jest obecnie 3-4 razy wyższa niż oprocentowanie bankowej lokaty. Według międzynarodowej firmy doradczej Deloitte Polska znalazła się w grupie państw, w których wynajmowanie mieszkania przynosi najwyższy średni zysk.

W Deloitte wyjaśniają, że stosunek rocznego przychodu z najmu pomniejszonego o koszty eksploatacji do łącznego kosztu zakupu i adaptacji mieszkania sięgał w 2017 r. w Warszawie 6%. W Krakowie liczony w ten sposób średni zysk netto wyniósł 6,6%, w Łodzi – 7,2%, a we Wrocławiu – 7,4%.
Tymczasem firmy Home Broker i Domiporta.pl informują spadku rentowności najmu w największych miastach, bo stawki najmu nie nadążają za wzrostem cen mieszkań. Poza tym rośnie też konkurencja. Średnio dla największych miast rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosiła w lutym 2019 r. 5,02% netto w skali roku, podczas gdy jeszcze pół roku temu wartość ta przekraczała 5,3%.

Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spada, ale wciąż jest stosunkowo wysoka.
Fot. Home Broker

Z kolei według raportu E-VALUER INDEX 2018 firmy Emmerson Evaluation, wyższe stopy zwrotu (ok. 5,3-5,5%) w przypadku nowych mieszkań, łatwiej uzyskać w mniejszych miastach wojewódzkich niż w największych aglomeracjach (4,1-5,4%). Jednocześnie – jak zaznaczają eksperci Emmerson Evaluation – rentowność najmu w całej Polsce spada w związku z galopującym wzrostem cen nieruchomości.

Według firmy Emmerson Evaluation, bardziej opłacalny jest wynajem mieszkań w mniejszych miastach wojewódzkich niż w największych aglomeracjach.
Fot. Emmerson Evaluation

Przeczytaj także: Najem mieszkań w Polsce w perspektywie 5 lat