Najem mieszkań w Polsce w perspektywie 5 lat

Najmowi mieszkań sprzyjają trendy społeczne. Główne ryzyka dla wynajmujących mieszkania mają charakter regulacyjny – ocenia Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments i spółek Mzuri CFI.

Największy wpływ na najem mieszkań w perspektywie najbliższych 5 lat będzie mieć utrzymanie lub dalszy wzrost wysokiego poziomu napływu imigrantów. Według danych Mzuri, Ukraińcy, Białorusini i inne nacje stanowią już ok. 10 % najemców. Dynamicznie rośnie też liczba studentów przyjeżdżających do Polski na studia. Według GUS, w roku akademickim 2016/2017 studiowało w Polsce 65,8 tys. osób z zagranicy, co oznacza wzrost o 15% w stosunku do roku poprzedniego.

Najem mieszkań dla młodych

Do wzrostu popularności najmu mieszkań w Polsce niezmiennie przyczynia się również trend socjologiczny polegający na rosnącym preferowaniu przez młodych ludzi najmu ponad własność. Ponadto popyt na mieszkania na wynajem będzie nakręcać zwiększona mobilność pracowników, promocja najmu jako pełnoprawnej formy korzystania z mieszkania (choćby poprzez program Mieszkanie Plus), rosnąca niechęć do wieloletnich kredytów, czy duża liczba rozwodów.

Z kolei takie czynniki jak wzrost stóp procentowych, rosnąca długość życia, czy dalszy wzrost cen mieszkań będą wpływać na ograniczenie podaży mieszkań na wynajem. Po prostu mniej osób będzie inwestować w mieszkania na wynajem, gdyż można zakładać, że krótkoterminowo wzrośnie relatywna atrakcyjność lokat bankowych, obligacji skarbu państwa itp. Z racji ograniczeń podaży gruntów, rosnących cen materiałów budowlanych i mniejszej osiągalności pracowników, inwestycja w mieszkanie na wynajem będzie też osiągalna dla mniejszej liczby osób.

Ryzyka najmu mieszkań

Główne ryzyka na rynku najmu mieszkań w perspektywie najbliższych 5 lat mają natomiast charakter regulacyjny. Gdyby rząd postanowił wprowadzić maksymalną stawkę czynszu najmu za metr kwadratowy bądź zwiększyć opodatkowanie wynajmu mieszkań, mogłoby to zaburzyć jego atrakcyjność. Rząd wdrożył już rozwiązania idące w tym kierunku podnosząc ryczałt od dochodów z wynajmu przekraczających 100 tys. zł rocznie do poziomu 12,5%. Jeśli gospodarka zacznie zwalniać i pojawią się kłopoty z finansowaniem programów socjalnych, rząd może mieć motywację do zwiększenia obciążeń właścicieli mieszkań na wynajem. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza jest jednak średnie, a ewentualny wpływ na rynek zależny od poziomu regulacji, ale zapewne nie będzie duży.
Czynnikiem o potencjalnym negatywnym, choć również raczej niewielkim wpływie na rynek byłoby ograniczenie możliwości wynajmowania mieszkań na krótki termin. Coraz więcej miast w Europie wprowadza podobne ograniczenia. Rząd zapowiada, że pojawią się one również w Polsce. Ich wdrożenie mogłoby zmotywować właścicieli takich mieszkań do przejścia na wynajem długoterminowy, co zwiększyłoby konkurencję. Drugim możliwym scenariuszem byłaby sprzedaż mieszkań przez część wynajmujących. Gdyby doprowadziło to do spadku spadku cen, wtedy być część potencjalnych najemców zrezygnowałaby z najmu na rzecz zakupu. Ale równie dobrze mieszkania zaczęliby skupować inwestorzy, z myślą o ich długoterminowym wynajmowaniu.

Grupa Mzuri działa na rynku od 1998 r. W skład Grupy wchodzi Mzuri – firma zarządzająca niemal 4 tys. mieszkań na wynajem; Mzuri Investments, która wspiera swoich klientów w inwestowaniu w mieszkania na wynajem oraz Mzuri CFI – crowdfundingowe spółki celowe realizujące inwestycje w mieszkania na wynajem.