Ustawa o ochronie praw lokatorów: ważne zmiany! Co oznaczają dla najemców?

Ustawa o ochronie praw lokatorów przeszła gruntowną modyfikację. Od 21 kwietnia 2019 r. zmieniły się m.in. zasady przyznawania mieszkań komunalnych. Na uwagę zasługuje też zmiana Kodeksu postępowania cywilnego dotycząca eksmisji. Czy nowela ustawy o ochronie praw lokatorów jest dla nich korzystna?

Ustawa o ochronie praw lokatorów była często krytykowana przez właścicieli mieszkań, którzy je wynajmują. Twierdzą oni, że przepisy nadmiernie chronią najemców, którzy np. nie płacą czynszu najmu. Jednak w ostatnich latach do ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadzono rozwiązania, np. instytucję najmu okazjonalnego czy najem instytucjonalny, dzięki którym wynajmowanie mieszkań stało się bardziej bezpieczne dla prywatnych właścicieli. Nie zmieniały się natomiast w ustawie o ochronie praw lokatorów przepisy dotyczące mieszkań komunalnych, np. w kwestii umów najmu. W efekcie mało która gmina decyduje się na budowę czynszówek. Według GUS, w 2018 r. ok. 2,5 tys. gmin wybudowało niespełna 1,8 tys. nowych mieszkań czynszowych. Tymczasem w kolejce po mieszkania na wynajem od gminy czekają najpewniej setki tysięcy gospodarstw domowych.

Dlaczego ustawa o ochronie praw lokatorów zniechęcała gminy?

Gminy budują mało czynszówek, choć mogą liczyć na wysoką budżetową dopłatę do tego typu inwestycji. Niestety, najpewniej zniechęcająco zadziałała ustawa o ochronie praw lokatorów, która powodowała, że gminy nie miały wpływu na to, kto mieszka w ich zasobach. Np. zdarza się, że duże mieszkania zajmują samotne osoby. Ponadto część lokatorów stać jest na mieszkanie kupione za kredyt, ale gmina nie ma prawa wypowiedzieć im umowy najmu ani zażądać czynszu rynkowego. Powszechne jest także „dziedziczenie” mieszkań komunalnych, bo po śmierci najemcy lokal przejmują jego najbliżsi.

Obowiązująca od 21 kwietnia 2019 r. nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów (zobacz jej treść) nie odbiera tego typu praw dotychczasowym najemcom. Jednak wszystkie nowe umowy najmu są zawierane według nowych zasad. Nie zmieni się tylko jedno: umowy muszą być zawierane na czas nieoznaczony (wyjątkiem jest najem socjalny dla najuboższych).

Co się zmieniło w ustawie o ochronie praw lokatorów?

Zgodnie z art. 21b ustawy o ochronie praw lokatorów, osoby ubiegające się o mieszkanie komunalne składają deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz oświadczenie o stanie majątkowym. Nie częściej niż co 2,5 roku gmina będzie mogła zweryfikować te dane. Jeżeli okaże się, że wysokość dochodu przekracza pułap, który określiła rada gminy w kryteriach decydujących o przyznaniu kluczy do mieszkania, gmina jest obowiązana podwyższyć czynsz. Przy czym jego wysokość nie może przekraczać w skali roku 8% wartości odtworzeniowej lokalu. Np. w Warszawie jest to obecnie 41 zł za m kw. miesięcznie. Jest to więc w praktyce czynsz rynkowy.
Dodajmy jednak, że gdyby podwyżka czynszu przekroczyła 50% dotychczasowego, to przez pół roku najemca wnosiłby czynsz w wysokości odpowiadającej 150% dotychczasowej wysokości czynszu.

Przykład. Załóżmy, że gmina podwyższyła czynsz z 20 do 35 zł za m kw., czyli o 75%. Przez pierwsze 6 miesięcy najemca płaciłby 30 zł za metr. A gdyby po pewnym czasie najemca zaczął zarabiać mniej? Najwcześniej po 6 miesiącach od podwyżki, mógłby wystąpić do gminy z wnioskiem o ponowne ustalenie wysokości czynszu stosownie do aktualnie osiąganych dochodów.

To nie wszystko. Art. 21 ust. 4a znowelizowanej ustawy o ochronie praw lokatorów umożliwia gminie wypowiedzenie umowy najmu w przypadku przekroczenia limitu metrażowego. Dla osoby samotnej limit wynosi 50 m kw., zaś dla każdej kolejnej osoby jest on zwiększany o 25 m kw.
Co ważne, zgodnie z art. 21 ust. 4a i 4b gmina musiałaby w takim przypadku zaproponować najemcy mieszkanie zamienne o odpowiednim dla niego metrażu i sfinansować koszty przeprowadzki.
Jednak – jak już wspomnieliśmy wcześniej – przepis ten może być zastosowany wyłącznie w przypadku umów najmu zawieranych po 20 kwietnia 2019. Ponadto ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera ważne zastrzeżenie (art. 21 ust. 4c) – w przypadku, gdy najemca ukończył 75. rok życia, przepisów ust. 4a i 4b nie stosuje się.

I jeszcze jedno: gmina może rozwiązać umowę najmu z lokatorem, jeśli się dowie, że ten przez ponad rok nie mieszkał w lokalu, albo że najemca ma tytuł prawny do innego lokalu – nie tylko w tej samej miejscowości, ale również w miejscowości pobliskiej (położonej w powiecie, w którym znajduje się ten lokal, lub w powiecie sąsiednim).
Pamiętajmy, że celem nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów jest, by gminne czynszówki były miejscem dla rodzin o niskich dochodach.

Nowe zasady eksmisji w ustawie o ochronie praw lokatorów

W sprawach dotyczących eksmisji zadłużonych najemców ustawa o ochronie praw lokatorów posiłkuje się art. 1046 § 4 Kodeksu postepowania cywilnego. Katarzyna Ulejczyk z Kancelarii BCLA Bisiorek Cieśliński i Wspólnicy zwraca uwagę w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes, że 21 kwietnia 2019 r. zmienił się także i ten przepis. Zniknął bowiem zapis, że na wniosek komornika gmina powinna w ciągu 6 miesięcy znaleźć dłużnikowi lokal zastępczy. Teraz to będzie mogło trwać znacznie dłużej.

Kodeks postepowania cywilnego
Art. 1046 § 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.”.

Zdaniem mecenas Katarzyny Ulejczyk, na zmianę art. 1046 Kodeksu powinni zwrócić uwagę zwłaszcza nabywcy lokali w licytacjach komorniczych, ale również wynajmujący mieszkania osobom, które zalegają z czynszem.

–  Ta zmiana zdecydowanie polepsza zaś sytuację lokatorów – przyznaje Katarzyna Ulejczyk.

I wyjaśnia, że komornicy nie mogą usunąć zadłużonego lokatora z mieszkania do momentu, kiedy gmina – właściwa ze względu na lokalizację tego mieszkania – nie znajdzie mu tymczasowego pomieszczenia. Według dotychczasowej wersji art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego gmina miała na to 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik mógł usunąć dłużnika, np. do noclegowni czy schroniska.

– Teraz ustawodawca wyeliminował możliwość usunięcia lokatora do noclegowni bądź schroniska dla osób bezdomnych, jeżeli nie ma on tytułu prawnego do innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać – mówi Katarzyna Ulejczyk.

Wskutek nowelizacji przepisów gminy nie mają już wyznaczonego terminu na znalezienie zastępczego lokalu. W praktyce dłużnik może zamieszkiwać lokal, dopóki gmina nie znajdzie zastępstwa, a taka sytuacja może trwać latami.

W trakcie oczekiwania, aż znajdzie się lokal zastępczy, właścicielowi mieszkania przysługuje odszkodowanie. Przy czym, zgodnie z art. 18 ust. 3a ustawy o ochronie praw lokatorów, „osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu”.

– Biorąc pod uwagę to, że lokator już tego czynszu nie płaci i za to właśnie ma zostać usunięty, to wątpliwe jest, żeby właściciel uzyskał jakąkolwiek rekompensatę z tego tytułu – mówi Katarzyna Ulejczyk.

Może od jednak wystąpić o odszkodowanie do gminy, która ma obowiązek pokryć różnicę między odszkodowaniem, które teoretycznie uiszcza były najemca, a odszkodowaniem w wysokości dotychczasowego czynszu (art. 18 ust. 3).
Katarzyna Ulejczyk podkreśla, że przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności nabywa lokal mieszkalny na licytacji komorniczej w praktyce nie ma możliwości usunięcia z niego dłużnik.

– Inną możliwością dla takiego przedsiębiorcy jest zapewnienie lokatorowi pomieszczenia zastępczego we własnym zakresie, co będzie wiązać się z dodatkowymi kosztami – mówi Katarzyna Ulejczyk.

Jak podkreśla, przed taką sytuacją przedsiębiorcę może zabezpieczyć jedynie umowa najmu instytucjonalnego, również uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów.

– W przypadku osób fizycznych, które wynajmują mieszkania, nie będąc przedsiębiorcami, sytuacja również ulega pogorszeniu, ponieważ one także będą musiały tolerować lokatora, który nie wypełnia warunków umowy najmu do czasu, aż gmina znajdzie lokal zastępczy – mówi ekspertka Kancelarii BCLA Bisiorek Cieśliński i Wspólnicy.