Mieszkania na wynajem: do kogo kierują ofertę wynajmujący mieszkania?

Zdjęcie: PFR Nieruchomości
Mieszkania na wynajem są od kilku lat hitem inwestycyjnym. Problem w tym, że majętni Polacy najchętniej inwestują w kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe, czyli z myślą o singlach i bezdzietnych parach. Raczej rzadkością są zaś mieszkania na wynajem dla rodzin z dziećmi. Tę lukę może zapełnić program Mieszkanie Plus

Rynek mieszkań na wynajem rozwija się dynamicznie szczególnie w największych aglomeracjach. Firma doradcza REAS/JLL Residential Advisory ocenia, że nawet 30-40% nowych mieszkań kupują od firm deweloperskich inwestorzy z myślą o ich wynajmowaniu.

– Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest jedną z atrakcyjniejszych i relatywnie bezpieczną formą lokowania kapitału – przyznaje Maximilian Mendel, dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych w REAS/JLL Residential Advisory.

I dodaje, że według oficjalnych statystyk obszar ten pozostaje „niewidzialny”.

– Dlatego postanowiliśmy dowiedzieć się więcej na temat tej niezbadanej dotychczas części rynku nieruchomości, bo światowe trendy i zmiana w podejściu do własności u najmłodszych pokoleń wskazują, że rynek mieszkań na wynajem stanie się za chwilę drugim co do ważności obok segmentu mieszkań na sprzedaż – komentuje Maximilian Mendel.

Coraz więcej Polaków, zwłaszcza młodych, najmuje mieszkania, m.in. z powodu niedostępności kredytów dla osób nie posiadających wysokiego wkładu własnego oraz niechęci do zadłużania się na 20-30 lat. Według Eurostatu, jeszcze w 2009 r. w naszym kraju było tylko 839 tys. najemców, którzy płacili rynkowy czynsz najmu. Obecnie jest ich ponad dwukrotnie więcej.

W jakie mieszkania na wynajem inwestują Polacy?

Badanie ankietowe wśród członków Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” pokazało, że 70% wszystkich mieszkań na wynajem to kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Przy czym tych pierwszych jest aż 39%! Z kolei powierzchnia ponad 50% wynajmowanych mieszkań nie przekracza 40 m kw.

– Nic zatem dziwnego, że najczęstszymi najemcami na rynku najmu są single i bezdzietne pary – mówi Maximilian Mendel.

Co ciekawe, właściciele większych mieszkań chętniej wynajmują swoje lokale „na pokoje” niż rodzinom z dziećmi czy samotnym rodzicom. Tak wynika z badania. 450 właścicieli, którzy wzięli w nim udział zadeklarowało bowiem posiadanie 1727 mieszkań na wynajem oraz 2752 zawartych umów najmu. Statystycznie daje to 1,6 umowy na jedno mieszkanie. Wynika z tego, że znacząca część mieszkań wynajmowana jest więcej niż jednemu najemcy, np. w ramach tzw. wynajmu na pokoje. Ta forma wynajmu mieszkań jest popularna wśród studentów i osób będących na początku swojej zawodowej ścieżki.

– Coraz liczniejszą grupę wśród najemców stanowią obcokrajowcy, którzy, wnioskując z deklaracji uczestników badania, stanowią niemal tak samo liczną grupę jak studenci – podkreśla ekspert REAS/JLL Residential Advisory.

Przyznaje, że w badaniu nie pojawiło się pytanie o narodowość, ale na podstawie wskazania „spoza Unii Europejskiej” i obserwowanych zjawisk demograficznych, można przypuszczać, że spora część tych najemców to obywatele Ukrainy.

Źródło: REAS/JLL Residential Advisory

Mieszkania na wynajem najczęściej na rok

Właściciele mieszkań na wynajem zawierają umowy najmu przeważnie na 1 rok (60% wszystkich deklaracji), a następnie je przedłużają. Aż 21% respondentów mogło pochwalić się najemcami, którzy w wynajmowanych przez nich mieszkaniach mieszkają dłużej niż 4 lata. Maximilian Mendel wyjaśnia, że umowy najmu na czas określony to sposób właścicieli na zabezpieczenie się przed potencjalnymi problemami wynikającymi np. z konieczności eksmisji lub poważnego sporu z najemcą.

–  Koniec umowy jest dobrą okazją do tego, aby sprawdzić stan mieszkania, podnieść czynsz lub po prostu pozbyć się sprawiającego kłopoty lokatora – stwierdza Maximilian Mendel.

Mieszkania na wynajem w programie Mieszkanie Plus

Problem w tym, że rośnie grupa młodych Polaków, których nie stać ani na kupno własnego lokum, ani nawet na płacenie rynkowego czynszu za mieszkanie. Z danych europejskiego urzędu statystycznego Eurostat wynika, że pod względem relacji czynszu rynkowego do dochodów sytuacja w naszym kraju jest najgorsza w całej UE. Sytuację ma poprawić program Mieszkanie Plus, który zakłada budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, także z dojściem do własności. Dodatkowo najemcy mogą liczyć na dopłatę do czynszu w programie Mieszkanie na Start, dzięki której czynsz jest dużo niższy od rynkowego za mieszkanie o porównywalnej powierzchni, standardzie i lokalizacji.

– Budując mieszkania na wynajem w programie Mieszkanie Plus rozwiązujemy problem wielu polskich rodzin jakim są zbyt wysokie koszty najmu lub zakupu mieszkania – mówi Grzegorz Muszyński, wiceprezes spółki PFR Nieruchomości, która zarządzająca komercyjną częścią tego programu.

Co ważne, PFR Nieruchomości buduje budynki głównie z myślą o rodzinach z dziećmi. Np. w zasiedlanych obecnie budynkach ze 192 mieszkaniami na wynajem w Wałbrzychu kawalerek jest jak na lekarstwo. Dominują mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 48 m kw., które stanowią przeszło 58% całej oferty. Mieszkań trzypokojowych o powierzchni ok. 73 m kw. jest zaś ok. 27%.

Mieszkania na wynajem w programie Mieszkanie Plus są adresowane przede wszystkim do rodzin z dziećmi. Uzupełnieniem tego programu jest Mieszkanie na Start, który zakłada dopłaty do czynszu. Fot. PFR Nieruchomości.

Także w Gdyni w ofercie PFR Nieruchomości przeważają mieszkania dla rodzin z dziećmi, bo wśród 172 mieszkań na wynajem aż ok. 55% stanowią lokale trzy-, cztery- i pięciopokojowe. W całej ofercie jest zaledwie 9 kawalerek. Pozostałych 68 mieszkań to M2.
W Białej Podlaskiej w ramach programu Mieszkanie Plus powstało 186 mieszkań na wynajem. Nie ma wśród nich kawalerek, a mieszkań trzypokojowych jest tylko 12. Oznacza to, że mieszkania dwupokojowe stanowią przeszło 93% całej oferty. Przy czym ich powierzchnia wynosi od 39 do ponad 50 m kw.
W mieszkaniach na wynajem budowanych w programie Mieszkanie Plus najemcy płacą niższy od rynkowego czynsz, a do tego mogą liczyć na większy metraż. Np. mieszkań, których powierzchnia nie przekracza 40 m kw. w wymienionych inwestycjach w Wałbrzychu, Gdyni i Białej Podlaskiej jest  zaledwie 14%.

Więcej szczegółów w raportach: „Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni i ich zasoby mieszkaniowe” oraz „Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni – umowy i najemcy”.